<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Civilni oddelek

VSL sodba in sklep I Cp 1242/2012
ECLI:SI:VSLJ:2013:I.CP.1242.2012

Evidenčna številka:VSL0077272
Datum odločbe:13.03.2013
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
Institut:prodajna pogodba - predmet nakupa - lastnosti za posebno rabo - varovano stanovanje - manjša kvadratura stanovanja - znižanje kupnine

Jedro

Predmet pogodbe bi moral imeti lastnosti, ki so potrebne za posebno rabo, za katero sta ga tožnika kupovala in je bila prodajalcu znana. Za status varovanega – oskrbovanega stanovanja ni bistveno, ali tožnika stanovanje uporabljata kot varovano oziroma ali v njem stanujejo osebe, ki so upravičene do institucionalnega varstva v takšnih stanovanjih.

Pravno relevanten je odgovor na vprašanje, ali je imelo stanovanje ob prodaji lastnost varovanega – oskrbovanega stanovanja.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi v obsegu odločitve, ki se nanaša na vprašanje varovanega stanovanja (5 % zahtevane glavnice oziroma za prvega tožnika 4.157,72 EUR in za drugega tožnika 8.273,67 EUR, oboje z zakonskimi zamudnimi obrestmi) ter glede odločitve o pravdnih stroških in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Sicer se pritožba zavrne in sodba potrdi.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženec dolžan prvemu tožniku plačati znesek 14.136,00 EUR, drugemu tožniku pa znesek 28.130,00 EUR, obema s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 1. 2008 dalje (iz naslova znižanja kupnine za kupljena stanovanja). Odločilo je še, da sta tožnika dolžna povrniti tožencu njegove pravdne stroške v znesku 3.232,78 EUR v roku 15 dni.

2. Zoper sodbo sta tožnika vložila pravočasno pritožbo zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenim zahtevkom ugodi oziroma podrejeno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbene navedbe se delijo na 3 sklope in sicer se prvi sklop nanaša na a.) neobstoj lastnosti varovanega stanovanja, drugi sklop na b.) napake zaradi manjše kvadrature stanovanja in tretji sklop na c.) napake zaradi neupoštevanja minimalnih tehničnih zahtev.

a.) Tožnika posebej poudarjata, da je iz prodajne pogodbe iz januarja 2008 in splošnih pogojev prodaje posameznih varovanih stanovanj razvidno, da je predmet nakupa varovano stanovanje, to dejstvo pa med pravdnima strankama tudi nikoli ni bilo sporno. V varovanem stanovanju morajo biti zagotovljene storitve institucionalnega varstva starejšim ljudem, ki pa niso identične storitvam iz cenika Zavoda T. (v nadaljnjem besedilu: zavod), na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje. Toženec ob sklenitvi pogodbe ni izpolnil svoje obveznosti zagotovitve prvega oskrbnika, kar je eden od dodatnih pogojev za obratovanje oskrbovanih stanovanj. Zavod v času sklenitve pogodbe ni imel ustreznega dovoljenja za delo niti koncesije za varovana stanovanja. Tega tožnika ob sklenitvi prodajne pogodbe nista vedela, saj jima pogodba o poslovnem sodelovanju med zavodom in tožencem ob nakupu ni bila izročena. Najpomembnejše dejstvo tako je, da to sploh niso bila varovana stanovanja, zato sta bila tožnika zavedena, saj sta kupila povsem navadna stanovanja. Ker stanovanje nima izrecno dogovorjene lastnosti oskrbovanega stanovanja in ker je toženec vedel, da zavod nima dovoljenja ministrstva, to pomeni, da je kot prodajalec vedel za napako. Kot strokovnjaku pa mu ne bi mogli ostati neznani tudi pogoji zagotavljanja storitev institucionalnega varstva, saj bi se moral o teh pogojih pozanimati sam, in to preden je prodal stanovanja, ter z njimi kupce seznaniti. Zato v tem primeru ne veljajo pogoji glede obvestila o napaki in glede časa jamčevanja za napake, ki jih sicer določa 462. člen Obligacijskega zakonika (Ur.l. RS, št. 97/2007, OZ-UPB1, v nadaljnjem besedilu OZ). Napaka pa je vsekakor skrita napaka, saj ob prevzemu tožnika zanjo nista mogla vedeti. Tožnika imata tako po 468. členu OZ pravico do znižanja kupnine. Dejstvo, da tožnika nista upravičenca do institucionalnega varstva, nima nikakršne pravne teže. Pravno relevantno dejstvo je, da je toženec tožnikoma prodal varovana oziroma oskrbovana stanovanja, ki to v resnici niso.

