<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Mariboru
Civilni oddelek

VSM Sodba in sklep I Cp 73/2020
ECLI:SI:VSMB:2020:I.CP.73.2020

Evidenčna številka:VSM00040409
Datum odločbe:24.03.2020
Senat, sodnik posameznik:Mirjana Pintarič (preds.), Branko Reisman (poroč.), Vesne Rezar
Področje:KMETIJSKA ZEMLJIŠČA - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
Institut:prodaja kmetijskega zemljišča - stavbno zemljišče - paketna prodaja - nameravana prodaja - zakoniti predkupni upravičenec - prodaja solastniškega deleža - zakonita predkupna pravica - kršitev zakonite predkupne pravice - napačna uporaba materialnega prava - razveljavitev prodajne pogodbe - vrnitev zadeve v novo sojenje

Jedro

Praviloma lahko lastnik nepremičnine, ki obstoji iz kmetijskih zemljišč in stavbnega zemljišča, ponudi v prodajo kot celoto (paketna prodaja) po pravilih ZKZ. Gre za izraz volje prodajalca, da tudi stavbno zemljišče prednostno ponudi predkupnemu upravičencu po ZKZ. Pri paketni prodaji pa solastnega deleža stavbnega zemljišča ni dopustno prodajati po pravilih ZKZ, če se s tako prodajo krši zakonita predkupna pravica solastnika stavbnega zemljišča.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se prvostopna sodba glede nepremičnine ID znak: parcela 125 do 5/6 od celote (stavbno zemljišče):

- v točki I. izreka o razveljavitvi prodajne pogodbe v obliki notarskega zapisa z dne 13. 6. 2018, sklenjene med prvotožencem kot prodajalcem in drugotožencem ter tretjetožencem kot kupcema;

- v točki I.b. izreka o sklenitvi prodajne pogodbe med prvotožencem in tožnikom pod pogoji iz prodajne pogodbe v obliki notarskega zapisa z dne 13. 6. 2018, sklenjene med prvotožencem kot prodajalcem in drugotožencem ter tretjetožencem kot kupcema;

- v točki I.c. izreka o neveljavnosti vknjižbe ter izbrisa lastninske pravice vpisane v korist drugo in tretje toženca ter ponovne vknjižbe lastninske pravice v korist prvotoženca,

ter v točki II. izreka (odločba o pravdnih stroških),

razveljavi.

II. V ostalem se prvostopna sodba spremeni tako, da se zahtevek tožeče stranke glede nepremičnin (kmetijska zemljišča) ID znak 123 do 5/6 od celote; ID znak 124/1 do 5/6 od celote, ID znak 124/2 do 7825/9456 od celote in ID znak 124/3 do 5/6 od celote:

- v točki I izreka o razveljavitvi prodajne pogodbe v obliki notarskega zapisa z dne 13. 6. 2018, sklenjene med prvotožencem kot prodajalcem in drugotožencem ter tretjetožencem kot kupcema;

- v točki I.b. izreka o sklenitvi prodajne pogodbe med prvotožencem in tožnikom pod pogoji iz prodajne pogodbe v obliki notarskega zapisa z dne 13. 6. 2018, sklenjene med prvotožencem kot prodajalcem in drugotožencem ter tretjetožencem kot kupcema;

- v točki I.c. izreka o neveljavnosti vknjižbe ter izbrisa lastninske pravice vpisane v korist drugega in tretje toženca ter ponovna vknjižba lastninske pravice v korist prvotoženca,

