<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Georgia

Strokovni članki

Evidenčna števlika:VS00049252
Vrsta:Članki
Datum objave:14.06.2021
Publikacija:Pravosodni bilten (PB), 1/2021, str. 9
Država:Slovenija
Jezik:slovenščina
Institut:povrnitev vlaganj v tujo nepremičnino - neupravičena obogatitev - zahtevek za povrnitev vlaganj - tržna vrednost - stroški vlaganja - najemna pogodba - vlaganja v poslovni prostor - gradbena pogodba
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
Avtor:doc. dr. Karmen Lutman

Besedilo

Povrnitev stroškov in vlaganj v tujo nepremičnino: restitucijski zahtevki in pravila vračanja(1)

Celotno besedilo

1. UVOD

Kdor ima na nepremičnini obligacijsko, stvarno pravico ali pričakovanje, da bo v prihodnje postal njen lastnik, pogosto vanjo vlaga, ji doda svojo korist. V praksi neredko do vlaganj prihaja v različnih oblikah življenjskih skupnosti in pogodbenih razmerjih. Če pravni naslov, na podlagi katerega je vlagatelj upravičen koristiti nepremičnino, preneha in se ta vrne v posest (prejšnjemu) lastniku, se zastavi vprašanje, ali in pod kakšnimi pogoji je vlagatelj upravičen do povračila opravljenih vlaganj. Prav zato ne preseneča, da so spori glede povrnitve vlaganj v slovenski sodni praksi tako pogosti.

Zahtevek za povrnitev izdatkov in vlaganj posega v avtonomijo lastnika, da svobodno odloča o tem, ali in kako bo vlagal v svoje premoženje. Če vlaganja niso bila opravljena skupaj z njim ali vanje ni privolil, ga takšen zahtevek sili v financiranje tujih investicij. Če mu naložimo povrnitev izdatkov, ki jih je opravil nekdo drug, mu naložimo plačilo nečesa, za kar se morda sam ne bi odločil, ali kar bi, če bi, izvedel drugače ali celo z nižjimi stroški. Če so bili izdatki objektivno koristni, še ni rečeno, da so koristni tudi zanj. Tudi če je izdatek koristen za imetnika premoženja, se ta morda zanj zaradi skromnih dohodkov ne bi odločil. Kadar so izdatki veliki, ga lahko restitucijska obveznost celo prisili v prodajo premoženja, če za njihovo poplačilo nima zadostnih likvidnih sredstev.

Vsako vlaganje v tuje premoženje je do določene mere »vsiljeno«,2 tudi če je imetnik zanj vedel in z njim soglašal, saj morda ni računal, da bo pozneje zavezan stroške takega vlaganja povrniti. Pravila restitucije morajo stremeti k temu, da najdejo ustrezno ravnotežje med interesom vlagatelja, da se mu izdatki kolikor mogoče povrnejo, in interesom lastnika, da prosto odloča o vlaganjih v lastno premoženje. Priporočljivo je, da so restitucijska pravila dovolj prožna, da sodišču dopuščajo upoštevanje okoliščin konkretnega primera, zlasti dobro oziroma slabo vero ene in druge stranke, privolitev lastnika v vlaganje ter vrsto izdatkov.

Povračilo stroškov in vlaganj, opravljenih v tujo korist, pri nas ni urejeno enotno. Določbe najdemo v pravu neupravičene obogatitve, poslovodstvu brez naročila ter v pogodbenem in stvarnem pravu. Prispevek obravnava nekaj odprtih vprašanj, ki se nanašajo na povračilo stroškov v našem pravnem redu, pri čemer se osredotoča na položaje neupravičene obogatitve zaradi vlaganj v tujo nepremičnino po 48. členu SPZ ter povrnitev vlaganj zaradi prenehanja kupoprodajne, najemne in gradbene pogodbe.

2. POVRNITEV VLAGANJ V NEPREMIČNINO IN 48. ČLEN SPZ3

Določba 48. člena SPZ je splošna norma, ki ureja položaj neupravičene obogatitve, do katerega pride zaradi vlaganj v tujo nepremičnino. Po prvem odstavku tega člena tisti (graditelj), ki s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten. Gre za določbo, ki zaradi učinkov načela povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) graditelju podeljuje obogatitveni zahtevek proti lastniku, in sicer za toliko, kolikor je bil ta zaradi vlaganj obogaten. Za pravila vračanja se ob odsotnosti posebnih predpisov uporabljajo določbe neupravičene obogatitve v OZ.

V praksi je določba 48. člena SPZ najpogosteje podlaga za zahtevke za povrnitev vlaganj v različnih življenjskih skupnostih. Če skupnost razpade, vlagatelj, ki se izseli, od lastnika običajno zahteva povrnitev vlaganj.4 Pri vlaganjih enega partnerja (zakonca ali zunajzakonska partnerja) v nepremičnino drugega partnerja, ki je njegovo posebno premoženje, se za njihovo povrnitev uporabljajo določbe Družinskega zakonika (79. člen). Zakonca se lahko o obstoju in višini terjatve zaradi opravljenih vlaganj sporazumeta, sicer pa DZ napotuje na uporabo pravil stvarnega prava, torej 48. člen SPZ. Ta se uporablja tudi za povrnitev vlaganj v razmerju do tretjih oseb. Drug pogost primer so vlaganja oseb, ki imajo na tuji nepremičnini obligacijsko ali stvarno pravico do uporabe (najemnik, zakupnik ipd.),5 pravila vračanja pa so pogosto urejena v posebnih predpisih.

Iz dikcije 48. člena SPZ, po katerem lahko vlagatelj zahteva tisto, za kar je bil lastnik obogaten, ter splošnega pravila iz 190. člena OZ, ki govori o nadomestitvi vrednosti dosežene koristi, teorija in sodna praksa izpeljujeta obogatitveno načelo tako, da lahko vlagatelj zahteva le toliko, za kolikor je lastnik obogaten, to je povečano tržno vrednost nepremičnine.6 Upnik mora torej tožiti za povrnitev večvrednosti nepremičnine, in ne za vrednost vloženih sredstev, saj naj bi sicer sledili vrnitvenemu načelu.7 Po drugi strani naj bi bila višina zahtevka omejena z vrednostjo vlaganj, saj naj se vlagatelju povrne le vrednost vlaganj, četudi bi se vrednost nepremičnine povečala za več, kakor so znašala vlaganja.8 Tako stališče se je pri nas najverjetneje uveljavilo po vzoru francoskega načela double plafond, v skladu s katerim je restitucijska obveznost omejena z obeh strani – na eni strani z obogatitvijo, na drugi pa s prikrajšanjem.9

Za ugotavljanje obogatitve na strani lastnika se v praksi uporablja t. i. metoda tržnih primerjav, s katero se ugotavlja večvrednost nepremičnine, saj naj bi se le ta ujemala z obogatitvenim načelom. Velja namreč, da bi z uporabo t. i. stroškovne metode, s katero se ocenjuje vrednost nadomestnih stroškov istovrstne obnove (z upoštevanjem amortizacije), upoštevalo vrnitveno načelo, ki pa ni uveljavljeno v našem pravu neupravičene obogatitve.10

Vendar po mojem mnenju tako stališče ni edino v skladu z obogatitvenim načelom.11 Pri vlaganjih v tujo nepremičnino je prejemnik neupravičeno okoriščen, ker je prejel izboljšano ali ohranjeno nepremičnino, stroške za to pa je nosil vlagatelj. Obogatitev tako lahko razumemo tudi kot prihranek lastnih sredstev v višini stroškov, ki bi jih lastnik imel, če bi želel (v celoti sam) izvesti vlaganja, kakršna so bila opravljena. Zato ni videti razloga, da obogatitveni zahtevek ne bi mogel biti usmerjen v povrnitev tistega, kar je bilo dano. Seveda pa je treba pri tem upoštevati, da je od opravljenih vlaganj lahko preteklo že nekaj časa, da jih je vlagatelj v vmesnem času sam koristil in da se je njihova vrednost sčasoma zmanjšala: v tem primeru je vlagatelj upravičen zahtevati le vrednost opravljenih vlaganj v trenutku, ko je bila nepremičnina vrnjena v posest lastnika.

Tudi v primerjalnem pravu velja, da se obogatitveno načelo uresničuje z ugovorom odpada obogatitve (nem. Wegfall der Bereicherung, angl. change of position defence): zahtevek iz neupravičene obogatitve je v izhodišču usmerjen v tisto, kar je dolžnik neupravičeno prejel, ta pa lahko ugovarja, da je njegova obogatitev manjša (na primer zaradi naknadnih sprememb prejete koristi ali v primerih »vsiljene obogatitve« zaradi subjektivne manjvrednosti).12 Ugovor odpada obogatitve je izjema za zaščito interesov dobrovernega prejemnika, trditveno in dokazno breme glede njegovih predpostavk pa je v celoti na dolžniku.