b.) Toženec, ki je kot gospodarski subjekt prodajal varovana stanovanja, bi moral skladno z načelom vestnosti in poštenja ter skrbnosti dobrega gospodarja v pogodbo vnesti podatek o tem, ali prodaja stanovanja po bruto ali neto izmeri. Toženec je izkoristil svoj močnejši položaj in kupce zavedel. Po 88. členu OZ se nejasni splošni pogoji razlagajo v korist šibkejše stranke, zato bi bilo treba kvadrature razlagati v korist tožnikov, ki sta verjela, da sta kupila stanovanja po neto kvadraturi.

c.) Sodišče se ni opredelilo do pripomb na izvedeniško mnenje, ki sta ga tožnika pravočasno in obrazloženo prerekala, prav tako se ni opredelilo do zahteve glede postavitve novega izvedenca. V izogib ponavljanju se tožnika sklicujeta in vztrajata pri vseh pripombah, podanih v pripombah na izvedeniško mnenje.

3. Toženec v odgovoru na pritožbo ugotavlja, da gre bodisi za navedbe, ki sta jih tožnika že navajala v okviru pravdnega postopka, bodisi za pravno argumentacijo tožbenih stališč, zato ne vidi razlogov, da bi se do pritožbenih navedb posebej ponovno izrekal.

4. Pritožba je utemeljena v obsegu odločitve, ki se nanaša na vprašanje varovanega stanovanja (5 % zahtevane glavnice oziroma za prvega tožnika 4.157,72 EUR in za drugega tožnika 8.273,66 EUR), v preostalem delu pa ni utemeljena.

5. Toženec kot prodajalec in tožnika kot kupca so dne 9. 1. 2008 sklenili tri prodajne pogodbe, po katerih je prvi tožnik od toženca kupil eno stanovanje, izrecno opredeljeno kot varovano, drugi tožnik pa dve takšni stanovanji. Prvi tožnik vtožuje 14.136,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 1. 2008 do plačila in zahteva plačilo pravdnih stroškov, drugi tožnik pa vtožuje 28.130,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 1. 2008 do plačila in zahteva plačilo pravdnih stroškov. Oba zahtevata znižanje kupnine za 5 % zaradi neupoštevanja minimalnih tehničnih zahtev pri gradnji, znižanje kupnine za nadaljnjih 5 %, ker stanovanje nima lastnosti varovanega stanovanja in znižanje kupnine za 7 % iz naslova manjše kvadrature stanovanja (v pritožbi sicer navajata, da zahtevata znižanje kupnine za 7 %, ker stanovanje nima lastnosti varovanega stanovanje in znižanje kupnine za 5 % zaradi manjše kvadrature stanovanja). Sodišče prve stopnje je tožbena zahtevka v celoti zavrnilo.

6. Pritožbeno sodišče najprej ugotavlja, da v pritožbi tožnika navajata, da sta v postopku uveljavljala iz naslova neobstoja lastnosti varovanega stanovanja, znižanje kupnine v višini 7 %, zaradi napak v zvezi z manjšo kvadraturo stanovanja, znižanje kupnine v višini 5 % in zaradi napak zaradi neupoštevanja minimalnih tehničnih zahtev, znižanje kupnine v višini 5 %, kar pa je delno v nasprotju s podatki v spisu. Tožnika sta namreč, na izrecen poziv sodišča, v vlogi z dne 23. 12. 2011, list. št. 128, jasno pojasnila, da zahtevata zaradi neobstoja lastnosti varovanega stanovanja znižanje kupnine v višini 5 %, zaradi manjše kvadrature stanovanja, znižanje kupnine v višini 7 % in zaradi neupoštevanja minimalnih tehničnih zahtev, znižanje kupnine v višini 5 %. V takšnem obsegu znižanja kupnine je zahtevek obravnavalo tudi sodišče prve stopnje, tako pa ga obravnava tudi pritožbeno sodišče (kar je, kot rečeno v skladu z vlogo tožnikov z dne 23. 12. 2011). Drugačne pritožbene navedbe s tem v zvezi pa so neutemeljene.