zavrne.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče razsodilo, da se prodajna pogodba v obliki notarskega zapisa sklenjena med prvotožencem kot prodajalcem in drugotožencem ter tretjetožencem kot kupcema za nepremičnine ID znak 123 do 5/6 od celote, ID znak 124/1 do 5/6 od celote, ID znak 124/2 do 7825/9456 od celote in ID znak 124/3 do 5/6 od celote (nadalje kmetijska zemljišča) in nepremičnino ID znak 125 do 5/6 od celote (stavbno zemljišče), v celoti razveljavi (točka I/a prvostopnega izreka). Nadalje je odločilo, da je prvotoženec kot prodajalec dolžan s tožnikom za navedena kmetijska zemljišča in stavbno zemljišče skleniti prodajno pogodbo pod pogoji prodajne pogodbe sklenjene med prvotožencem in drugotožencem ter tretjetožencem za navedena kmetijska in stavbna zemljišča (točka I/b prvostopnega izreka). V posledici razveljavitve prodajne pogodbe sklenjene med prvotožencem, drugotožencem in tretjetožencem je prvostopno sodišče tudi ugodilo zahtevku tožeče stranke na izbris lastninske pravice drugotoženca in tretjetoženca ter ponovno vknjižbo lastninske pravice v korist prvotoženca pri navedenih kmetijskih zemljiščih in stavbnem zemljišču (točka I/c prvostopnega izreka). V odločbi o pravdnih stroških (točka II izreka) je ugotovilo, da znašajo tožnikovi pravdni stroški 585,84 EUR in da so toženci nerazdelno dolžni plačati Republiki Sloveniji navedeni znesek pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Prvostopno sodbo s pritožbo izpodbijata drugotoženec in tretjetoženec zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Pritožba pritrjuje presoji prvostopnega sodišča, da je prodajo kmetijskega zemljišča in s tem zemljiščem povezane predkupnega upravičenja tožnika kot solastnika, potrebno presojati po pravnem režimu Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), prodajo stavbnega zemljišča (po pritožbi to ne predstavlja zaključene celote s kmetijskimi zemljišči) in s stavbnim zemljiščem povezane predkupne pravice tožnika kot solastnika nepremičnine, pa po pravilih zakonite predkupne pravice solastnika nepremičnine določene v Stvarnopravnem zakoniku (v nadaljevanju SPZ) in Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ). Zmotna pa je presoja prvostopnega sodišča, da je zaradi kršitve predkupne pravice tožnika pri prodaji stavbnega zemljišča potrebno razveljaviti celotno prodajno pogodbo, torej tudi glede kmetijskih zemljišč. Do take presoje tudi ne privede dejstvo, da je prvotoženec vsa zemljišča ponudil v skupno prodajo (paketna ponudba) za enotno ceno, ker je ceno stavbnega zemljišča zraven že izvedenih dokazov (zaslišanje drugo in tretjetoženca ter vpogled v cenitev po GURS-u) možno točno ugotoviti še s pomočjo sodnega cenilca zemljišč, kot je v dokazne namene predlagala tožena stranka. Vrednost kmetijskih zemljišč pa ni relevantna za presojo, ker so ta bila prodana v skladu s pravili ZKZ drugo in tretjetožencu. Pritožba še opozarja na pravilnost oblikovanja tožbenega zahtevka o izpodbijanju pravnega posla glede stavbnega zemljišča. Pritožbenemu sodišču predlaga zavrnitev tožbenega zahtevka, podrejeno razveljavitev prvostopne sodbe in vrnitev zadeve v novo odločanje sodišču prve stopnje. Priglaša pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka se v obrazloženem odgovoru na pritožbo zavzema za potrditev prvostopne sodbe in priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Ni sporno in prvostopno sodišče pravilno ugotavlja:

- da je bil prvotoženec solastnik kmetijskih zemljišč in stavbnega zemljišča v že navedenih deležih;

- da je tožnik solastnik kmetijskih zemljišč in stavbnega zemljišča do 1/6;

- da je prvotoženec dne 9. 10. 2017 (priloga B4) po pravilih Zakona o kmetijskih zemljiščih na pristojno Upravno enoto podal ponudbo za prodajo svojega solastnega deleža kmetijskih in stavbnega zemljišča. Kmetijska in stavbno zemljišče je prodajal kot celoto (paketna prodaja) in je za vsa zemljišča določil enotno ceno - 5.500,00 EUR;

- da sta drugo in tretjetoženec ponudbo sprejela (priloga B5) ter s prvotožencem dne 13. 6. 2018 sklenila prodajno pogodbo za vse prodajane nepremičnine po ponudbi. Upravna enota je odobrila (sklep, priloga A7) pravni posel glede nakupa kmetijskih zemljišč. Na podlagi prodajne pogodbe sta se drugo in tretjetoženec vpisala v zemljiško knjigo kot solastnika kmetijskih in stavbnega zemljišča;

- da tožnik ponudbe ni sprejel;

