<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Strokovni članki

Evidenčna števlika:VS047869
Vrsta:Članki
Datum objave:27.01.2014
Publikacija:PB 4/2014 str. 51
Država:Slovenija
Jezik:slovenščina
Institut:odstop od pogodbe - razveza pogodbe - dalj časa trajajoča pogodbena razmerja - trajnost razmerja - oblikovalno upravičenje - pogodba za določen čas - pogodba za nedoločen čas - odpoved pogodbe - najemna pogodba - sporazumno prenehanje - prenehanje predmeta najema - sodno uveljavljanje zahtevkov - odpoved s strani najemnika - pogodba o načinu upravljanja stanovanjske hiše - pogodba o opravljanju upravniških storitev - prenehanje pogodbe - stečaj - vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe - poslovna stavba in poslovni prostor
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO
Avtor:Franc Seljak

Besedilo

Odstop od pogodbe, razveza pogodbe pri dalj časa trajajočih pogodbenih razmerjih

Celotno besedilo

I. UVOD 1. Čas kot pojmovna kategorija v obligacijskih razmerjih

Če se v naravoslovnem smislu čas pojmuje kot četrta dimenzija prostora, se kot pravna kategorija običajno pojmuje v dvojnem smislu:

kot enodimenzionalna točka na časovni premici, na katero pravni red veže določeno pravno posledico (na primer čas sklenitve pogodbe, čas nastanka škode, dospelost terjatve ipd.), ali

kot dvodimenzionalni časovni interval na tej premici, ki predpostavlja vezanje pravnih posledic na določeno časovno obdobje (na primer rok izpolnitve obveznosti, čas veljavnosti pogodbe, odpovedni rok ...).

2. Opredelitev pojma "trajnosti" v obligacijskem razmerju

Obligacijska razmerja se med seboj razlikujejo:

po načinu izpolnitvenega ravnanja, h kateremu je zavezan dolžnik: storitev, dopustitev, opustitev,

po tem, ali je izpolnitvena obveznost izpolnjena z enkratnim ravnanjem ali pa od dolžnika zahteva večkratno ravnanje oziroma trajajoče ravnanje. Samo pri slednjih je torej vključena časovna komponenta trajanja.

Teorija opredeljuje, da se kot trajna obligacijska razmerja pogosto kažejo predvsem tista, pri katerih je predmet opustitev ali dopustitev,(1) pri čemer pa se tudi tovrstno ravnanje lahko kaže v obliki enkratne opustitve ali dopustitve. Vendar zgolj vsebovanje komponente trajanja časa še ni zadosten pogoj za opredelitev posameznega obligacijskega razmerja kot trajnega. Na primer:

pogodba z izpolnitvijo, vezana na rok ali pogoj,

pogodba o prodaji na obroke,

posojilna pogodba z obročnim odplačilom,

prevozna pogodba.

Obligacijski zakonik (2) pojem trajnosti obravnava v splošnem delu predvsem v luči obravnavanja preteka časa kot enega od drugih načinov prenehanja obveznosti. Čeprav ne opredeljuje pojma trajnega razmerja, pa obravnava trajno razmerje z vidika prenehanja v dveh variantah:

trajno dolžniško razmerje, ki ima določen rok trajanja (332. člen OZ),

trajno dolžniško razmerje, v katerem čas trajanja ni določen (prvi odstavek 333. člena OZ).

Ob tem zakonskem razlikovanju je treba opozoriti na terminološko nedoslednost, ko se tudi v sodnih odločbah včasih kot trajna obligacijska razmerja opredeljujejo zgolj tista, v katerih ni določena dolžina trajanja. Zgolj okoliščina, da sta pogodbeni stranki v stipulacijski fazi razmerja(3) v okviru pogodbene avtonomije(4) trajanje pogodbenega razmerja časovno omejili, to ne spreminja narave razmerja kot trajnega obligacijskega razmerja. V tej luči kot trajnih ne bi mogli opredeliti tistih razmerij, v katerih gre v bistvu za enkratno izpolnitev, čeprav se ta realizira v obliki večkratnih delnih izpolnitev. Med tovrstna (netrajna) razmerja je zato treba uvrstiti že omenjene pogodbe o obročni prodaji ali posojilne pogodbe z obročnim odplačilom. V tovrstnih razmerjih je namreč element trajanja izražen zgolj v modaliteti načina protiizpolnitve dolžnika glede na enkratno izpolnitev nasprotne pogodbene stranke. Odpira se vprašanje, kako v tem smislu obravnavati na primer pogodbo o lizingu. Upoštevaje uporabo pojma trajnega obligacijskega razmerja v OZ bi bila pravilnejša opredelitev trajnejšega obligacijskega razmerja kot obligacijsko razmerje, katerega narava izpolnitvenih obveznosti omogoča, da v sklenitveni fazi dolžina trajanja le-tega ne bi bila časovno omejena. Ob takem kriteriju je tudi pogodbo o lizingu treba uvrstiti med netrajna pogodbena razmerja.

