<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Strokovni članki

Evidenčna števlika:VS00008044
Vrsta:Članki
Datum objave:01.07.2011
Publikacija:Pravosodni bilten (PB), št. 3/2017, str. 91
Država:Slovenija
Jezik:slovenščina
Institut:insolvenčni postopek - prodaja premoženja v stečajnem postopku - izvedene stvarne pravice - sestavina - pritiklina - bioplinarna - ekstenzivnost hipoteke - razvrščanje hipotek in stavbnih pravic - ločitvena pravica - izločitvena pravica
Področje:STEČAJNO PRAVO - STVARNO PRAVO
Avtor:dr. Renato Vrenčur

Besedilo

Pravna obravnava pritiklin in sestavin ter razvrščanje izvedenih stvarnih pravic v insolvenčnih postopkih s pregledom in komentarjem aktualne sodne prakse

Celotno besedilo

Uvod

Lahko si zamislimo primer, ko je lastnik nepremičnin investiral v izgradnjo bioplinarne in za njeno financiranje najel hipotekarni kredit pri banki A, d. d. Skupna hipoteka v korist banke A, d. d. je bila vknjižena z najboljšim vrstnim redom. Nato je lastnik (po izgradnji bioplinarne) ustanovil v korist pravne osebe B, d.,o.,o. stavbno pravico glede že obstoječih objektov in strojne opreme bioplinarne, kar skupaj tvori funkcionalno celoto. Imetnik stavbne pravice je obremenil stavbno pravico s hipoteko v korist banke C, d.,d., poleg tega pa še »kupil« na lizing nov bioplinski motor, ki ga je vgradil v bioplinarno. Zamenjava motorja je bila potrebna zaradi dotrajanosti starega bioplinskega motorja. Nad lastnikom nepremičnin je bil začet stečajni postopek. Imetnica stavbne pravice, družba B, d.,o.,o., trdi, da ima izločitveno pravico na objektih in strojni opremi bioplinarne, lizingodajalec L, d. o. o. pa trdi, da ima izločitveno pravico na bioplinskem motorju. Obe banki sta prijavili ločitveno pravico, banka A, d. d. na celotni (enoviti, popolni) nepremičnini, ki tvori sistem bioplinarne, banka C, d.,d. pa na stavbni pravici. Hitro zatem je bil začet stečajni postopek še nad imetnikom stavbne pravice.

Sestavine in pritikline

Sistem bioplinarne tvorijo zidani in betonski objekti z vgrajenimi napravami, motorji in napeljavo. V prispevku obravnavamo predvsem vprašanje, ali so objekti, naprave, motorji in napeljava sestavine enotne nepremičnine in imajo zato pravno usodo nepremičnine kot celote. V sodni praksi namreč med drugim velja tudi stališče, da so takšne (sicer spojene oziroma vgrajene) naprave samostojne premičnine (pritikline), ki so lahko predmet posebnih stvarnih pravic. To posledično pomeni, da se hipoteka na nepremičninah, ki tvorijo kompleks bioplinarne, ne razširi na takšne naprave, katerih lastnik je lahko druga oseba kot lastnik zemljišč oziroma objektov (npr. lizingodajalec sicer že vgrajenega bioplinskega motorja v objektu bioplinarne).

Po prvem odstavku 18. člena SPZ je nepremičnina opredeljena kot prostorsko odmerjeni del zemeljske površine skupaj z vsemi sestavinami. Vse druge stvari so premičnine (drugi odstavek 18. člena SPZ). Za presojo, ali so določene naprave, ki tvorijo npr. sistem bioplinarne, pravno sestavina zemljišča, je pomembno splošno pravilo, določeno v 8. členu SPZ, po katerem je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače. Iz besedila 8. člena SPZ izhaja, da sestavine zemljišča postanejo objekti ali naprave, ki so namenjeni uporabi nepremičnine, in so zaradi tega »po namenu trajno na nepremičnini, nad ali pod njo«. Pomembna je tako imenovana »po namenu trajna povezanost z nepremičnino«. Prav tako je treba opozoriti na 54. člen SPZ, ki določa, da se lastninska pravica na nepremičnini razširi na premičnino, ki je postala sestavina nepremičnine. Drugače povedano, sestavina (ki je bila prej samostojna premičnina) s spojitvijo z nepremičnino (kot matično stvarjo) izgubi svojo fizično in tudi pravno samostojnost. S tem pa se lastninska pravica na matični stvari ex lege razširi tudi na sestavino (pravilo o prirasti). V skladu s tem je pravna usoda sestavin enaka kot celotne glavne stvari. Odsvojitev ali obremenitev nepremičnine tako povzroči odsvojitev ali obremenitev vseh njenih sestavin.1 Sestavina nepremičnine ni samo stvar, ki je tako trdno spojena z glavno stvarjo (zemljiščem), da je ni mogoče ločiti brez poškodbe tvarine, ampak se šteje za sestavino tudi stvar, ki jo je sicer mogoče ločiti od glavne stvari brez poškodbe tvarine, vendar pa s tem postane glavna stvar nefunkcionalna (nepopolna). Treba se je torej vprašati, ali je nepremičnina (npr. bioplinarna) popolna in s tem funkcionalna tudi brez vgrajenega bioplinskega motorja (ki je »srce« bioplinarne).