Stroškovni pristop izhaja tudi iz sorodnih položajev neupravičene obogatitve, nastalih zaradi vlaganj. Tako lahko na primer kupec nepremičnine, če je vanjo vlagal, nato pa se je izkazalo, da kupoprodajna pogodba ni veljavna, povrnitev vlaganj zahteva po 194. členu OZ, v skladu s katerim je upravičen do povračila potrebnih in koristnih stroškov, pri čemer je obseg restitucijske obveznosti odvisen od njegove dobre oziroma slabe vere.13 Tudi vlaganja posestnika v razmerju do lastnika, ko ta zahteva vrnitev stvari z vindikacijsko tožbo, se presojajo skozi prizmo potrebnih, koristnih in luksuznih stroškov po določbah 95. in 96. členu SPZ. Podobno ima najemnik ob izselitvi iz stanovanja po 98. členu SZ-1 pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom. Da je taka rešitev v sklad z obogatitvenim načelom, je potrdilo tudi Vrhovno sodišče RS v zadevi II Ips 45/2013 z dne 2. aprila 2015.14

Tudi praktični razlogi so v prid stroškovni metodi. Prikrajšanemu graditelju je praviloma znano le, koliko so znašala njegova vlaganja, medtem ko so povečanje vrednosti nepremičnine oziroma druge spremembe v dolžnikovem premoženju v zaznavni sferi dolžnika. Zato je z vidika pravične porazdelitve dokaznega bremena manj ustrezno, da mora vlagatelj zatrjevati in dokazovati, za koliko se je zaradi njegovih vlaganj povečala vrednost dolžnikovega premoženja. Za ugotavljanje večvrednosti nepremičnine je treba v postopek pritegniti izvedenca gradbene ali ekonomske stroke, kar bistveno podraži in podaljša postopek. Nobenega razloga ni, da bi tožeči stranki v vsakem primeru nalagali pritegnitev izvedenca.

Poleg tega so spremembe v tržni vrednosti nepremičnin bistveno odvisne od okoliščin, ki niso povezane z vlaganji, zlasti od ponudbe in povpraševanja. Tako so na primer nepremičnine v Ljubljani vredne bistveno več kakor nepremičnine drugje v Sloveniji oziroma njihove cene rastejo hitreje. Če od opravljenih vlaganj preteče več let, lahko upoštevanje le (spremembe) tržne vrednosti ob vrnitvi pomeni, da utegne imeti zahtevek za povrnitev enakih vlaganj v različnih delih Slovenije različen obseg.

Prav tako je vprašljivo, s kolikšno stopnjo gotovosti (če sploh) je mogoče ugotoviti, ali in koliko so k povečanju vrednosti prispevala prav opravljena vlaganja. Tudi izvedenci pojasnjujejo, da so v praksi metode za ugotavljanje povečanja vrednosti nepremičnine (zlasti pri manjših vlaganjih) nezanesljive in temeljijo na pavšalnih ocenah (povečanje vrednosti nepremičnine za 20–50 odstotkov stroškov vlaganj, pri čemer ocene praviloma temeljijo na 30 odstotkih).

Poleg tega se korist od opravljenih vlaganj ne odraža nujno v povečanju tržne vrednosti nepremičnine. To velja zlasti za nujne stroške, med katere spadajo stroški vzdrževanja, ki ne pomenijo vlaganj v bistvene dele nepremičnine in ne zvišujejo tržne vrednosti nepremičnine (na primer beljenje sten, brušenje parketa). V takem primeru je za vrednotenje koristi primerna le stroškovna metoda.

Vrednotenje restitucijske obveznosti glede na povečanje tržne vrednosti nepremičnine tudi ne dopušča subjektivnega vrednotenja vlaganj - vrednotenja glede na koristnost vlaganj za konkretnega lastnika – kar je sicer značilno za t. i. »vsiljene obogatitve« (nem. »aufgedrängte Bereicherung«, angl. »imposed enrichment«, ital. »arricchimento imposto«),15 tj. obogatitve, do katere je prišlo neodvisno od volje obogatenega. Metoda tržne večvrednosti namreč temelji na domnevi, da je višja vrednost nepremičnine objektivno koristna za vsakogar. Vendar v angleškem pravu opozarjajo, da ni vsaka korist tudi dejansko unovčljiva: ne bi bilo namreč razumno od vsakogar pričakovati, da bo nepremičnino prodal in dejansko uresničil pridobljeno korist (če je na primer nepremičnina hkrati njegov dom ali če ima za lastnika posebno čustveno vrednost).16 Pravila restitucije morajo tako ob upoštevanju okoliščin primera dopustiti možnost ugovora lastnika nepremičnine, da opravljena vlaganja zanj konkretno nimajo nobene vrednosti ali pa je ta manjša od tržne (subjektivno vrednotenje koristi).

Zaradi vsega navedenega menim, da stališče, po katerem je merilo obsega povrnitve vlaganj v tujo nepremičnino le tržna večvrednost nepremičnine ob vrnitvi, ni najprimernejše. Primernejši se mi zdi pristop, po katerem velja domneva obogatitve v višini dejanskih izdatkov (koncept prihranjenih stroškov) z upoštevanjem pravil o nujnih, koristnih in luksuznih stroških ter možnostjo uveljavljanja ugovora subjektivne manjvrednosti. Če vlagatelj v tujo nepremičnino ni imel položaja lastniškega posestnika in lastnik ne zahteva vračila nepremičnine na podlagi lastninske pravice, kar izključuje uporabo določb 95. in 96. člena SPZ, naj se za vrednotenje vlaganj uporabijo določbe o stroških iz 194. člena OZ. Tako bo dobroverni vlagatelj upravičen do povračila (neamortizirane vrednosti) potrebnih in koristnih stroškov, nedobroverni pa le do vrednosti koristnih, če pomenijo povečanje vrednosti ob vrnitvi. Navedeni člen ne omenja luksuznih stroškov, ga je pa po mojem mnenju (s ciljem poenotenja ureditve povračila stroškov de lege ferenda) treba razlagati v skladu s 95. in 96. členom SPZ, tako da ima vlagatelj ius tollendi, če pa stvari ni mogoče ločiti, lahko dobroverni zahteva toliko, za kolikor se je vrednost stvari zaradi njih povečala. Taka rešitev izhaja tudi iz generalne klavzule 190. člena OZ. Lastniku pa je treba dopustiti ugovor, da opravljeni stroški zanj nimajo take koristi – tako na primer, če je vlagatelj obnovil ograjo, ki pa jo je nameraval lastnik v vsakem primeru podreti.

Glede višine nadomestila stroškov naj bo dobroverni vlagatelj upravičen do povrnitve stroškov v znesku dejansko opravljenih vlaganj, pri čemer lastniku ni treba plačati več, kakor znaša njihova običajna oziroma tržna cena. Ne bi bilo namreč ustrezno, da bi vlagatelj posledice svojih slabih ekonomskih odločitev prevalil na drugega.17 V nekaterih okoliščinah, ko bi kazalo vlagatelju zagotoviti manjše varstvo pri zaščiti njegovih interesov, pa je smiselno lastniku dopustiti ugovor, da bi vlaganja sam opravil z nižjimi stroški (zlasti če za vlaganja ni vedel ali je bil vlagatelj nedobroveren).18

3. ZAHTEVKI ZA POVRNITEV VLAGANJ ZARADI PRENEHANJA KUPOPRODAJNE POGODBE

Če je pogodba o nakupu nepremičnine neveljavna ali razdrta z učinkom ex tunc, mora vsaka od strank drugi vrniti tisto, kar je na podlagi te pogodbe prejela. Za vračanje pogodbenih izpolnitev in pridruženih koristi se uporabljajo določbe 87. (nične pogodbe), 96. (izpodbojne pogodbe) ali 111. člena OZ (razvezane pogodbe), ki jih dopolnjujejo pravila neupravičene obogatitve v 190.–198. členu OZ. Pravila restitucije stremijo k vzpostavitvi stanja, ki je obstajalo pred sklenitvijo pogodbe (restitutio in integrum). To pomeni, da mora vsaka od strank poleg predmeta izpolnitve drugi povrniti tudi koristi od prejete izpolnitve, hkrati pa je upravičena do povračila stroškov, ki jih je imela s prejeto stvarjo. Če je imel kupec v vmesnem času z nepremičnino stroške oziroma je vanjo vlagal, se zastavlja vprašanje, pod kakšnimi pogoji in v kakšnem obsegu je upravičen do njihovega povračila.

Vrsta vlaganj in stroškov je lahko zelo različna. Kupec je lahko v vmesnem času plačal različne dajatve ali storitve, ki so bile potrebne za ohranjanje nepremičnine ali so pripomogle k njenemu izboljšanju. Pogosto kupec v nepremičnino vloži tudi svoje delo in material in s tem zagotovi njeno ohranitev ali izboljšanje. Če vrnitev v naravi ni mogoča, se restitucijska obveznost določi v denarju. Pri tem se zastavlja vprašanje, v kakšnem obsegu je do povračila opravljenih vlaganj upravičen kupec.