Ob uporabi tega kriterija je mogoče nominatne pogodbe, ki so urejene v posebnem delu OZ, razvrstiti med:

pogodbe, ki temeljijo na enkratni izpolnitvi: prodajna pogodba, menjalna pogodba, darilna pogodba, posojilna pogodba, pogodba o delu, prevozna pogodba ...,

pogodbe, ki se po naravi izpolnitvenega ravnanja praviloma kažejo kot trajno pogodbeno razmerje: posodbena pogodba, shranjevalna pogodba, zakupna pogodba, licenčna pogodba ...

Seveda pa ta ločnica ni ostro zarisana, zlasti ob upoštevanju že omenjenega načela pogodbene avtonomije, ki omogoča, da se kot trajna razmerja oblikujejo tudi tista, ki izhajajo iz pogodbe, katere tipična izpolnitev je enkratno izpolnitveno dejanje.

Primer: Nakup jutranje žemljice je najenostavnejša oblika prodajne pogodbe v smislu enkratne izpolnitve. Kadar pa osnovna šola sklene pogodbo s pekarskim podjetjem o vsakodnevni dobavi določene količine kruha za šolsko kuhinjo, bo to pogodbeno razmerje, ki prav tako temelji na prodajni pogodbi, preraslo v trajno razmerje.

Ob tem je treba opozoriti na očitno neenotna stališča teorije o tem, ali trajno pogodbeno razmerje izgubi status trajnega razmerja, če je opredeljena dolžina trajanja zelo kratka.(5)

3. Narava krovnih pogodb, pogodb o poslovnem sodelovanju, okvirnih sporazumov

Pogodbene stranke (zlasti v okviru gospodarskega poslovanja) pogosto sklepajo pogodbe, ki jih poimenujejo z navedenimi nazivi. Glavni namen je običajno poenotiti pogoje poslovanja med strankama v določenem časovnem obdobju. Lahko se zastavi vprašanje, ali sklenitev tovrstne pogodbe že vzpostavlja trajno pogodbeno razmerje med strankama. Odgovor je treba poiskati v analizi vsebine izpolnitvenih obveznosti, ki jih je prevzela posamezna stranka. Odgovor bi bil pritrdilen, če bi že tovrstna pogodba vzpostavljala dolžna ravnanja strank v dogovorjenem obdobju. Če pa stranki s pogodbo zgolj enotno opredeljujeta skupne elemente posameznih izpolnitev iz pozneje sklenjenih pogodb (na primer rok plačila, odpovedni rok, prevozne klavzule ipd.), pa bo tak dogovor učinkoval šele kot sestavni del pozneje sklenjene posamezne pogodbe. Včasih imajo tovrstni dogovori tudi neposredno zakonsko podlago.(6)

4. Sistematika obravnavanih razmerij

Ker je namen prispevka obravnavanje pravnih vprašanj v povezavi s prenehanjem trajnih pogodbenih razmerij, bo v nadaljevanju najprej prikazano, kako se je izoblikovala sodna praksa glede splošnih določb 332. in 333. člena OZ. Zatem pa bodo prikazana še stališča sodne prakse v zvezi s položaji pogodbenih strank v trajnih pogodbenih razmerjih, ki imajo posebno zakonsko podlago. Pri tem bodo zajeta predvsem tista tipska pogodbena razmerja, iz katerih izvira dobršen del gospodarskih sporov pred našimi sodišči.