Pogoj za sestavino nepremičnine je torej funkcionalna povezanost matične stvari in njenih sestavin. Pri tem nas ne sme motiti dejstvo, da se stvar (sestavina) zaradi dotrajanosti lahko zamenja z novo. Tudi dejstvo, da jo je mogoče odstraniti brez poškodbe za eno in drugo stvar, ne vpliva na pravno opredeljevanje sestavin. Prav takšno je tudi stališče Višjega sodišča v Celju,2 ki se je v gospodarskem sporu zaradi nedopustnosti izvršbe ukvarjalo z vprašanjem pravnega položaja bioplinskega motorja. Zavzelo je pravilno stališče, da je bioplinski motor sestavina nepremičnine. Bioplinski motor je po mnenju sodišča bistveni del bioplinarne.

V skladu z opredelitvijo iz prvega odstavka 16. člena SPZ je sestavina vse, kar se v skladu s splošnim prepričanjem šteje za del druge (sestavljene) stvari. Če se določene naprave v skladu s splošnim prepričanjem štejejo za dele sestavljene stvari, so sestavine. Če ta pogoj ni izpolnjen, imajo samostojne premične stvari, ki so namenjene gospodarski rabi glavne stvari, pravni položaj pritiklin (glej 17. člen SPZ). Pritikline so lahko predmet posebnih stvarnih pravic,3 medtem ko imajo sestavine vselej enako pravno usodo kot enotna stvar.

Ekstenzivnost hipoteke

Ker obsega hipoteka nepremičnino v celoti z vsemi njenimi sestavinami, je predmet hipotekarne obremenitve tudi sestavina oziroma gre za enovito lastninsko pravico na (enoviti) nepremičnini, tj. celotnem obratu bioplinarne. Če je torej bioplinski motor sestavina nepremičnine, obsega hipoteka tudi to napravo. Tudi če bi lastnik nepremičnine ustanovil stavbno pravico glede že obstoječih objektov in naprav bioplinarne, vendar s slabšim vrstnim redom, kot ga ima že ustanovljena hipoteka na isti nepremičnini, bi bila pravna posledica glede obsega (ekstenzivnosti) hipoteke popolnoma enaka. Hipoteka bi dejansko obsegala enotno nepremičnino tako, kot da stavbne pravice sploh ne bi bilo. Glede na 6. člen SPZ lastnik s poznejšim razpolaganjem (ustanovitvijo stavbne pravice) ne more prizadeti imetnika starejše izvedene stvarne pravice (imetnika prej ustanovljene hipoteke; prednostno načelo).

Ker obsega hipoteka tudi vse sestavine, ima hipotekarni upnik npr. v stečaju lastnika zemljišča ločitveno pravico na nepremičninah skupaj s sestavinami. Vse navedeno pa hkrati pomeni, da npr. lizingodajalec na sestavini (ki je bila pred spojitvijo z glavno stvarjo sicer last lizingodajalca) ne more uveljavljati izločitvene pravice v stečaju lastnika zemljišč.

Stečajni upravitelji pogosto nepravilno opredelijo naprave kot samostojne premičnine in v zvezi z njimi priznavajo izločitvene pravice. Zato so tudi sklepi sodišča o prisilni prodaji pogosto napačni.

Pri tem nas ne sme motiti, da je mogoče npr. bioplinski motor odstraniti. Odstraniti je mogoče tudi vsa okenska in vratna krila, podboje, vse radiatorje, vsa svetila, armature, strešno kritino ipd. S tem nepremičnina ni več popolna.4 Samovoljno odstranjevanje sestavin povzroči škodo za funkcionalnost nepremičnine in s tem opustošenje stvari, ki je predmet hipoteke. Prav takšno škodo povzroči hipotekarnemu upniku tudi stališče, da določene naprave niso sestavine enotne stvari. Oškodovanje hipotekarnega upnika je s tem očitno. Bioplinarna brez bioplinskega motorja ni funkcionalna. To pomeni, da se takšna naprava v takšnem proizvodnem obratu po splošnem prepričanju šteje za del druge (glavne) stvari (primerjaj prvi odstavek 16. člena SPZ). Glavna stvar je torej zemljišče, zgrajeni objekti in bioplinski motor pa so sestavine nepremičnine in ne morejo biti predmet samostojnih stvarnih pravic (primerjaj drugi odstavek 16. člena SPZ).