7. Sodišče prve stopnje je tožbena zahtevka na znižanje kupnine za prodana stanovanja, ker ta nimajo statusa varovanega oziroma oskrbovanega stanovanja zavrnilo

- ker je bilo mogoče proti doplačilu že ob sklenitvi pogodb pridobiti vse storitve kot se zahtevajo za oskrbovana stanovanja,

- ker je na dan glavne obravnave ugotovilo, da obstaja možnost zagotovitve storitve institucionalnega varstva v kupljenih stanovanjih, po sklenjeni pogodbi,

- ker tožnika nista upravičena do institucionalnega varstva in tudi nikoli nista postavila trditve, da bi stanovanje taki osebi oddala, če bi bilo organizirano institucionalno varstvo.

8. Odločitev je materialnopravno napačna, delno pa je tudi v nasprotju s podatki v spisu. Ne more biti sporno, da so bila predmet prodajnih pogodb varovana stanovanja (prodajni pogodbi, prilogi A3 in A13, Splošni pogoji prodaje posameznih varovanih stanovanj na Vidmu Dobrepolje, priloga A5), to je stanovanja, v katerih so zagotovljene storitve institucionalnega varstva starejšim ljudem, ki se sami ne morejo več v celoti oskrbovati ali negovati. Predmet pogodbe bi tako moral imeti lastnosti, ki so potrebne za posebno rabo, za katero sta ga tožnika kupovala in je bila prodajalcu znana (459. člen OZ). Za status varovanega – oskrbovanega stanovanja ni bistveno, ali tožnika stanovanje uporabljata kot varovano oziroma ali v njem stanujejo osebe, ki so upravičene do institucionalnega varstva v takšnih stanovanjih. Tudi ne drži, da nista nikoli zatrjevala, da ga bosta uporabljala kot varovano, saj sta to zatrjevala že v tožbi. Poleg tega nagib za sklenitev pogodbe ne vpliva na veljavnost pogodbe (prvi odstavek 40. člena OZ), iz navedb toženca pa tudi ne izhaja, da bi bil namen tožnikov nedopusten (drugi odstavek 40. člena OZ). Tudi izvajanje sodišča prve stopnje, da je na dan glavne obravnave obstajala možnost zagotoviti storitve institucionalnega varstva v vseh oskrbovanih stanovanjih pa sklenjenih pogodbah in da je zavod (Zavod T.) do maja 2010 pridobil koncesijo za tri najeta stanovanja kot varovana stanovanja, ni pravno relevantno – pravno relevanten je odgovor na vprašanje, ali je imelo stanovanje ob prodaji lastnost varovanega – oskrbovanega stanovanja. Tudi ni pravno relevantna ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bilo mogoče že ob sklenitvi prodajnih pogodb, proti doplačilu, pridobiti vse storitve, kot se zahtevajo za oskrbovana stanovanja, pri čemer se sklicuje na cenik posameznih storitev za stanovanja (priloga A9). Pritožbeno sodišče se strinja s stališčem pritožbe, da storitve institucionalnega varstva niso identične storitvam, ki so zapisane na ceniku. Poleg tega tožnika koristi po ceniku niti nista mogla koristiti, saj nista mogla z zavodom skleniti ustrezne individualne pogodbe, saj ta takrat (sodišče prve stopnje samo ugotavlja, da je šele maja 2010 pridobil ustrezno koncesijo za tri najeta stanovanja) ni imel ustreznega dovoljenja za izvajanje storitev v oskrbovanem stanovanju niti koncesije. Potrebno je razlikovati tudi med institucionalnim varstvom v oskrbnih domovih in institucionalnim varstvom v oskrbovanih stanovanjih (9. člen Pravilnika o standardih in normativih socialnovarstvenih storitev).

9. Razlogi sodišča prve stopnje za zavrnitev tožbenega zahtevka v tem obsegu so torej materialnopravno zmotni, zaradi česar se sodišče prve stopnje ni opredeljevalo do ostalih relevantnih trditev tožnikov in toženca, v posledici pa je tudi dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno.

10. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbi delno ugodilo in v tem obsegu razveljavilo sodbo in sicer v znesku 4.157,72 EUR za prvega tožnika in za drugega tožnika 8.273,67 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter v tem obsegu (in v obsegu odločive glede pravdnih stroškov) zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje v skladu s 355. členom Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/2007 – UPB3 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljnjem besedilu ZPP). V ponovljenem sojenju naj sodišče prve stopnje ugotovi relevantno stanje ob sklenitvi pogodbe, pri čemer naj upošteva, da je bil predmet nakupa nesporno varovano/oskrbovano stanovanje.