3.1 Določba 194. člena OZ in razmerje do 95. in 96. člena SPZ

Določbe OZ o posledicah ničnih, razveljavljenih in razvezanih pogodb (87., 96. in 111. člen OZ) ne vsebujejo pravil o povrnitvi vlaganj oziroma stroškov. Ker tudi sicer te določbe ne vsebujejo zaključenega sklopa pravil vračanja, jih dopolnjujejo pravila neupravičene obogatitve.19 Čeprav bi obveznost povračila stroškov in vlaganj lahko izpeljali iz splošnega pravila iz 190. člena OZ, v skladu s katerim mora tisti, ki je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, prejeto vrniti oziroma nadomestiti vrednost dosežene koristi, je pravilo o povračilu stroškov konkretizirano v določbi 194. člena OZ. Obveznost povračila stroškov temelji na ideji, da bi bil sicer upnik ob vrnitvi stvari neupravičeno obogaten za prihranek stroškov, ki jih je namesto njega imel pridobitelj v času, ko je bila stvar pri njem. Restitucijska obveznost je omejena, saj je pridobitelj upravičen le do povračila potrebnih in koristnih stroškov, če pa je bil nepošten, do koristnih samo do zneska večvrednosti stvari ob vrnitvi (194. člen OZ).20 Nujni oziroma potrebni stroški so tisti, ki so potrebni za ohranitev stvari, koristni stroški pa tisti, ki prispevajo k vzdrževanju ali izboljšanju predmeta obogatitve in so koristni za prikrajšanega.21

V teoriji je zaslediti stališče, da je zahtevek za povrnitev stroškov bliže poslovodstvu brez naročila in ima kompenzacijsko vlogo, saj naj ne bi bil odvisen od vrednosti okoriščenja.22 Obstajajo pa tudi drugačna stališča, po katerih višina zahtevka za povrnitev stroškov ni neomejena in mora nasprotna stranka prejemniku povrniti vrednost stroškov oziroma škode v višini obogatitve ob vrnitvi stvari,23 kar je bliže konceptu neupravičene obogatitve, kamor je določba 194. člena OZ umeščena. Kupec je tudi vlagal z namenom, da pridobi korist sebi, in ne drugemu, kar je značilnost prava neupravičene obogatitve in jo loči od poslovodstva brez naročila.

Luksuznih stroškov oziroma stroškov za zadovoljstvo in olepšavo določba ne omenja, na podlagi česar bi lahko sklepali, da je obveznost njihovega povračila iz te določbe izključena. Če takih vlaganj ne bi bilo mogoče ločiti od nepremičnine (ius tollendi), bi njihovo vrednost lahko kupec zahteval kvečjemu na podlagi splošnega pravila 190. člena OZ, če bi dokazal, da ima prodajalec od njih korist (v smislu »dosežene koristi« iz prvega odstavka 190. člena).

Določbe o povračilu stroškov ureja tudi SPZ, in sicer gre za pravila, ki se uporabijo v razmerju med lastnikom in posestnikom v primeru vrnitvenega zahtevka lastnika (95. in 96. člen SPZ). Vsebinsko se nekoliko razlikujejo od pravil neupravičene obogatitve, zato se je v sodni praksi zastavilo vprašanje, kateri sklop pravil uporabiti v primeru prenehanja pogodbe.

Sodna praksa konkurence med restitucijskimi pravili iz OZ in SPZ ne rešuje enotno. Višje sodišče v Ljubljani je na primer v odločbi I Cp 383/2016 z dne 3. 8. 2016, kjer je tožnica zahtevala povrnitev vlaganj, ki jih je opravila na kupljeni nepremičnini, prodajna pogodba pa je bila pozneje razveljavljena, zavzelo stališče, da gre za položaj neupravičene obogatitve, do katere je prišlo zaradi učinkov stvarnega prava, zaradi česar je uporabilo pravila iz 95. in 96. člena SPZ. Ta naj bi namreč kot poznejša in specialnejša izključila uporabo 194. člena OZ o povrnitvi stroškov.24 Tako je višje sodišče prvostopenjskemu naložilo, naj v ponovljenem postopku ugotovi, ali so bili zatrjevani stroški, ki jih je imela tožnica z obnovo hodnika in kuhinje, potrebni, koristni ali luksuzni po 95. in 96. členu SPZ.25 Podobno izhaja iz odločbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1631/2017 z dne 10. 1. 2018, kjer je sodišče zahtevek za plačilo uporabnine na podlagi razveljavljene pogodbe presojalo po določbah 95. in 96. člena SPZ, ki naj bi kot poznejša in specialnejša izključevala pravila o neupravičeni obogatitvi iz OZ. Tako stališče je zavzelo tudi Vrhovno sodišče RS v sodbi II Ips 117/2017 z dne 18. 10. 2018, kjer je odločilo, da se za obveznost plačila za uporabo nepremičnine v primeru razveze pogodbe uporabijo pravila SPZ, v konkretnem primeru drugi odstavek 95. člena SPZ, po katerem dobrovernemu lastniškemu posestniku ni treba plačati uporabnine.26

Drugače pa izhaja iz sodbe Vrhovnega sodišča RS v zadevi II Ips 1261/2008 z dne 1. 6. 2009: v primeru zahtevka za povrnitev vlaganj v nepremičnino zaradi razvezane kupoprodajne pogodbe je odločilo, da je treba uporabiti pravila o stroških iz ZOR, in ne stvarnopravnih reparacij po (tedaj veljavnem) Zakonu o temeljnih lastninskopravnih razmerjih – ZTLR.27 Pritrdilo je stališču nižjih sodišč, da imata toženca po razvezi pogodbe pravico uveljavljati reparacijske zahtevke na podlagi določb ZOR, saj je splošno pravilo o posledicah razvezane pogodbe vsebovano v 132. členu ZOR (111. členu OZ), glede drugega pa se uporabljajo splošna pravila o kondikcijah zaradi odpadle pravne podlage, vključno s stroški po 215. členu ZOR (194. člen OZ).28 Pri tem je pojasnilo, da je bila razlog, zaradi katerega sta toženca zahtevala povrnitev stroškov, ki sta jih imela z nepremičninami, odpadla pravna podlaga, stvarnopravne reparacije pa izvirajo iz lastnikovega zahtevka za vrnitev stvari.29

Gotovo lahko pritrdimo stališču, da je ureditev vračanja po SPZ specialnejša, saj se nanaša na razmerja neupravičene obogatitve med lastnikom in posestnikom. Vendar pa tega ne moremo razlagati preširoko, temveč tako, da se uporabi le za lastniško-posestniška razmerja v primeru vindikacijskega položaja, medtem ko se za zahtevke, ki temeljijo na prenehanju pogodbe ali splošnih zahtevkih iz neupravičene obogatitve, za katere ni treba dokazovati lastninske pravice, uporabljajo restitucijska pravila za prenehanje pogodb, ki jih dopolnjujejo pravila neupravičene obogatitve. V primeru prenehanja pogodb imajo tako določbe 87., 96., 111. člena v zvezi s 190.–198. členom OZ prednost pred stvarnopravnimi reparacijami.

V prid tej rešitvi govori tudi argument, da je smiselno v primeru prenehanja pogodbe za vračanje izpolnitev in pridruženih koristi vedno uporabiti enotna pravila ne glede na to, ali je predmet pogodbene izpolnitve stvar, nepremičnina, denarni znesek ali storitev. To pomeni, da se v primeru zahtevka za povračilo stroškov v primeru neveljavne, razveljavljene ali razvezane pogodbe vselej uporabi pravilo iz 194. člena OZ, in ne pravila stvarnopravnih reparacij v SPZ. Tudi primerjalni trendi kažejo na uveljavitev posebnih pravil za vračanje v primeru neveljavnih pogodb, kjer so pravila lastniško-posestniškega razmerja izključena.30

3.2 Tržna vrednost vlaganj večja od vloženih sredstev

Z vidika obsega restitucije je zanimiv položaj, ko tržna vrednost vlaganj preseže vrednost stroškov, ki so bila porabljena zanje. V sistemih »common law«, ki v zadnjih desetletjih pravu neupravičene obogatitve namenjajo izjemno pozornost, njihove razprave in ugotovitve pa so nam lahko v pomoč tudi na kontinentu, se v zvezi s to dilemo pogosto omenja malezijski primer31 Dream Property proti Atlas Housing,32 v katerem se je zastavilo vprašanje obsega povrnitve vlaganj v nepremičnino zaradi prenehanja kupoprodajne pogodbe. V tej zadevi je kupec začel graditi trgovski center, še preden je plačal celotno kupnino za zemljišče, ki je bilo predmet kupoprodajne pogodbe. Po plačilu celotnega zneska kupnine je prodajalec pred sodiščem sprožil spor in zatrjeval, da je bila pogodba razvezana, saj naj bi bila kupnina plačana z zamudo, rok pa je bil bistvena sestavina pogodbe. Med sodnim sporom je kupec, ki je z gradnjo hitel zaradi bližajočega se novega leta in z njim povezano potrošnjo, gradnjo centra končal. Po dolgoletnem sporu je sodišče razsodilo, da je bila zaradi kupčeve zamude s plačilom preostanka kupnine kupoprodajna pogodba razvezana, zato mora vsaka od strank drugi vrniti tisto, kar je na podlagi te pogodbe prejela. V sporu se je med drugim zastavilo vprašanje, kolikšen znesek od opravljenih vlaganj je kupec upravičen zahtevati od prodajalca: znesek stroškov, ki jih je imel z izgradnjo trgovskega centra (124 mio. RM), ali znesek tržne vrednosti trgovskega centra (387 mio. RM). Ker je v vmesnem času trgovski center postal eden najbolj obiskanih v mestu, je njegova tržna vrednost namreč presegla trikratnik stroškov njegove izgradnje, v primerjavi z vrednostjo zemljišča ob prodaji (33.5 mio. RM) pa je tržna vrednost centra znašala desetkrat več.