Ko je prišlo do vgradnje bioplinskega motorja v objekt bioplinarne, je motor izgubil svojo fizično in pravno samostojnost. Morebitne pravice tretjih, ki so prej (pred vgradnjo) obstajale na motorju, so s spojitvijo prenehale. Zelo primerljiv pravni položaj je tale: če prodajalec proda kupcu stavbno pohištvo s pridržkom lastninske pravice, pri čemer kupec te premičnine vgradi (spoji) v zgradbo, se na podlagi zakona lastninska pravica na nepremičnini razširi na premičnino, ki je postala sestavina nepremičnine (54. člen SPZ). Če bi bil motor, dokler je bil še samostojna premičnina, neposestno zastavljen, bi s spojitvijo motorja z nepremičnino prenehala tudi neposestna zastavna pravica, na motor pa bi se na podlagi zakona razširili lastninska pravica na nepremičnini in tudi hipoteka (glej 54. in 140. člen SPZ).

Če naprave niso sestavina nepremičnine (kar pomeni, da ohranijo položaj samostojnih premičnin), na kateri so postavljene, jih tudi hipoteka (praviloma) ne obsega (glej prvi odstavek 140. člena SPZ). S »praviloma« poudarjamo izjemo, po kateri hipoteka obsega tudi pritikline (samostojne premične stvari), če so last zastavitelja (glej drugi odstavek 140. člena SPZ). Hipoteka na nepremičnini se torej ne razteza na napravo, ki je ohranila položaj premičnine. Le v takšnem primeru ima lastnik naprave (pritikline) izločitveno pravico v primeru stečaja lastnika nepremičnine, na kateri je naprava pod dodatnim pogojem, da je takšna naprava (ki je vselej samostojna premična stvar) namenjena za uporabo glavne stvari. Pritiklina se vedno uporablja za določen namen, saj je samostojna premična stvar, ki je v skladu s splošnim prepričanjem namenjena gospodarski rabi ali olepšanju glavne stvari (glej 17. člen SPZ). Npr. traktor na kmetiji je pritiklina, kot takšen je samostojna premična stvar, ki se uporablja za določen namen in gospodarsko rabo. Bioplinski motor ne more biti pritiklina že zaradi tega, ker se kot samostojna stvar (če bi ga ločili od matične stvari) ne uporablja za določen namen in bioplinarna brez njega ne deluje.

Sestavina pa je vse, kar se v skladu s splošnim prepričanjem šteje za del druge stvari. Vsi sestavni deli, ki se v skladu s splošnim prepričanjem štejejo za del druge stvari, imajo položaj sestavine. Drugi odstavek 16. člena SPZ v skladu z načelom posebnosti (7. člen SPZ) določa, da sestavina, kot nesamostojni del druge stvari, ne more biti predmet stvarnih pravic. Sestavine imajo torej nujno enako pravno usodo kot celotna sestavljena stvar. Odsvojitev ali obremenitev sestavljene stvari tako hkrati pomeni tudi odsvojitev ali obremenitev vseh njenih sestavin. Če pride do ločitve sestavine, ta spet postane samostojna stvar. Lastninska pravica na ločeni sestavini praviloma pripade lastniku sestavljene stvari, od katere se je ločila sestavina.5 Lastnik bi sicer lahko ločeno samostojno stvar (prostovoljno) izročil lizingodajalcu ali prodajalcu s pridržkom lastninske pravice, vendar le, če ne bi obstajala na enoviti nepremičnini pravica tretje osebe (npr. hipoteka), kakor obstaja v obravnavani zadevi. V nobenem primeru pa ne more sestavine samovoljno odstraniti lizingodajalec ali prodajalec s pridržkom lastninske pravice. S tem bi bil izveden protipravni poseg v lastninsko pravico lastnika enovite stvari in v pravico hipotekarnega upnika na enoviti stvari.

Sodna praksa – sestavine proti pritikline

Po našem mnenju je zmotno stališče Višjega sodišča v Ljubljani,6 ki je odločalo o pritožbi proti sklepu o prvi prodaji v postopku osebnega stečaja. Sodišče je pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, da je določene »premičnine« izvzelo iz prodaje premoženja dolžnika v osebnem stečaju. Sodišče prve stopnje je sprva odločilo, da se te sporne »premičnine«, ki so na nepremičninah v lasti stečajnega dolžnika, prodajo na javni dražbi kot celota. Temu pritožbeno sodišče ni pritrdilo, svojo odločitev pa je utemeljilo v skladu s 17. členom SPZ. Dejalo je, da so te »premičnine« pritikline in torej samostojni predmeti stvarnih pravic. Zato je ob upoštevanju določila 17. člena SPZ na podlagi 3. točke 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP izpodbijani sklep spremenilo in predmete izvzelo iz prodaje.