- pritožbeno ni sporno, da prvotoženec tožnika kot solastnika (zakoniti predkupni upravičenec, tretji odstavek 66. člena SPZ in 513. člen OZ) kmetijskih in stavbnih zemljišč ni obveščal o nameravani prodaji. Sicer pa prvostopno sodišče pravilno ugotavlja, da prvotoženec z zatrjevanjem o dveh telefonskih klicih tožniku o nameravani prodaji (tožnik zaslišan kot stranka je povedal, da ga je prvotoženec klical, če bi prodal svoj delež, ponudbe za nakup njegovega deleža pa ni podal, prvotoženec ni bil zaslišan kot stranka, ker na razpisane naroke ni pristopil), ni zmogel dokaznega bremena o obveščanju tožnika kot zakonitega predkupnega upravičenca o nameravani prodaji;

- pravdni stranki tekom pravde nista trdili in dokazovali, da solastno stavbno zemljišče predstavlja zaključeno celoto z ostalimi solastnimi kmetijskimi zemljišči. V pritožbi pa pritožnika navajata, da stavbno zemljišče ne predstavlja zaključene celote s kmetijskimi zemljišči. Prvostopno sodišče se glede na pravdanje strank do navedenega vprašanja ni posebej opredelilo, je pa stavbno zemljišče obravnavalo kot samostojno zemljiško enoto.

6. Promet s kmetijskimi zemljišči ureja ZKZ (III. poglavje, določbe 17. do 25. člena ZKZ) kot specialni predpis (lex specialis). Postopek prodaje je tak, da mora lastnik kmetijskega zemljišča, ki namerava kmetijsko zemljišče prodati, ponudbo za sklenitev pogodbe izročiti pristojni Upravni enoti, ki ponudbo objavi na oglasni deski in na enotnem državnem spletnem portalu (20. člen ZKZ). Vsakdo, ki želi kupiti v prodajo ponujeno kmetijsko zemljišče, mora v roku 30 dni od objave ponudbe prodajalcu in Upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (21. člen ZKZ), nato pa pri Upravni enoti vložiti zahtevo za odobritev sklenjenega pravnega posla. O odobritvi odloča Upravna enota, upoštevajoč zakonske predpostavke, med katere spada tudi vrstni red predkupnih upravičencev, če predkupno pravico uveljavlja več oseb (23. člen ZKZ). Na podlagi citiranih določb solastnik kmetijskega zemljišča ni dolžan o nameravani prodaji solastnega deleža še posebej (obvestilo osebno naslovljeno na solastnika) obveščati solastnika oziroma solastnike preostalega solastnega deleža kmetijskega zemljišča. Pri prodaji kmetijskih zemljišč je solastnik kmetijskega zemljišča priviligiran le pri vrstnem redu predkupnih upravičencev (je prvi v vrstnem redu - prvi odstavek 23. člena ZKZ) ter pri odobritvi pravnega posla, ki ni potrebna v primeru, če gre za pridobitev med dvema solastnikoma kmetijskega zemljišča. Za obvestitev solastnika o nameravani prodaji kmetijskega zemljišča v solastnini zadošča objava ponudbe na Upravni enoti.

7. V primeru solastnine na preostalih nepremičninah (med te spadajo tudi stavbna zemljišča) imajo drugi solastniki zakonito predkupno pravico na podlagi tretjega odstavka 66. člena SPZ v zvezi s 513. členom OZ. Pri prodaji solastnega deleža je v tem primeru solastnik dolžan ostale solastnike obvestiti o nameravani prodaji nepremičnine (513. člen v zvezi s 507. členom OZ). Praviloma lahko lastnik nepremičnine, ki obstoji iz kmetijskih zemljišč in stavbnega zemljišča, ponudi v prodajo kot celoto (paketna prodaja) po pravilih ZKZ. Gre za izraz volje prodajalca, da tudi stavbno zemljišče prednostno ponudi predkupnemu upravičencu po ZKZ. Pri paketni prodaji pa solastnega deleža stavbnega zemljišča ni dopustno prodajati po pravilih ZKZ, če se s tako prodajo krši zakonita predkupna pravica solastnika stavbnega zemljišča. Pri prodaji stavbnega zemljišča je potrebno upoštevati pravila o zakoniti predkupni pravici na nepremičninah (tretji odstavek 66. člena SPZ in 513. člen OZ). Solastnik stavbnega zemljišča je pri nameravani prodaji svojega deleža dolžan osebno obvestiti drugega solastnika, ki ima na podlagi tretjega odstavka 66. člena SPZ na prodajanem deležu zakonito predkupno pravico (513. člen OZ).