Medtem ko sta nižji sodišči prodajalcu naložili, da kupcu povrne strošek izgradnje trgovskega centra (124 mio. RM), je Zvezno sodišče Malezije, ki je v sporu odločalo na zadnji instanci, odločilo, da je kupec upravičen do tržne vrednosti trgovskega centra na dan izdaje sodbe, zmanjšano za tržno vrednost zemljišča na isti dan.33 Pri tem se je oprlo na institut neupravičene obogatitve. Poudarilo je, da je prodajalec nedvomno obogaten za tržno vrednost trgovskega centra, saj četudi korist ni bila prejeta v denarju, jo lahko prodajalec (ki se je celo poklicno ukvarjal s prodajo nepremičnin) kmalu po izdaji sodbe proda tretji osebi in tako uresniči korist v tej vrednosti.34 Gre za t. i. test »uresničljivosti koristi« (angl. »realisable benefits«),35 ki se uporabi, če naturalna restitucija ni mogoča in je treba prejeto korist ovrednotiti v denarju. Po tem testu velja, da če je korist brez večjih težav mogoče unovčiti za denar in je tako ravnanje tudi mogoče razumno pričakovati od upnika,36 je tržna vrednost sprejemljivo merilo za oceno vrednosti dosežene koristi. V takem primeru dolžnik tudi težko uspe z ugovorom, da zanj konkretno prejeta korist nima nobene vrednosti ali je manjša od tržne (ugovor subjektivne manjvrednosti), saj bi taka rešitev lahko podprla nedovoljene mahinacije po izdaji sodbe.

V drugih primerih, ko korist ni (lahko) unovčljiva oziroma od konkretnega prejemnika ne bi bilo upravičeno/razumno pričakovati, da jo bo uresničil (s prodajo, oddajo v najem ali na drug način), se dolžnik zoper zahtevek za povrnitev vlaganj lahko sklicuje na to, da ima zanj prejeta korist manjšo vrednost od tržne. Gre za t. i. koncept subjektivnega vrednotenja koristi, ki ga poznajo številni pravni redi in se praviloma povezuje z zahtevkom za povrnitev »vsiljenih koristi«. V angleškem pravu velja, da ugovor subjektivne manjvrednosti ni mogoč, če so vlaganja tako »očitno koristna, da jih ne bi zavrnila nobena razumna oseba«.37

V slovenski sodni praksi ni zaslediti primera, podobnega Dream Property, ko bi tržna vrednost vlaganj presegla vrednost vloženih sredstev. Praviloma je obratno – tržna vrednost znaša manj kakor stroški vlaganj. O razlogih lahko le ugibamo, opaziti pa je, da so predmet sporov predvsem (manjša) vlaganja v obstoječe nepremičnine (obnova kopalnice, menjava strehe ipd.), zaradi česar tržna vrednost vlaganj, kolikor jo je sploh mogoče ugotoviti, ne preseže vrednosti njihovih stroškov. Kljub temu pa je vrhovno sodišče v eni od svojih odločb obiter dictum zapisalo, da je višina restitucijskega zahtevka omejen z vrednostjo vlaganj in je vlagatelj upravičen kvečjemu do povračila stroškov vlaganj, četudi bi se vrednost nepremičnine zaradi njih povečala za več, kakor so znašala vlaganja.38

Kakor je bilo prikazano, je slovenska ureditev povračila vlaganj pri zahtevkih zaradi prenehanja pogodb osredotočena na povrnitev stroškov, ki jih je imel pridobitelj s stvarjo, ko je bila ta pri njem,39 kar je po moji oceni ustrezno. Ne glede na stroškovno usmerjeni pristop pa menim, da tudi naš pravni red omogoča prožnejše reševanje položajev, ko tržna vrednost opravljenih vlaganj presega višino stroškov vlaganj in je ta za lastnika očitno koristna in unovčljiva. Pravna podlaga je splošna določba 190. člena OZ, ki je usmerjena v izčrpanje (vseh) koristi, ki jih je obogateni neupravičeno pridobil zaradi prikrajšanega. To je tudi namen prava neupravičene obogatitve. Če bi prodajalec dobil vrnjeno izboljšano nepremičnino, za katero bi moral plačati le strošek vlaganj, medtem ko bi bila tržna vrednost vlaganj višja, to vrednost pa bi bilo mogoče tudi dejansko unovčiti, se je gotovo mogoče strinjati z ugotovitvijo, da bi bil na koncu obogaten za tržno vrednost. Ta obogatitev bi bila neupravičena, če bi izvirala iz vlagateljeve sfere in ne bi bilo pravne podlage za to, da jo prodajalec obdrži. Na razliko med tržno vrednostjo vlaganj in njihovimi stroški je mogoče gledati kot na dobiček. Če je ta nastal pretežno ali izključno zaradi vlagateljevega dela ali sredstev oziroma je posledica njegovih dobrih poslovnih odločitev, ni videti razloga za to, da bi ga obdržala nasprotna stranka.40 V tem primeru bi se namreč neupravičeno obogatila na vlagateljev račun. Zato je mogoče ugotoviti, da je v takem primeru vlagatelj upravičen do povračila tržne vrednosti vlaganj. Drugače pa velja, če povečana tržna vrednost vlaganj izvira iz nepremičnine (na primer zaradi njene lege ipd.). V tem primeru ni videti razloga, da bi bil vlagatelj upravičen do več kakor do stroška vlaganj. Tako na primer v zadevi Cobbe proti Yeoman's Row Management Ltd41 tožnik ni bil upravičen do zneska večvrednosti nepremičnine zaradi pridobljenega gradbenega dovoljenja, temveč le do stroškov, ki jih je imel z njegovo pridobitvijo, saj je tožnik le uresničil možnost, ki je izvirala iz nepremičnine.42 Če bi bila tržna vrednost vlaganj, ki bi presegala strošek vlaganj, posledica različnih dejavnikov, bi lahko sodišče znesek v ustreznem razmerju razdelilo med obe stranki.

4. NAJEMNA POGODBA IN POVRNITEV VLAGANJ

V času trajanja najemnega razmerja ima najemnik pogosto stroške z najeto nepremičnino oziroma vanjo vlaga. Razlika od kupoprodajne pogodbe je v tem, da se (z razliko od dobrovernega kupca) najemnik zaveda, da vlaga v tujo stvar, vendar računa na to, da bo lahko koristi od vlaganj tudi sam (določen čas) užival. Tako na primer prebeli stene, obnovi kopalnico, vgradi nova vrata ali okna, zamenja centralno gretje, obnovi oljni parket, vgradi klimatsko napravo in podobno. Lahko se zgodi, da najemno razmerje predčasno preneha ali pa imajo opravljena vlaganja daljšo življenjsko dobo od trajanja najema. Zato se zastavlja vprašanje, v kakšnem obsegu je najemnik upravičen do povračila opravljenih vlaganj ob prenehanju najemnega razmerja.

4.1 Splošna ureditev najemne pogodbe v OZ

Temeljno pravilo zakonske ureditve najemne pogodbe je, da mora najemnik stvar vrniti v stanju, v kakršnem jo je prejel.43 Če je v nepremičnino v vmesnem času vlagal, ima po petem odstavku 604. člena OZ pravico, da dodatke odvzame, če se dajo ločiti, ne da bi se stvar poškodovala (ius tollendi), lastnik pa jih lahko obdrži, če mu nadomesti njihovo vrednost ob vrnitvi. V zvezi s tem se odpira vprašanje, kako je s povrnitvijo vlaganj, če so ta trajno spojena z nepremičnino in jih ni mogoče ločiti od nepremičnine ali pa bi bilo to mogoče le z nesorazmernimi stroški.

V pravu neupravičene obogatitve velja, da se nihče ne sme neupravičeno obogatiti na tuji račun, do česar lahko pride, če se izboljšana nepremičnina po preteku najemnega razmerja vrne v posest lastnika. To govori v prid rešitvi, da mora najemodajalec najemniku povrniti vrednost dosežene koristi v denarju po splošnih pravilih neupravičene obogatitve. Po drugi strani pa najemnik, ki ve, da mora stvar vrniti nespremenjeno, vlaga na svoj riziko in bi bilo njegovo ravnanje mogoče šteti kot odpoved zahtevku za povrnitev vlaganj.