Sodišče bi po našem mnenju moralo skrbno presoditi, ali je konkretna stvar pritiklina ali sestavina. Kot smo že zapisali, so sestavine le sestavni del glavne stvari in ko se ločijo od glavne stvari, niso več samostojne, pa tudi glavna stvar se brez te sestavine ne more več ne uporabljati za svojem namen.

Kot sestavni del matične stvari so sestavine v skladu s pravilom o prirasti (54. člen SPZ), ki pomeni konkretizacijo pravnega načela superficies solo cedit, prirasle nepremičnini, ki je v lasti stečajnega dolžnika. Zato enotna nepremičnina tvori stečajno maso. Nikakor se na njih ne more na podlagi 299. člena ZFPPIPP v skladu z 22. členom ZFPPIPP uveljaviti izločitvena pravica, saj kot sestavine tvorijo pravno in dejansko celoto z glavno stvarjo (nepremičnino), ki je v lasti stečajnega dolžnika.

Konec lanskega leta je Vrhovno sodišče RS odločilo v zvezi s stvarnopravnim položajem bioplinskega motorja. Dejalo je, da je objekt brez motorja nepopoln in se ne more (več) uporabljati za svoj namen. Ob tem dejstvo, da je bioplinski motor mogoče brez poškodb ločiti od objekta, ni odločilno. Ključna je »soodvisnost« stvari, ki utemeljuje organsko povezanost med obema. Ker je predmet stvarne pravice lahko samo individualno določena samostojna stvar, tožeča stranka lastninske pravice na bioplinskem motorju, potem ko je bil ta že vgrajen v bioplinarno, ni mogla pridobiti.7 Z velikim veseljem podpiramo takšno stališče.

Razvrščanje hipotek in stavbnih pravic

Prej pridobljena hipoteka je (lahko)8 razlog za prenehanje pozneje pridobljene stavbne pravice. Oblikovalni učinek prenehanja stavbne pravice nastopi s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine, izdanega v zvezi s prisilno prodajo nepremičnine v postopku izvršbe ali stečaja (gl. npr. 174. člen v zvezi s 192. členom ZIZ in 342. člen ZFPPIPP ter 89. in 96. člen ZZK-1). Če je bila stavbna pravica pridobljena pred vpisom (najzgodnejše) hipoteke (tudi prisilne) ali zemljiškega dolga v zemljiško knjigo, s prisilno prodajo ne preneha (drugi odstavek 174. člena ZIZ).9 To pomeni, da bodo stavbne pravice, ki so bile ustanovljene za hipotekami, zaradi prisilne prodaje prenehale.10 Iz kupnine, dobljene s prisilno prodajo, se poplačajo hipotekarni upniki, uvrščeni pred stavbno pravico. Tudi imetnik stavbne pravice se lahko poplača za izgubo svoje pravice (v znesku verzijske terjatve zaradi povečanja vrednosti tuje nepremičnine), vendar iz kupnine, dobljene s prisilno prodajo, če je je še kaj ostalo, nato pa se poplačajo hipotekarni upniki, ki so uvrščeni za imetnikom stavbne pravice.11 Verzijska terjatev je posledica učinka akcesije (ko ponovno velja načelo povezanosti zemljišča in objekta; superficies solo cedit).12

Če je bila stavbna pravica ustanovljena z najboljšim vrstnim redom, ne preneha zaradi prisilne prodaje. Zaradi tega dejstva jo mora upoštevati pooblaščeni ocenjevalec vrednosti pri določitvi (ugotovitvi) vrednosti nepremičnine.13 Upoštevati mora npr. tudi donose nepremičnine zaradi plačevanja solarija (nadomestila za uporabo nepremičnine). Ker stavbna pravica z najboljšim vrstnim redom v primeru prisilne prodaje ne preneha, se nepremičnina stečajnega oziroma izvršilnega dolžnika proda z bremenom stavbne pravice.

Tudi določba 342. člena ZFPPIPP ne ureja pravnega položaja drugače kot ZIZ. Navedeno določbo ZFPPIPP je treba razlagati v povezavi s 96. členom ZZK-1 in 89. členom ZZK-1. To pomeni, da učinkuje zaznamba stečaja v resnici tako kot zaznamba izvršbe. Ta pa učinkuje že od vpisa prve (najzgodnejše) in vsake naslednje hipoteke. Vse navedeno pripelje do prav takšnega rezultata, kot ga ureja 174. člen ZIZ. Tudi če je bila stavbna pravica ustanovljena pred dnem začetka stečaja, preneha, če je pred njo hipoteka (pogodbena, prisilna na podlagi sklepa o izvršbi ali pridobljena v postopku zavarovanja, ali zemljiški dolg – tisti seveda, ki še zmeraj veljajo, ker so bili ustanovljeni pred novelo SPZ-A).14 Le če pred njo ni hipoteke in je bila ustanovljena pred začetkom stečaja, ostane na nepremičnini in s prisilno prodajo ne preneha, ampak bremeni lastninsko pravico še naprej (praviloma do poteka časa, za katerega je bila ustanovljena), če ni npr. izbrisana zaradi uspelega izpodbijanja v stečaju (če je bila ustanovljena v izpodbojnem obdobju in so izpolnjeni drugi pogoji za izpodbijanje pravnih dejanj stečajnega dolžnika).