11. V preostalem delu je pritožba neutemeljena. Glede napak zaradi manjše kvadrature stanovanja pritožbeno sodišče ugotavlja, da se pritožnika nista sklicevala na nesporazum glede predmeta obveznosti v skladu s 16. členom OZ (kjer se šteje, da pogodba ni bila sklenjena) ali na bistveno zmoto (podana, če se nanaša na bistvene lastnosti predmeta, stranka pa lahko zahteva razveljavitev pogodbe) v skladu s 46. členom OZ. Pogodbeno določilo glede izmere stanovanja resda ne vsebuje podatka, ali gre za bruto ali neto izmere, saj toženec k temu ni bil zavezan. Tožnika sta si stanovanje ogledala ter kot prilogo k pogodbi dobila načrt stanovanja, izdelan v merilu, kar po mnenju sodišča prve stopnje povprečnemu kupcu stanovanj zadostuje, da razbere izmere stanovanja. Pritožbeno sodišče se strinja, da sta tožnika s tem, ko ob ogledu in prejemu načrta stanovanja nista izrazila nestrinjanja oziroma podala pripomb ter kasneje nista uveljavljala nesporazuma ali bistvene zmote, izrazila svoje soglasje za dejansko kvadraturo stanovanja. Kvadratura stanovanja dejansko je 46 m2, kot je zapisano v pogodbi (gre pač za bruto kvadraturo), zato o stvarni napaki tukaj ne moremo govoriti. Če pa sta tožnika pristopila k sklenitvi pogodbe s pogodbeno voljo za nakup stanovanja v izmeri 46 m2 neto, bi morala svoj tožbeni zahtevek izoblikovati drugače ter zahtevati razveljavitev pogodbe, saj zakon zmanjšanja kupnine v tem primeru ne predvideva.

12. Pri napakah zaradi neupoštevanja minimalnih tehničnih zahtev pritožnika navajata, da se sodišče ni opredelilo do njunih pripomb na izvedeniško mnenje izvedenca Č., ki sta ga pravočasno in obrazloženo prerekala. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pripombe tožnikov upoštevalo, jih v sodbi tudi navedlo pri posameznih napakah ter se do njih opredelilo z dokazno oceno. Te ocene tožnika v pritožbi konkretno ne izpodbijata, temveč v zvezi s tem le navajata, da se v izogib ponavljanju sklicujeta in vztrajata pri vseh pripombah, ki sta jih že podala v pripombah na izvedeniško mnenje. Ker pa je pritožba samostojno pravno sredstvo, je treba pritožbene razloge izrecno navesti in sklicevanje na prejšnje vloge ni dopustno oziroma ne zadošča.

13. Sodišče prve stopnje je zavrnilo dokazni predlog tožnikov za postavitev drugega izvedenca gradbene stroke, pri čemer te zavrnitve res ni posebej obrazložilo, je pa jasno, da je torej mnenje štelo za razumljivo, popolno in v skladu z raziskanimi okoliščinami, s čimer pritožbeno sodišče soglaša, zato ni bilo potrebe za postavitev drugega izvedenca (254. člen ZPP). Poleg tega je sodišče prve stopnje na zadnjem naroku za glavno obravnavo, 9.1.2012, dalo strankam jasno vedeti, da je (zanj) sporno le še vprašanje drsnosti ploščic ter je glede tega vprašanja dopustilo izvedbo dokaza z novim izvedencem (ki pa ga nato ni izvedlo, ker tožnika nista založila predujma), čemur tožnika nista nasprotovala in nista vztrajala pri postavitvi drugega izvedenca še za ostala, za njiju sporna, vprašanja (286. b člen ZPP).

14. Glede na povedano je pritožbeno sodišče pritožbo v navedenem obsegu zavrnilo in sodbo v preostali odločitvi (o zavrnitvi tožbenega zahtevka za znižanje kupnine zaradi neupoštevanja minimalnih tehničnih zahtev in iz naslova manjše kvadrature stanovanja) potrdilo (353. člen ZPP).

15. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.


Zveza:

OZ člen 16, 40, 40/2, 46, 459.
ZPP člen 254, 286b.
Pravilnik o standardih in normativih socialnovarstvenih storitev člen 9.
Datum zadnje spremembe:
08.07.2013

Opombe:

P2RvYy0yMDEyMDMyMTEzMDU0NTk3