Po mnenju teorije je treba pri povrnitvi vlaganj po prenehanju najemnega razmerja postopati po splošnih pravilih o neupravičeni obogatitvi, hkrati pa upoštevati, da najemnik ne sme spreminjati zakupljene stvari in zato izvedene izboljšave obravnavati, kakor da so opravljene na riziko zakupnika.44 Zato se predlaga, da se pri vrednotenju koristi uporabi subjektivno merilo, tj. vrednost, ki jo ima izboljšava za najemodajalca.45

Ker je v večini primerov najemnik vlagal zato, da pridobi korist sebi, in ne lastniku, je uporaba pravil neupravičene obogatitve ustrezna, saj pogoji za povračilo stroškov po pravilih o poslovodstvu brez naročila niso izpolnjeni. V izhodišču bi kazalo upoštevati okoliščino, ali je lastnik z vlaganji soglašal. Če najemodajalec z vlaganji ni soglašal in jih pozneje tudi ni odobril, bi bilo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, da bi najemniku priznali restitucijski zahtevek. Glede na zakonsko ureditev, po kateri mora najemnik stvar vrniti v prvotnem stanju, je tisti, ki ni imel soglasja lastnika, vlagal na svoj riziko, zahtevki iz neupravičene obogatitve pa so v tem primeru izključeni. Da najemnik ne more zahtevati povrnitve vlaganj, s katerimi lastnik ni soglašal, velja na primer tudi v italijanskem pravu (člen 1592 Codice civile).46

Tudi v drugih primerih pravila neupravičene obogatitve lastnika ne bi smela siliti v financiranje tujih investicij. Vsako vlaganje v tuje premoženje je deloma vsiljeno, tudi če je lastnik zanj vedel in z njim soglašal, saj morda ni vedel, da bo pozneje zavezan stroške takega vlaganja povrniti (če je na primer najemno razmerje predčasno prenehalo). Morda bi vlaganja sam izvedel drugače ali z nižjimi stroški. Za vsiljeno obogatitev je značilno, da obveznost restitucije obstaja le, če je izdatek koristen tudi za obogatenega (subjektivna vrednost obogatitve).47 Tako rešitev bi torej veljalo sprejeti v primeru, ko je najemnik v nepremičnino vlagal v soglasju z lastnikom. Korist se torej vrednoti subjektivno, pri čemer ugovor subjektivne manjvrednosti ni mogoč, če so vlaganja za lastnika očitno koristna (praviloma kadar je korist objektivno izmerljiva). Tako na primer lastnik ne more ugovarjati, da vlaganja zanj nimajo nobene vrednosti, če je zaradi njih dosegel višjo najemnino ali kupnino48 ali pa je to mogoče upravičeno pričakovati.

Ker je vlagatelju praviloma znano le, koliko je vložil v nepremičnino, ne pa tudi, kakšna je vrednost vlaganj za lastnika, je po pravilih dokaznega bremena ustrezneje, da je izhodišče objektivno merilo, lastnik pa lahko ugovarja, da so vlaganja zanj vredna manj. Tako bo najemnik zadostil trditvenemu in dokaznemu bremenu, če bo zahteval povrnitev neamortizirane vrednosti vlaganj na dan, ko je bila nepremičnina vrnjena lastniku, lastnik pa se bo lahko skliceval na ugovor subjektivne manjvrednosti.

4.2 Povrnitev vlaganj najemnika po Stanovanjskem zakonu

Posebno ureditev glede povračila stroškov pozna Stanovanjski zakon (SZ-1).49 Najemnik stanovanja ima po tem zakonu ves čas trajanja najema pravico zahtevati povrnitev stroškov za vzdrževanje stanovanja in skupnih delov, ob izselitvi pa je upravičen do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače (98. člen in tretja alineja 100. člena SZ-1). Ugotovimo lahko, da je merilo obogatitve tu postavljeno objektivno: neamortizirana vrednost koristnih in potrebnih vlaganj. Podobno določbo za zakup kmetijskega zemljišča pozna Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ),50 ki v 38. členu uzakonja pravico zakupnika, da ob prenehanju zakupa dobi povrnjeno neamortizirano vrednost zasajenih trajnih nasadov in zgrajenih objektov ter naprav, če je lastnik z vlaganji soglašal.

Iz sodne prakse izhaja, da je zahtevek za povrnitev vlaganj po SZ-1 izključen, če lastnik z vlaganji ni soglašal.51 Smiselno enako rešitev izrecno uzakonja tudi ZKZ: če zakupnik zasadi trajne nasade brez soglasja zakupodajalca, nima pravice do povračila neamortizirane vrednosti nasadov ob prenehanju zakupne pogodbe (36. člen ZKZ). Tak sklep podpira tudi ureditev po SZ-1. Nedobroverni najemnik, tj. tisti, ki je vlagal brez lastnikovega soglasja, je namreč upravičen le do nujnih stroškov zaradi neodložljivih popravil (druga alineja 100. člena OZ) in se ne more sklicevati na splošno ureditev neupravičene obogatitve. Prav tako v primeru, če lastnik opusti dolžnost vzdrževanja stanovanja in ni več mogoča njegova normalna raba, ni upravičen, da bi sam opravil vzdrževalna dela in zahteval povračilo stroškov od lastnika, temveč se mora prej obrniti na stanovanjsko inšpekcijo, ki te ukrepe naloži lastniku, in če to ni uspešno, lahko ta dela na lastnikove stroške izvede najemnik sam (93. člen SZ-1). V drugih primerih nedobroverni najemnik ni upravičen do povračila vlaganj, saj bi bilo sicer pravilo iz 98. člen SZ-1, ki zahteva soglasje lastnika, popolnoma izvotljeno.

4.3 Vlaganja najemnika v poslovne prostore

Najem poslovnih prostorov ureja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP),52 ki pa ne pozna posebnih pravil o povrnitvi vlaganj. Za ta vprašanja se uporablja splošna ureditev najemne pogodbe v OZ, ki jo dopolnjujejo določbe neupravičene obogatitve. Tudi po ZPSPP velja, da mora najemnik po prenehanju najemnega razmerja izročiti najemodajalcu poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, v kakršnem jo oziroma ga je prevzel (22. člen ZPSPP). Če se vlaganja ne dajo ločiti od nepremičnine, se za njihovo povrnitev, kakor je pojasnjeno zgoraj, uporabljajo določbe prava neupravičene obogatitve (kadar je najemnik vlagal z namenom, da pridobi korist sebi) oziroma poslovodstva brez naročila (kadar je vlagal z namenom pridobiti korist najemodajalcu, kar je v praksi redko).53

Vrhovno sodišče RS je v zadevi II Ips 45/2013 z dne 2. 4. 2015 obravnavalo povrnitev najemnikovih vlaganj v poslovni prostor. Najemnik je v soglasju z lastnico vlagal z namenom usposobitve poslovnega prostora, najemno razmerje pa je bilo po nekaj letih sporazumno prekinjeno. Sodba potrjuje stališče, da se za zahtevek za povrnitev vlaganj zaradi odsotnosti specialnejše pravne podlage uporabijo zakonske določbe o neupravičeni obogatitvi. Vrhovno sodišče se je oprlo na generalno klavzulo 190. člena OZ in sklenilo, da je najemnik upravičen do povračila neizrabljene (neamortizirane) vrednosti vlaganj na dan, ko je posest na nepremičnini znova pripadla lastniku.54 Za toliko naj bi bil namreč lastnik z vlaganji okoriščen.

Ugotovimo lahko, da se sodišče ni oprlo na koncept subjektivnega vrednotenja koristi, kakor ga po splošni ureditvi najemne pogodbe predlaga teorija.55 Vendar pa lastnica v konkretnem primeru tudi ni zatrjevala, da so opravljena vlaganja zanjo brez pomena ali imajo manjšo vrednost. Tako je izhodišče objektivno vrednotenje koristi, medtem ko se okoliščina, da so vlaganja za konkretnega lastnika vredna manj, upošteva na ugovor (ugovor subjektivne manjvrednosti).56

5. GRADBENA POGODBA, VLAGANJA IN RESTITUCIJSKI ZAHTEVKI

Drugače kakor pri kupoprodajni in najemni pogodbi so pri gradbeni pogodbi vlaganja v tujo nepremičnino predmet pogodbene obveznosti. Ker se predmet izpolnitvenega ravnanja praviloma neločljivo zlije z naročnikovo nepremičnino in vrnitev v naravi v primeru prenehanja pogodbe ni mogoča, se tudi tu odpira vprašanje vrednotenja koristi, ki so predmet restitucijskega zahtevka.