Določba 342. člena ZFPPIPP je bila do novele ZFPPIPP-G15 nedosledna. Določala je, da »s plačilom kupnine prenehajo naslednje pravice tretjih na premoženju, ki je predmet prodajne pogodbe:

1. zastavna pravica ali hipoteka in zemljiški dolg,

2. pravica do prepovedi odtujitve in obremenitve ter

3. osebne služnosti, stvarno breme ali stavbna pravica, če so bile pridobljene po trenutku, od katerega po 244. členu tega zakona učinkuje začetek stečajnega postopka

Začetek stečajnega postopka učinkuje z dnem, ko je bil objavljen oklic o začetku stečajnega postopka (glej prvi odstavek 244. člena ZFPPIPP). Izolirana uporaba navedene določbe bi privedla do napačnega sklepa (na podlagi argumenta a contrario), in sicer, da stavbna pravica s prisilno prodajo nepremičnine ne preneha, če je bila ustanovljena pred objavo oklica o začetku stečajnega postopka (čeprav so morda pred njo že vknjižene hipoteke). Opozoriti je treba, da bi bila takšna razlaga tudi pred novelo ZFPPIPP-G napačna. Kadar so pred stavbno pravico hipoteke, nastopi učinek ekstenzivnosti hipoteke (gl. tudi 140. člen SPZ), kar pomeni, da se prej pridobljena hipoteka razteza tudi na pozneje pridobljeno stavbno pravico. Prav zaradi tega takšna stavbna pravica v primeru prisilne prodaje preneha, hipotekarni upnik pa se poplača iz celotne vrednosti nepremičnine, ki zajema tudi vrednost stavbne pravice. Drugačna razlaga bi povzročila pravno in dejansko oškodovanje imetnika zgodnejše hipoteke, kar ne bi bilo v skladu s prednostnim pravilom.

Z novelo ZFPPIPP-G je bila dopolnjena določba 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP, kar vse tudi v celoti ustreza naši razlagi:

»(1) S plačilom kupnine prenehajo naslednje pravice tretjih na premoženju, ki je predmet prodajne pogodbe:

1. zastavna pravica ali hipoteka in zemljiški dolg,

2. pravica do prepovedi odtujitve in obremenitve ter

3. naslednje osebne služnosti, stvarno breme ali stavbna pravica:

- če je lastninska pravica na nepremičnini, ki je predmet prodajne pogodbe, omejena s hipoteko ali zemljiškim dolgom: če so bile pridobljene po trenutku, od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke ali zemljiškega dolga v zemljiško knjigo,

- v drugih primerih: če so bile pridobljene po trenutku, od katerega po 244. členu tega zakona učinkuje začetek stečajnega postopka.«

Prenovljena določba 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP ne vsebuje prehodne določbe, saj je le zapis pravilne uporabe prednostnega pravila. To pomeni, da se spremenjena 3. točka prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP uporablja tudi za postopke, ki so 26. aprila 2016 že potekali, ko je začela veljati novela ZFPPIPP-G. Tudi predlagatelj zakona pojasnjuje, da je bilo z novelo ZFPPIPP-G besedilo samo redakcijsko popravljeno. V obrazložitvi te spremembe je vlada kot predlagateljica novele ZFPPIPP-G navedla: »Sedaj veljavno besedilo 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP ni dosledno, saj po 6. členu SPZ (prednostno načelo) zaradi izključujočih učinkov hipoteke oziroma zemljiškega dolga, z njuno uveljavitvijo prenehajo tudi pozneje pridobljene osebne služnosti, stvarno breme ali stavbna pravica. V stečajnem postopku ima prodaja nepremičnine učinke sodne uveljavitve hipoteke oziroma zemljiškega dolga. Zato sedaj veljavno besedilo 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP zavaja k napačnemu zaključku, da pozneje pridobljene osebne služnosti, stvarno breme ali stavbna pravica ne prenehajo, čeprav iz tretjega odstavka 342. člena ZFPPIPP izhaja, da se tudi te pravice izbrišejo v skladu s 89. členom v zvezi s 96. členom ZZK-1. Zaradi jasnosti se predlaga ustrezna sprememba 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP.«