8. Pritrditi je prvostopnemu sodišču, da je prodaja kmetijskih zemljišč potekala povsem v skladu s pravili ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči, na podlagi katerih prvotoženec kot prodajalec solastnega deleža kmetijskega zemljišča ni bil dolžan še posebej obveščati tožnika, sicer solastnika kmetijskega zemljišča, o nameravani prodaji solastnega deleža. Tožnik je kot solastnik bil pravilno obveščen o prodaji kmetijskih zemljišč z objavo ponudbe pri upravni enoti. Tožnik kot solastnik kmetijskega zemljišča ponudbe ni sprejel, sprejela pa sta jo drugo in tretjetoženec, pristojna upravna enota je pravni posel glede kmetijskih zemljišč sklenjen med prvotožencem in drugotožencem ter tretjimtožencem odobrila, drugo in tretjetoženec pa sta se nato na podlagi izpodbijane prodajne pogodbe v zemljiški knjigi na kmetijskih zemljiščih vknjižila kot solastnika. Ker je prodaja solastnega deleža tretjetoženca na kmetijskih zemljiščih potekala v skladu s pravili o prometu s kmetijskimi zemljišči, ni razloga za razveljavitev izpodbijane pogodbe v delu glede prodaje deleža na kmetijskih zemljiščih. Razveljavitev tega dela tudi ne narekuje dogovorjena enotna kupnina (5.500,00 EUR za kmetijsko in stavbno zemljišče), ker je kupnina za prodajo solastnega deleža stavbnega zemljišča določljiva, kot bo obrazloženo v nadaljevanju.

9. S prodajo solastnega deleža stavbnega zemljišča je tožniku kot solastniku bila kršena zakonita predkupna pravica na stavbnem zemljišču. Tožnik kot zakoniti predkupni upravičenec ni bil obveščen o nameravani prodaji solastne nepremičnine, drugo in tretjetožencu pa ni moglo ostati neznano (kupovala sta le solastni delež prvotoženca, pogodba je bila sklenjena v obliki notarskega zapisa), da ima tožnik kot solastnik predkupno pravico na stavbnem zemljišču. Podani so pogoji za razveljavitev izpodbijane prodajne pogodbe na podlagi prvega odstavka 512. člena OZ v delu glede prodaje deleža na stavbnem zemljišču.

10. V posledici ugotovljene kršitve predkupne pravice pri prodaji solastnega deleža na stavbnem zemljišču, je prvostopno sodišče postopalo materialno pravno zmotno z ugoditvijo zahtevku na razveljavitev prodajne pogodbe v celoti, torej tudi za prodajo kmetijskih zemljišč. S tako odločitvijo je prvostopno sodišče pravni režim prodaje kmetijskih zemljišč urejen po pravilih ZKZ podredilo pravnemu režimu prodaje stavbnega zemljišča po pravilih urejenih pri prodajni pogodbi v OZ. V obravnavanem primeru (solastnina na stavbnem zemljišču in s solastnino povezana zakonita predkupna pravica drugega solastnika, stavbno zemljišče ne predstavlja zaključene celote kmetijskih zemljišč), je potrebno prodajo solastnega deleža na kmetijskih in stavbnem zemljišču, kljub paketni prodaji, obravnavati po različnih pravnih režimih. Prodaja solastnega deleža na kmetijskih zemljiščih po pravilih o prometu s kmetijskimi zemljišči po ZKZ, prodajo deleža na stavbnem zemljišču pa po pravilih OZ. Takšen materialno pravni pristop pa narekuje zavrnitev zahtevka na razveljavitev izpodbijane prodajne pogodbe glede prodaje solastnega deleža na kmetijskih zemljiščih, ker je bila ta prodaja izvedena povsem v skladu z določbami ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči.