Pogodba lahko preneha z učinkom za nazaj, ex tunc, ali za naprej, ex nunc. Medtem ko ničnost in izpodbojnost vselej učinkujeta za nazaj, so posledice odstopa od pogodbe zaradi kršitve (tj. razdora) odvisne od tega, ali gre pri pogodbi za enkratno ali trajajoče izpolnitveno ravnanje. Pri pogodbah, pri katerih so obveznosti trenutne in se izpolnijo naenkrat, odstop od pogodbe učinkuje retroaktivno, medtem ko pri trajajočih pogodbenih razmerjih odstop učinkuje za naprej, razen če predmet pogodbe pomeni zaključeno celoto in zaradi kršitve celotni predmet za upnika izgubi smisel – v tem primeru ima odstop retroaktivni učinek.57

V teoriji velja, da ima gradbena pogodba praviloma naravo enkratnega izpolnitvenega ravnanja.58 Z odstopom zaradi kršitve tako ugasnejo izpolnitveni zahtevki, pogodbeno razmerje pa se preoblikuje v razmerje vračanja in odškodninsko razmerje. Pravila vračanja so urejena v 111. členu OZ, ki ga dopolnjujejo pravila neupravičene obogatitve iz 190.–198. člena OZ. Pogodbenika morata drug drugemu vrniti tisto, kar sta na podlagi pogodbe prejela, restitucija pa je usmerjena v vzpostavitev stanja, ki je obstajalo pred sklenitvijo pogodbe. Poleg restitucijskih zahtevkov lahko pogodbi zvesta stranka zoper nepoštenega sopogodbenika uveljavlja tudi odškodninski zahtevek, če so za to izpolnjene predpostavke odškodninske odgovornosti.

Če je naročnik na podlagi pogodbe že kaj plačal, lahko to zahteva nazaj, sam pa je zavezan k (po)vračilu opravljenih del. Ker vrnitev v naravi praviloma ni mogoča, saj je rezultat dela postal sestavina naročnikove nepremičnine, je treba vrednost dosežene koristi oceniti v denarju. V zvezi s tem se ponujata dve možni merili: objektivno (tržna vrednost) in subjektivno (pogodbeno dogovorjena cena). Razlika je pogosto navidezna, saj je pogodbeno dogovorjena cena tudi cena storitve na trgu. Pomembna razlika od kupoprodajne in najemne pogodbe je ta, da sta se stranki ob sklenitvi pogodbe dogovorili za ceno pogodbenih del. Ker sta o tem dosegli soglasje, načeloma ni videti ovir za to, da bi za vrednotenje opravljenih del uporabili drugo merilo, razen v primeru, ko dela odstopajo od tistega, kar je bilo dogovorjeno, ali pa če je cena razlog za neveljavnost pogodbe.59 Namen je v tem, da se tudi v primeru, ko se pogodbeno razmerje spremeni v razmerje vračanja, upošteva vrednostno razmerje med vzajemnima izpolnitvama, s katerim sta stranki soglašali ob sklenitvi pogodbe. Če ni utemeljenih razlogov za odstop od takega dogovora, naj bi se volja strank čim bolj upoštevala tudi v fazi restitucije. V prid merilu pogodbene cene govori tudi to, da ne bi bilo primerno, da bi bil v primeru, ko bi bila objektivna (tržna) vrednost del višja od pogodbeno dogovorjene cene, izvajalec zaradi restitucije na boljšem, kakor če bi bila pogodba veljavno izpolnjena. Pogodbeno dogovorjena cena je prav tako izhodišče za odmero denarnega nadomestila pri odstopu od gradbene pogodbe v nemškem pravu,60 nanjo pa v okviru restitucijskih zahtevkov zaradi prenehanja pogodb napotuje tudi osnutek reforme švicarskega splošnega dela obligacijskega prava OR 2020.61

Odstop od merila pogodbeno dogovorjene cene je mogoč, če imajo opravljena dela napake. Kondikcijski zahtevek izvajalca se v tem primeru ustrezno zniža in se vrednost del oceni bodisi glede na njihovo objektivno (tržno) vrednost bodisi glede na razliko med vrednostjo izvedenega dela ob sklenitvi pogodbe brez napake in vrednostjo, ki bi jo tedaj imelo izvedeno delo z napako, kakor sicer velja za znižanje plačila zaradi napak po 640. členu OZ.62 Ker je pravna podlaga izvajalčevega zahtevka neupravičena obogatitev, je sodna praksa zavzela stališče, da se za ugovor naročnika za znižanje zahtevka zaradi napak del ne uporabljajo omejitve glede pravočasnega grajanja napak iz odgovornosti za napake v OZ (633. do 640. člen v zvezi s 660. členom OZ).63

Za gradbeno pogodbo je pogosto značilno, da traja dalj časa in se delo opravlja postopoma z izvedbo posameznih faz, plačilo pa se ne izvede šele po dokončanju del, temveč že vmes s potrjevanjem začasnih situacij in vmesnimi plačili za posamezne faze gradnje. To je razlog, da sodišča gradbeno pogodbo pogosto štejejo za pogodbo s trajajočimi obveznostmi, odstopu zaradi kršitve pa pripisujejo učinke ex nunc.64 Iz nekaterih sodnih odločb izhaja, da gre v tem primeru za delni odstop, odstop od neizpolnjenega dela pogodbe.65 Kljub temu iz odločbe Vrhovnega sodišča RS III Ips 56/2014 z dne 29. 3. 2016 izhaja omejevalen pristop glede naročnikove dolžnosti sprejema delne izpolnitve in odstopa le od neizpolnjenega dela z učinkom ex nunc. Pri nedenarnih obveznostih namreč velja, da upniku ni treba sprejeti delne izpolnitve, razen če vrsta obveznosti ne nalaga česa drugega (prvi odstavek 285. člena OZ). Velja namreč domneva, da upnik nima interesa za delno izpolnitev in lahko svoj izpolnitveni interes uresniči le s celotno izpolnitvijo.66 Tudi pri gradbeni pogodbi naročnik praviloma nima interesa za delno izpolnitev, možnost, da oceni vrednost opravljenih delnih izpolnitev, pa mu ne odvzame pravice do odstopa od celotne pogodbe.67 Tako je vrhovno sodišče v navedeni odločbi poudarilo, da v odsotnosti pogodbenega dogovora o izročitvi in prevzemu dela po delih naročniku delne izpolnitve ni treba sprejeti, če pa se za sprejem delne izpolnitve prostovoljno odloči, lahko odstopi le od neizpolnjenega dela pogodbe, tj. z učinkom za naprej.68 Pri tem je sodišče še zapisalo, da dogovor o sprotnem delnem plačilu posameznih faz opravljenih del ne zadošča za sklep, da je bila dogovorjena izročitev in prevzem dela iz gradbene pogodbe po delih, da pa je iz okoliščin konkretnega primera razvidno, da je naročnik prostovoljno sprejel delno izpolnitev zaradi lastnega interesa,69 zato odstop od gradbene pogodbe učinkuje ex nunc.70

Če pride do odstopa od pogodbe z učinkom ex nunc, se vrednost del, ki so bila do tedaj opravljena v skladu s pogodbo, določi glede na odstotek pogodbene cene, ki se ravna po odstotku po pogodbi opravljenih del.71 Če imajo opravljena dela napake, se plačilo ustrezno zniža, trditveno in dokazno breme glede napak pa je na naročniku.72

Ugotovimo lahko, da za oceno vrednosti opravljenih vlaganj ni odločilno, ali je prišlo do odstopa od pogodbe z učinkom za naprej ali nazaj, saj je v obeh primerih (izhodiščno) merilo pogodbeno dogovorjena cena. Če imajo opravljena dela napake, se denarno nadomestilo temu primerno zniža. Pri odstopu od celotne pogodbe pa lahko to merilo nadomesti objektivna (tržna) vrednost del, če je razlog za neveljavnost pogodbe neravnotežje med predmetom pogodbe in dogovorjeno ceno.

6. SKLEP

Ovrednotenje neupravičeno pridobljene koristi v denarju, ko vrnitev v naravi ni mogoča, velja za eno najtežavnejših vprašanj restitucijskega prava. To se pogosto odpira prav pri povrnitvi vlaganj v tujo nepremičnino, ko vrnitev v naravi praviloma ni mogoča. Strošek za drugega oziroma vlaganje v tuje premoženje se povezujeta z vsiljeno obogatitvijo, ki nastane neodvisno od volje prikrajšanega, običajno zaradi ravnanja prikrajšanega. Za restitucijske zahtevke zaradi vsiljene obogatitve je značilno, da je merilo obogatitve subjektivna korist, tj. korist, ki jo imajo vlaganja za obogatenega.

Splošna podlaga za zahtevek graditelja za povrnitev vlaganj je 48. člen SPZ. Obseg zahtevka določajo pravila neupravičene obogatitve, v prispevku pa so opisani razlogi za stališče, po katerem je tudi stroškovni pristop v skladu z obogatitvenim načelom. Prav tako velja lastniku dopustiti ugovor, da imajo zanj opravljena vlaganja manjšo vrednost oziroma da bi vlaganja sam opravil drugače oziroma z nižjimi stroški.