Slovenski zakonodajalec se je pri pripravi SPZ sicer zgledoval (večinoma) po nemški ureditvi (tudi glede normativne ureditve stavbne pravice), vendar pa je mogoče zlasti pri stavbni pravici (ki jo je uredil na novo) zaznati številne nedoslednosti in izrazito podnormiranost tega pravnega instituta. Možnost ustanovitve stavbne pravice na nepremičnini, ki je že obremenjena s hipoteko (ali drugo zemljiško zastavo, ki vključuje poplačilno pravico iz vrednosti nepremičnine), je npr. v nemškem pravu izključena. To pomeni, da se lahko po omenjeni ureditvi ustanovi stavbna pravica samo na neobremenjeni nepremičnini (nepremičnini, ki ni obremenjena s pogodbeno hipoteko, zemljiškim dolgom, stvarnim bremenom, prisilno hipoteko). V 10. odstavku nemškega Erbbaurechtsgesetza (ErbbauRG) iz leta 191916 je v tej zvezi določeno: »Das Erbbaurecht kann nur zur ausschließlich ersten Rangstelle bestellt werden; der Rang kann nicht geändert werden.« Nemška ureditev je jezikovno povsem jasna, ko pravi, »da je dedna stavbna pravica lahko ustanovljena izključno v prvem vrstnem redu in da ni dovoljena sprememba vrstnega reda.«17 Več kot zgovorno je dejstvo, da je v primerjalni ureditvi stavbna pravica zaradi njene kompleksnosti (in posebnosti) urejena v posebnem zakonu (to velja tudi za avstrijsko ureditev).18 Oba zakona sta stara okoli 100 let, kar pomeni, da gre za tradicionalni in (dogmatični) pravni institut.

Stavbna pravica bi morala imetniku zagotavljati stabilen pravni položaj, to pa je mogoče le v primeru, če je ustanovljena z najboljšim vrstnim redom. SPZ te problematike ni uredil ustrezno. Na zagotavljanje stabilnosti pravnega položaja kaže tudi rok, za katerega je lahko ustanovljena stavbna pravica. Celo določitev maksimalnega roka trajanja (99 let) stavbne pravice lahko izzveni v naši ureditvi v celoti v prazno, če se ustanovi za zemljiškimi zastavami. Položaj se lahko še dodatno zaplete, če zaideta npr. v stečaj tako lastnik nepremičnine kakor tudi imetnik stavbne pravice. V takem primeru je treba odgovoriti na vprašanje, kaj spada v stečajno maso imetnika stavbne pravice. Govorimo seveda o primeru, ko je stavbna pravica ustanovljena za hipotekami. Če spada v stečajno maso lastnika nepremičnine celotna nepremičnina, skupaj s prirastjo (zgradbo oziroma napravo – sestavino, čeprav jo je investiral imetnik stavbne pravice), ostane za stečajno maso imetnika stavbne pravice le verzijska terjatev, ki je v resnici brez realne vrednosti. To pa je treba prijaviti kot pogojno terjatev v stečaju lastnika nepremičnine. Teh položajev zakonodajalec ni predvidel.

Sodna praksa – razvrščanje hipotek in stavbnih pravic

VSL, sklep III Ip 4566/2014, 3. 2. 2015: Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa pojasnilo, da se ocenjuje vrednost nepremičnine parc. št. 479/9, k. o. X, ki je obremenjena s stavbno pravico, ki je bila v zemljiški knjigi vpisana po tem, ko je upnik v vodilni izvršilni zadevi na nepremičnini že imel vknjiženo hipoteko. Pojasnilo je, da bo s prodajo nepremičnine na podlagi drugega odstavka 174. člena ZIZ stavbna pravica ugasnila, razen če se njen imetnik, to je pritožnik S. B., d. o. o., ne bo s kupcem dogovoril drugače. Zaradi ugasnitve stavbne pravice s prodajo nepremičnine na podlagi drugega odstavka 174. člena ZIZ (razen v primeru drugačnega dogovora s kupcem) v skladu s prvim odstavkom 263. člena SPZ namreč stavba postane sestavina nepremičnine. S tem pa preide lastninska pravica na zgradbi od imetnika stavbne pravice na kupca, tj. novega lastnika nepremičnine (načelo superficies solo cedit), ki mora imetniku stavbne pravice ob prenehanju plačati določeno nadomestilo.

Z odločbo se ne strinjamo. V primeru prenehanja stavbne pravice zaradi prisilne prodaje nepremičnine, ker je bila stavbna pravica ustanovljena za hipoteko, kupec nepremičnine ne imetniku stavbne pravice ne dolguje nobenega nadomestila. Nekdanji imetnik stavbne pravice se poplača v skladu s 199. členom ZIZ. To pomeni, da mu pripada nadomestilo zaradi izgube stavbne pravice, poplača pa se iz kupnine, dobljene s prisilno prodajo enovite nepremičnine. Zato mu kupec prisilne prodaje ne dolguje ničesar.