11. Izpodbijano pogodbo pa je potrebno razveljaviti v delu prodaje solastnega deleža na stavbnem zemljišču, ker je tožniku bila kršena zakonita predkupna pravica. Do drugačne presoje tudi ne privede nesporno dejstvo, da obravnavana prodaja kmetijskih in stavbnih zemljišč predstavlja paketno prodajo ter da je bila za vsa zemljišča dogovorjena enotna cena 5.500,00 EUR. Odločitev o tem, po kakšni ceni se bo prodala nepremičnina je v domeni prodajalca, torej prvotoženca v obravnavani zadevi. Ta je sicer pri paketni prodaji določil enotno ceno za kmetijska in stavbna zemljišča (tudi v ponudbi ni navedel posebej cene za kmetijska zemljišča in stavbna zemljišča), vendar je kupnina za stavbno zemljišče v obravnavanem primeru določljiva, kot utemeljeno zatrjuje pritožba. Drugo in tretjetoženec sta namreč skladno povedala (prvotoženec zaradi neudeležbe na naroku ni bil zaslišan kot stranka), da se je za stavbno zemljišče prvotno dogovarjala kupnina v znesku 3.000,00 EUR, na zahtevo prvotoženca pa se je nato dvignila na 3.500,00 EUR. Da se z dogovorjeno kupnino za solastni delež na stavbnem zemljišču ne izigrava tožnika (otežuje oziroma odvrača od nakupa zaradi nerealne cene), pa izhaja iz cenitve deleža prvotoženca na stavbnem zemljišču po GURS-u, kjer je delež prvotoženca ocenjen na 3.944,17 EUR, kot ugotavlja prvostopno sodišče. Po navedenem ni pritrditi prvostopnemu sodišču, da kupnina za prodajani solastni delež prvotoženca na stavbnem zemljišču ni določljiva in zato je pritožbeno sodišče, tudi upoštevaje izvedene dokaze v smeri ugotovitve dogovorjene kupnine za stavbno zemljišče, prvostopno sodbo v navedenem obsegu razveljavilo in v razveljavljenem obsegu vrnilo v novo sojenje. Glede ugotovitve višine dogovorjene kupnine za stavbno zemljišče bo namreč potrebno ponovno vabiti prvotoženca in ga v okviru procesnih možnosti zaslišati kot stranko ter v kolikor bo potrebno v dokazni postopek pritegniti še izvedenca oziroma cenilca zemljišč. Pri tem pa velja še enkrat dodati, da kupnino pri prodaji stvari določa lastnik (solastnik stvari), praviloma pa se cena (kupnina) dokončno oblikuje s pogajanji med prodajalcem in kupcem.

12. Pritožbeno sodišče je v razveljavljenem delu zadevo vrnilo v novo sojenje sodišču prve stopnje, ker bo za ugotovitev kupnine prodajanega deleža stavbnega zemljišča potrebno izvesti dokaj obširen dokazni postopek, pri čemer je v dispoziciji tožeče stranke, da glede na delno zavrnitev zahtevka določno oblikuje sicer pravilno postavljen zahtevek na razveljavitev in sklenitev prodajne pogodbe ter na izbris in vpis solastninske pravice na prvotnega solastnika stavbnega zemljišča. V posledici delne razveljavitve prvostopne sodbe je bilo potrebno razveljaviti tudi odločbo o pravdnih stroških.

13. Po obrazloženem je pritožbeno sodišče odločilo, kot je razvidno iz izreka te odločbe (prvi odstavek 355. člena in 358. člen ZPP).

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je v skladu s tretjim odstavkom 165. člena ZPP.

PRAVNI POUK:

Zoper sklep o razveljavitvi prvostopne sodbe je dopustna pritožba na Vrhovno sodišče Republike Slovenije. Pritožbo je potrebno vložiti v roku 15 dni od prejema pisnega odpravka te odločbe. Če se pritožba pošlje priporočeno po pošti, velja dan oddaje na pošto za dan izročitve sodišču.

Morebitno pritožbo je potrebno vložiti pisno v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko pri sodišču prve stopnje.

Pritožba mora vsebovati navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se sklep izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika (335. člen ZPP).

Če je pritožba nerazumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni (336. člen ZPP).

Sodna taksa za pritožbo mora biti plačana ob vložitvi pritožbe. Če sodna taksa ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena (tretji odstavek 105.a člena ZPP).

Če je pritožba vložena po pooblaščencu, mora biti pooblaščenec odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit (tretji odstavek 87. člena ZPP), sicer sodišče pritožbo kot nedovoljeno zavrže (drugi odstavek 89. člena ZPP).

Pritožbo lahko vloži stranka, ki nasprotuje razveljavitvi sklepa sodišča prve stopnje in vrnitvi zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Sklep sodišča druge stopnje se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo (prvi in drugi odstavek 347. člena tega zakona) ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti (prvi odstavek 355. člena tega zakona) ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje (drugi odstavek 354. člena in drugi odstavek 355. člena tega zakona).


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ - člen 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 23/1, 24, 25
Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 66, 66/3
Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 507, 512, 512/1, 513

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
24.05.2021

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDQ3NDcy