Do zahtevka za povrnitev vlaganj lahko pride tudi ob prenehanju pogodbenega razmerja. Če je na primer kupec vlagal v nepremičnino, ki je bila predmet kupoprodajne pogodbe, ta pa je pozneje razveljavljena, se pravila restitucije ravnajo po določbah o ničnih, razveljavljenih oziroma razvezanih pogodbah, ki jih dopolnjujejo pravila neupravičene obogatitve. Za povrnitev stroškov, ki jih je imel v vmesnem času kupec z nepremičnino, se uporabljajo pravila o stroških iz 194. člena OZ. Če bi tržna vrednost vlaganj presegla vrednost stroškov vlaganj, bi bila celotna vrednost lahko merilo restitucije pod pogojem, da je posledica vlagateljevega dela ali njegovih sposobnosti (in je tako nastala zaradi njega) in če ima lahko kupec od te tržne vrednosti tudi dejansko kakšno korist (na primer, če je razumno pričakovati, da bo nepremičnino prodal, oddal v najem ipd.).

Ob prenehanju najemne pogodbe mora najemnik nepremičnino vrniti v takem stanju, kakor jo je prejel. Zato je šteti, da je najemnik, ki za vlaganja ni imel soglasja lastnika, ravnal na svoj riziko in nima zahtevka na povrnitev vlaganj. Tako po sodni praksi tudi izrecno velja za najemnika po SZ-1. V drugih primerih, ko najemnik vlaga z lastnikovim soglasjem, se prejeta korist vrednoti subjektivno, kar pomeni, da lahko lastnik ugovarja, da imajo vlaganja zanj manjšo korist od objektivne, ki je praviloma neamortizirana vrednost vlaganj.

Gradbena pogodba se od kupoprodajne in najemne razlikuje v tem, da so vlaganja v tujo nepremičnino predmet izpolnitvene obveznosti. Če pogodba preneha z učinkom za nazaj, je izhodišče za določanje vrednosti opravljenih del praviloma pogodbena cena, znesek restitucije pa se ustrezno zniža, če imajo dela napake.

LITERATURA IN VIRI:

– BIRKS, Peter. An Introduction to the Law of Unjust Enrichment. Oxford: Clarendon Press, 1985.

– CIGOJ, Stojan. Komentar obligacijskih razmerij. I.–IV. knjiga. Ljubljana: Časopisni zavod Uradni list SR Slovenije, 1984–1986.

– COMBOT, Melodie. Unjustified Enrichment and Civil Liability. V: Borghetti, J. S., Whittaker, S. (ur.), French Civil Liability in Comparative Pespective. Oxford, London, New York, New Delhi, Sydney: Hart, 2019, str. 353–375.

– GOFF, Robert, JONES, Gareth. The law of unjust enrichment. 8. izdaja. London: Sweet & Maxwell, 2011.

– HARTMANN, Stephan. Die Rückabwicklung von Schuldverträgen. Zürich, Basel, Ženeva: Schultess, 2005.

– HONSELL, Heinrich, VOGT NEDIM, Peter, WIEGAND, Wolfgang (ur.). Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR. 5. izdaja. Helbing Lichtenhahn: Basel, 2011.

– HUGUENIN, Claire, HILTY, Reto M. (ur.). Schweizer Obligationenrecht 2020, Entwurf für einen neuen allgemeinen Teil. Zürich: Schultess, 2013.

– JUHART, Miha, TRATNIK, Matjaž, VRENČUR, Renato. Stvarnopravni zakonik s komentarjem. Ljubljana: Uradni list RS, 2018.

– JUHART, Miha, PLAVŠAK, Nina (ur.). Obligacijski zakonik s komentarjem. 2. knjiga. Ljubljana: GV Založba, 2003.

– JUHART, Miha, PLAVŠAK, Nina (ur.). Obligacijski zakonik s komentarjem. 3. knjiga. Ljubljana: GV Založba, 2004.

– KRÜGER, Wolfgang, EMMERICH, Volker, FINKENAUER, Thomas. Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3. 8. izdaja. München: C.H. Beck, 2019.

– LINDNER-FIGURA, Jan, OPREE, Frank, STELLMANN, Frank (ur.). Geschäftsraummiete. 4. izdaja. München: C.H. Beck, 2017.

– LOEWENHEIM, Ulrich. Bereicherungsrecht. 3. izdaja. München: C. H. Beck, 2007.

– LOOSCHELDERS, Dirk. Schuldrecht, Besonderer Teil. München: Verlag Franz Vahlen, 2014.

– LUTMAN, Karmen. Povrnitev vlaganj v tujo nepremičnino. Pravni letopis, 2019, str. 177–198.

– LUTMAN, Karmen. Neupravičena obogatitev. Ljubljana: GV Založba, 2020.

– MESSERSCHMIDT, Burkhard, VOIT, Wolfgang et al. (ur.). Privates Baurecht. 3. izdaja. München : C.H. Beck, 2018.

– MOŽINA, Damjan. Razdor, odpoved in odstop od pogodbe. Pravni letopis, 2011, str. 57–73.

– MOŽINA, Damjan. Vsebina in obseg obogatitvenega zahtevka. V: Možina, D. (ur.), Razsežnosti zasebnega prava, Liber amicorum Ada Polajnar Pavčnik. Ljubljana: Pravna fakulteta, 2017, str. 143–167.

– SCHLECHTRIEM, Peter. Restitution und Bereicherungsausgleich in Europa, Band 1. Tübingen: Mohr Siebeck, 2000.

– SCHLECHTRIEM, Peter. Restitution und Bereicherungsausgleich in Europa, Band 2. Tübingen: Mohr Siebeck, 2001.

– SCHMIDT-FUTTERER, Wolfgang et al. (ur.). Mietrecht. 14. izdaja. München: C.H. Beck, 2019.

– SEE, Alvin. Restitution for the Mistaken Improver of Land. The Conveyancer & Property Lawyer, 2017, št. 61.

- VELKAVERH, Aleš. Jamčevanje za napake: Kdaj pride v poštev manjvrednost objekta in kako se določi?; besedilo dostopno na: https://www.uradni-list.si/e-bilten/novica/jamcevanje-za-napake-kdaj-pride-v-postev-manjvrednost-objekta-in-kako-se-doloci.

-----------------------------

1 Prispevek je razširjena različica prispevka, ki ga je avtorica predstavila na civilnopravni šoli 2020, ki je v organizaciji Centra za izobraževanje v pravosodju potekala od 4. do 6. marca 2020 v Portorožu. Del prispevka, ki se nanaša na posledice prenehanja kupoprodajne, najemne in gradbene pogodbe, je bil v srbskem jeziku prvič objavljen v avtoričinem članku »Zahtev za povraćaj ulaganja zbog prestanka ugovora o kupoprodaji, najmu i građenju« v reviji Anali Pravnog fakulteta u Beogradu.

2 Več o institutu vsiljene obogatitve v nadaljevanju prispevka.

3 Poglavje temelji na avtoričinih ugotovitvah iz članka Povrnitev vlaganj v tujo nepremičnino, Pravni letopis, 2019, str. 177–198.

4 Glej na primer sodbi VS RS II Ips 225/2015 z dne 15. 9. 2016 in II Ips 269/2014 z dne 10. 3. 2016, sklep VS RS II Ips 64/2015 z dne 27. 8. 2015 in sodbo VS RS II Ips 125/2011 z dne 8. 12. 2011.

5 Glej na primer sodbo VS RS III Ips 59/2015 z dne 25. 10. 2016, sklepa VS RS II Ips 326/2014 z dne 2. 6. 2016 in II Ips 78/2014 z dne 19. 11. 2015 ter sodbo in sklep VSRS II Ips 45/2013 z dne 2. 4. 2015.

6 Tratnik v: Juhart, Tratnik in Vrenčur, nav. delo, str. 332. Tako tudi sodna praksa – na primer sodba VS RS II Ips 97/2016 z dne 11. 8. 2016, točka 17 ter sodba in sklep VSL I Cp 1673/2017 z dne 29. 11. 2017, točka 14. Iz sodne prakse je razvidno, da je odločilna večvrednost nepremičnine na dan zadnje glavne obravnave (sodba VS RS II Ips 249/2009 z dne 16. 7. 2009).

7 Tako na primer VS RS v sodbi II Ips 125/2011 z dne 8. 12. 2011.

8 Sklep VS RS II Ips 64/2015 z dne 27. 8. 2015, točka 11 obrazložitve.

9 Schlechtriem, nav. delo (2000), str. 370; Combot, nav. delo, str. 360.

10 Glej na primer sodbo in sklep VSL I Cp 1003/2016 z dne 6. 7. 2016.

11 Razlogi za tako stališče so obsežneje predstavljeni v: Lutman, nav. delo (2019), str. 187–193.

12 Več glej: Lutman, nav. delo (2020), str. 281–284.

13 Glej na primer sodbo VS RS II Ips 1261/2008 z dne 1. 6. 2009.

14 Tč. 12 obrazložitve.

15 Lutman, nav. delo (2019), str. 179, 180; Možina, nav. delo (2017), str. 158.

16 Goff, Jones, nav. delo, r. št. 4-17.

17 Tako velja tudi v švicarskem pravu, glej Hartmann, nav. delo, str. 280.

18 Tako na primer velja v švicarskem pravu za nedobrovernega kupca, ki je vlagal v stvar, pozneje pa je bila kupoprodajna pogodba razveljavljena. Glej Hartmann, nav. delo, str. 280.