V primeru stečaja lastnika nepremičnine pa mora imetnik stavbne pravice, čigar pravica ima vrstni red za zemljiškimi zastavami, prijaviti verzijsko terjatev kot pogojno terjatev v stečaju lastnika nepremičnine. Verzijska terjatev ima pravno značilnost nezavarovane poslovne terjatve.

Sklepne ugotovitve

Odgovor na v uvodu zastavljeno vprašanje bi bil naslednji:

V primeru stečaja lastnika nepremičnin, ki so obremenjene s skupno hipoteko z najboljšim vrstnim redom, je v najboljšem položaju ločitvena upnica, tj. banka A, d. d. Enovita nepremičnina namreč tvori stečajno maso. Stavbna pravica zaradi prisilne prodaje nepremičnin preneha, prav tako preneha hipoteka na stavbni pravici kot sekundarna izvedena stvarna pravica, saj je glede svoje pravne veljave vezana na obstoj stavbne pravice kot primarne izvedene stvarne pravice. Ob hkratnem stečajnem postopku lastnika nepremičnin in imetnika stavbne pravice zaradi prenehanja hipoteke na stavbni pravici nastopi za banko C, d. d. (kot ločitveno upnico v stečaju imetnika stavbne pravice) učinek realne subrogacije; zastavna pravica se prenese na verzijsko terjatev, ki pa nima realne vrednosti (prim. drugi odstavek 264. člena SPZ).

Banka A, d.,d. ima ločitveno pravico v stečaju lastnika nepremičnin. Poplača se lahko iz nepremičnin skupaj z vsemi sestavinami. Med te spada (poleg drugih sestavin) tudi bioplinski motor.

Imetnik stavbne pravice, družba B, d. o. o., ostane brez poplačila. Družba B, d. o. o. tudi nima izločitvene pravice v stečaju lastnika nepremičnin. Ne glede na to, da je stavbna pravica opredeljena kot pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo na tuji nepremičnini (prim. 256. člen SPZ) in da povzroči vertikalno cepitev stvarnopravnih položajev, se v primeru zgodnejših zemljiških zastav lastninsko ne osamosvoji tako, da bi postal imetnik stavbne pravice lastnik zgradbe (pa čeprav jo je zgradil) z učinkom v razmerju do zgodnejše zemljiške zastave. V skladu s prednostnim pravilom ne more lastnik s poznejšim razpolaganjem prizadeti imetnika zgodnejše izvedene stvarne pravice. Z lastninsko osamosvojitvijo zgradbe na podlagi poznejše stavbne pravice, bi prišlo do nedopustnega neupoštevanja zgodnejše hipoteke.

Ker je bioplinski motor sestavina bioplinarne, lizingodajalec nima izločitvene pravice glede motorja v stečaju lastnika nepremičnin in prav tako ne v stečaju imetnika stavbne pravice.

Literatura:

BAUR, Franz, STÜRNER, Rolf. Sachenrecht. München: Manz Verlag 2009.

JUHART, Miha, TRATNIK, Matjaž, VRENČUR, Renato. Stvarnopravni zakonik s komentarjem. Ljubljana: Uradni list RS, Pravna fakulteta v Mariboru, Pravna fakulteta v Ljubljani, 2016.

TRATNIK, Matjaž. Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili. Ljubljana: Založba Uradni list RS, 2002.

-----------------------------------------------

1 Tratnik, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Založba Uradni list RS, Ljubljana 2002, stran 36.

2 VSC, sodba Cpg 27/2015, 15.4.2015.

3 Tratnik v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS, Pravna fakulteta v Mariboru, Pravna fakulteta v Ljubljani, Ljubljana 2016, stran 78.

4 VSL, sodba in sklep II Cp 329/2012, 10. 10. 2012: Navedene premičnine so po splošnem prepričanju sestavina glavne stvari, in ne (le) pritikline, kot to ugotavlja sodišče prve stopnje. Razen tega ustrezajo tudi drugima dvema meriloma (poleg splošnega prepričanja), ki ju teorija poudarja glede pravilne zapolnitve pravnega standarda sestavine, tj. merilu trdnosti povezave z glavno stvarjo in nepopolnosti oziroma nedokončanosti glavne stvari brez takšnih sestavin. V teoriji, ki jo upošteva tudi sodna praksa, je tako pojasnjeno, da so npr. trdno povezani z zgradbo deli zgradbe, kot so podboji, okenski okviri, opeka ipd. Zaradi upoštevanja dejstva, da so v današnjem času sestavni deli stvari pogosto spojeni tako, da jih je mogoče ločiti od glavne stvari, pa se ob uporabi merila nepopolnosti oziroma nedokončanosti glavne stvari za sestavine nepremičnine štejejo tudi vrata, okna, radiatorji, svetila, celo žarnica za sestavo svetlobnega telesa ipd. Ker je torej šest notranjih vrat, vhodna vrata, osem radiatorjev, 30 električnih stikal in osem luči trajno in funkcionalno povezanih z nepremičnino, v katero so vgrajeni, je v skladu z akcesijskim pravilom je pravna usoda sestavin in nepremičnine enaka. To pomeni, da se lastninska pravica na glavni stvari razširi tudi na novo bistveno sestavino, ne glede na to, kdo je bil lastnik stvari, ki je postala bistvena sestavina glavne stvari. Ob upoštevanju, da med strankami ni sporno zemljiškoknjižno lastništvo nepremičnine na naslovu x, je posledično drugi toženec (kot zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine) lastnik tudi navedenih premičnin kot njenih sestavin. Morebitna lastninska pravica tožnice in prvega toženca na teh premičninah pa je z njihovo vgradnjo v nepremičnino ugasnila.

5 Tratnik v Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS, Pravna fakulteta v Mariboru, Pravna fakulteta v Ljubljani, Ljubljana 2016, stran 77.

6 VSL, sklep Cst 326/2016 (St 3037/2014), 18. 5. 2016.

7 VS, sodba III Ips 95/2015, 25. 10. 2016.

8 Če se hipoteka izbriše zaradi prenehanja terjatve (v posledici izpolnitve obveznosti, ki je bila zavarovana s hipoteko), stavbna pravica napreduje v najboljši vrstni red in njenemu imetniku zagotavlja stabilen pravni položaj.

9 Pravnomočni sklep o izročitvi nepremičnine je sočasno tudi pravni temelj za prenehanje hipotek (tudi prisilnih) in zemljiških dolgov (prvi odstavek 173. člena ZIZ), izvedenih stvarnih pravic, ki so bile pridobljene za najzgodnejšo hipoteko, oziroma zemljiških dolgom, obligacijskih pravic in pridobitev lastninske pravice v korist kupca prisilne prodaje. Po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine izda sodišče sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica na nepremičnini ter izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku (prvi odstavek 192. člena ZIZ).

10 Opozarjamo tudi, da s prenehanjem stavbne pravice (primarne izvedene pravice) samodejno prenehajo tudi vse izvedene pravice (sekundarne izvedene pravice), ki so bile ustanovljene na stavbni pravici.

11 V 199. členu ZIZ je določeno: »(1) Če se o nadomestilu za osebne služnosti, stavbne pravice ali stvarna bremena, ki s prodajo ugasnejo, upravičenci in upniki, ki so po vrstnem redu za poplačilo za njimi, ne morejo sporazumeti, ga določi sodišče, ki pri tem upošteva zlasti čas, kolikor bi služnost, stavbna pravica oziroma breme še trajale, njihovo vrednost ter starost upravičencev. (2) Kupec in upravičenec do osebne služnosti, stavbne pravice ali stvarnega bremena se lahko sporazumeta, da kupec prevzame služnost, stavbno pravico oziroma stvarno breme, nadomestilo, določeno po prejšnjem odstavku, pa se odbije od kupnine.«

12 V tej zvezi gl. tudi 263. člen SPZ.

13 Gl. npr. tretji odstavek 178. člena ZIZ in 327. člen ZFPPIPP.

14 Zakon o spremembah Stvarnopravnega zakonika – SPZ-A (Uradni list RS, št. 91/13).

15 Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP-G (Uradni list RS, št. 27/16).

16 RGBl. S. 72, ber. S. 122, nazadnje spremenjen leta 2013; BGBl. S. 3719.

17 Gl. tudi pri Baur, Stürner, Sachenrecht, Manz Verlag, München 2009, str. 386.

18 V par. 5 avstrijskega Baurechtsgesetz-a (BauRG) iz leta 1912 (RGBl Nr. 86/1912, nazadnje spremenjen leta 2012; BGBl. Nr. 30/2012) je določeno sledeče: »Pfand- und andere Leistungsrechte, die auf Geldzahlung gerichtet sind oder dem Zwecke des Baurechtes entgegenstehen, dürfen dem Baurecht im Range nicht vorgehen.«


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ člen 8, 16, 17, 18, 54, 140
Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP člen 22, 244, 299, 327, 342
Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1 člen 89, 96
Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ člen 174, 192
Datum zadnje spremembe:
26.06.2019

Pravno sporočilo

Polno besedilo članka je v bazi SOSC objavljeno z dovoljenjem avtorja in izdajatelja publikacije ter je avtorsko pravno zaščiteno.

Opombe:

P2FydC00ODU4Ng==