19 Tako tudi Cigoj, nav. delo, str. 365, 380 in 427.

20 Iz besede »samo« lahko sklepamo, da je imel zakonodajalec v mislih le primere, ko je večvrednost stvari manjša od strokov, ki so bili porabljeni zanjo.

21 Cigoj, nav. delo, str. 839.

22 Tako mnenja nekaterih tujih avtorjev povzema Cigoj, nav. delo, str. 838.

23 Schulin, nav. delo, str. 499, r. št. 8.

24 Podobno tudi Višje sodišče v Ljubljani I Cp 1631/2017, 10. 1. 2018 (neveljavna kupoprodajna pogodba – sodišče je štelo, da je glede obveznosti plačila uporabnine SPZ lex specialis).

25 Glej sodbo in sklep Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 383/2016, 3.8.2016, tč. 14 obrazložitve.

26 Tč. 14 obrazložitve navedene sodbe. Tako stališče glede obveznosti plačila uporabnine v primeru verzijskega zahtevka enega solastnika zoper drugega solastnika izhaja tudi iz odločbe Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 90/2017, 4.10.2018, tč. 7.

27 Uradni list SFRJ, št. 6/80 in nasl.

28 Tč. 7 obrazložitve navedene odločbe.

29 Prav tam.

30 Tako velja v reformnem predlogu nove ureditve švicarskega obligacijskega prava OR 2020 (glej Huguenin, Hilty, Purtschert, Vorbemerkungen zu Art. 79–84, v: Huguenin, Hilty, nav. delo, r. št. 59 in nasl.; več glej: Meier, nav. delo, str. 27).

31 Malezija kot nekdanja britanska kolonija in članica Commonwealtha spada med države s pravnim sistemom »common law«.

32 Dream Property v Atlas Housing 2015 2 A.M.R. 601 (Zvezno sodišče Malezije).

33 Tč. 136 in 160 obrazložitve sodbe.

34 Tč. 122 obrazložitve sodbe.

35 See, nav. delo, str. 3; za več o testu glej: Goff, Jones, nav. delo, r. št. 4–14 in nasl.

36 Če bi prodaja predmeta ali nepremičnine pomenila nesorazmerno breme za upnika, tega od njega ne moremo pričakovati – tako na primer, če bi moral prodati unikaten predmet, na katerega je posebej navezan, ali pa nepremičnino, ki je njegov dom. Glej: Goff, Jones, nav. delo, r. št. 4–17.

37 Birks, nav. delo, str. 116.

38 Tako na primer VS RS v sklepu II Ips 64/2015 z dne 27. 8. 2015, tč. 11.

39 Tako 87., 96. in 111. člen v povezavi s 194. členom OZ.

40 Več glej: Lutman, nav. delo (2020), str. 173.

41 Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd [2008] (Lordska zbornica, Združeno kraljestvo), par. 55.

42 See, nav. delo, str. 2.

43 Četrti odstavek 604. člena OZ. Glej tudi: Juhart v: Juhart, Plavšak, nav. delo, 3. knjiga, str. 692.

44 Cigoj, nav. delo, str. 1715; Juhart v: Juhart, Plavšak, nav. delo, 3. knjiga, str. 693.

45 Prav tam.

46 Schlechtriem, nav. delo (2001), str. 20, r. št. 34.

47 Loewenheim, nav. delo, str. 121.

48 Prav tam. Glej tudi: Pietz, Oprée, Die Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses, v: Lindner-Figura, Oprée, Stellmann, nav. delo, r. št. 256; Eisenschmidt, BGB § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels, v: Schmidt-Futterer, nav. delo, r. št. 168.

49 Uradni list RS, št. 69/03 s spremembami.

50 Uradni list RS, št. 71/11 s spremembami.

51 VSL Sodba I Cp 391/2019 z dne 10. 4. 2019.

52 Uradni list SRS, št. 18/74 s spremembami.

53 Glej odločbo US RS o razveljavitvi zakona o dopolnitvah zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in razveljavitvi 18. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Uradni list RS, št. 102-5108/02, tč. 22; VS RS sodba in sklep II Ips 45/2013 z dne 2. 4. 2015, tč. 12.

54 Glej tč. 13 obrazložitve navedene odločbe.

55 Glej zgoraj; Cigoj, nav. delo, str. 1715; Juhart v: Juhart, Plavšak, nav. delo, 3. knjiga, str. 693.

56 Tako na primer vsiljeno obogatitev rešuje nemško pravo, in sicer s pravilom o odpadu obogatitve v tretjem odstavku § 818 BGB, v okviru katerega lahko toženec ugovarja, da imajo opravljena vlaganja zanj konkretno manjšo vrednost (Looschelders, nav. delo, str. 400, r. št. 1113).

57 Možina, nav. delo (2011), str. 66.

58 Plavšak v: Juhart, Plavšak, nav. delo, 3. knjiga, str. 910; Gaier v: Münchener Kommentar zum BGB, § 314, r. št. 9; BGH VII ZR 181/00 z dne 9. 1. 2003, objavljeno v BGHZ 153, 279.

59 Drugače VSL v sodbi I Cp 1217/2018 z dne 5. 12. 2018, kjer je obravnavalo posledice razvezane gradbene pogodbe, ker izvajalec ni v roku dokončal gradbenih del, rok pa je bil bistvena sestavina pogodbe. Sodišče je štelo, da zaradi tega, ker z razvezo pogodbe prenehajo veljati pogodbena določila, vključno z določilom o pogodbeni ceni, tožnica pri kondikcijskem zahtevku glede vrednosti opravljenih del ni vezana na pogodbeno ceno (tč. 8 in 9 obrazložitve sodbe).

60 Oberhauser, Unwirksamkeit und vorzeitige Beendigung von Bau- und Planerverträgen, v: Messerschmidt, Voit, Privates Baurecht, r. št. 47; Schulze, Bürgerliches Gesetzbuch, § 346, r. št. 15.

61 Huguenin, Hilty, Purtschert, Art. 82 v: Huguenin, Hilty (ur.): Schweizer Obligationenrecht 2020, Entwurf für einen neuen allgemeinen Teil, str. 268 in 269.

62 V kontekstu nemškega prava smiselno podobno Oberhauser, Unwirksamkeit und vorzeitige Beendigung von Bau- und Planerverträgen, v: Messerschmidt, Voit, nav. delo, r. št. 47.

63 VSL sklep I Cp 689/2017 z dne 7. 6. 2016, tč. 8. Podobno tudi VSL v sodbi in sklepu II Cp 2441/2015 z dne 5. 11. 2015, tč. 14, kjer je sicer šlo za odstop od gradbene pogodbe z učinkom za naprej, ex nunc.

64 Tako na primer VSL sodba I Cp 222/2019 z dne 17. 7. 2019.

65 Glej na primer VSL sodba in sklep II Cp 2441/2015 z dne 5. 11. 2015; VSL sodba I Cp 222/2019 z dne 17. 7. 2019.

66 Plavšak v: Juahrt, Plavšak, nav. delo, 2. knjiga, str. 330.

67 Von Rintelen, Grundfragen der Verpflichtung des Werkunternehmers v: Messerschmidt, Voit, nav. delo, r. št. 128.

68 Tč. 16 in 17 obrazložitve.

69 Upnik naj bi imel pogosto interes za sprejem delne izpolnitve v primeru zamude z izpolnitvijo obveznosti, saj bo lahko dokončanje izgradnje objekta zaupal tretji osebi. Podobno tudi VSL v sodbi I Cp 222/2019 z dne 17. 7. 2019, »da imajo izvedena dela za naročnika očitno smiseln in pomen, daj je lahko novi izvajalec nadaljeval z deli na objektu« (tč. 9 obrazložitve). Višje sodišče v Ljubljani pa je v sklepu I Cp 689/2017 z dne 7. 6. 2017 štelo, da ima odstop od gradbene pogodbe zaradi kršitve retroaktivni učinek (odstop od celotne gradbene pogodbe), saj naročnica ni bila zadovoljna z izvajalčevim delom in ga ni potrdila, iz česar izhaja, da ni sprejela delne izpolnitve.

70 Tč. 17 obrazložitve sodne odločbe.

71 VSL sodba in sklep II Cp 2441/2015 z dne 5. 11. 2015, tč. 8; VSL sodba I Cp 222/2019, tč. 9.

72 VSL sodba I Cp 222/2019, tč. 9; VSM sodba I Cp 1029/2016 z dne 15. 11. 2016. Glede metod določanja manjvrednosti nepremičnine glej: Velkaverh, nav. delo.


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ člen 48, 95, 96
Obligacijski zakonik (2001) - OZ člen 111, 190, 194, 604, 604/5
Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 člen 98, 100, 100-3
Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP člen 22
Datum zadnje spremembe:
31.05.2022

Pravno sporočilo

Polno besedilo članka je v bazi SOSC objavljeno z dovoljenjem avtorja in izdajatelja publikacije ter je avtorsko pravno zaščiteno.

Opombe:

P2FydC01MTIwNA==