II. OBLIKOVALNA UPRAVIČENJA STRANK V TRAJNIH POGODBENIH RAZMERJIH

1. Načelna opredelitev

Trajna pogodbena razmerja so torej usmerjena v ponavljajoča se ravnanja pogodbenih strank oziroma ohranjanje vzpostavljenih odnosov med pogodbenimi strankami na podlagi prevzetih pogodbenih obveznosti. Tako kot drugi medčloveški odnosi so tudi pravna razmerja podvržena minljivosti oziroma časovni omejenosti. Četudi OZ z vidika časovne omejenosti razločuje kategorijo trajnih pogodbenih razmerij z določenim rokom trajanja (332. člen) od trajnih pogodbenih razmerij, pri katerih trajanje ni določeno (333. člen), pa to ne pomeni, da se v drugem primeru izhaja iz predpostavke, da bodo ta razmerja trajala neskončno dolgo. Položaja strank se pri obeh kategorijah trajnih pogodbenih razmerij razlikujeta le po tem, kako se opredeli ta nujna značilnost vsakega pogodbenega razmerja, to je, da bo v določenem trenutku prenehalo. Zakon namreč pogodbenim strankam omogoča, da bo pogodbeno razmerje veljavno sklenjeno, četudi ta časovna kategorija še ni jasna ob sami vzpostavitvi pogodbenega razmerja. V tem primeru seveda ni nobenih ovir, da pogodbene stranke te "pomanjkljivosti" pogodbe ne bi mogle sporazumno odpraviti tudi med trajanjem pogodbe. To izhaja iz samega načela pogodbene avtonomije. Zato se ta primer v ničemer ne razlikuje od primera, ko je bilo trajanje pogodbenega razmerja določeno že ob sklenitvi pogodbe.

2. Prenehanje pogodbenih razmerij z določenim rokom trajanja

Pri trajnih pogodbenih razmerjih z določenim rokom trajanja je jasno, da pogodbeno razmerje preneha z iztekom dogovorjenega roka. To je razvidno iz besedila 332. člena OZ, ki se glasi:

Trajno dolžniško razmerje z določenim rokom trajanja preneha, ko preteče rok, razen če pogodba ali zakon določa, da je po tem roku dolžniško razmerje podaljšano za nedoločen čas, če ni pravočasno odpovedano.

Tako je Vrhovno sodišče RS (v nadaljevanju: VSRS) utemeljilo v sodbi III Ips 110/2006 z dne 26. 9. 2006:

Na podlagi ugotovitve, da sta pravdni stranki predmet svojih obveznosti vezali le in izključno na točno določeno pogodbo (med toženo stranko in V.), ki je bila sklenjena za obdobje do konca leta 1994, je razlaga, da je bil tudi med pravdnima strankama določen končen rok njunega dolžniškega razmerja, pravilna. S potekom roka, to je 31. 12. 1994, je razmerje med strankama prenehalo (357. člen takrat veljavnega ZOR, zdaj enako 332. člen OZ). Zato tožeča stranka na tej podlagi ne more zahtevati provizije od prodanega blaga po koncu leta 1994.

Iz drugega dela besedila 332. člena pa izhaja, da zakon nekako olajšuje možnost nadaljnje ohranitve pogodbenega razmerja. Jasno je, da pogodbena avtonomija ne omejuje pogodbenih strank, da trajanje pogodbenega razmerja podaljšajo za naslednje časovno obdobje. Splošno določilo 332. člena OZ pa favorizira ohranjanje pogodbenega razmerja tudi tako, da se v primeru pogodbenega dogovora ali specialne zakonske določbe časovno omejeno razmerje podaljša za nedoločen čas, če ni pravočasno odpovedano. Primer pogodbenega dogovora obravnava sodba VSK I Cpg 118/2000 z dne 4. 4. 2000:

In že v prvotnem dogovoru je bilo izrecno navedeno, da tožeča stranka pristopa k toženi stranki kot kolektivni član, pri čemer je bil določen delež članarine, ki ga prejema tožena stranka. Ta dogovor je bil sklenjen za eno leto z možnostjo vsakoletnega obnavljanja. Vsebinsko nadaljevanje (v razširjeni obliki) prvotnega dogovora predstavlja torej dogovor z dne 11. 2. 1991, ki je bil res sklenjen le do 31. 12. 1991, vendar je bilo to razmerje očitno molče podaljšano za nedoločen čas (357. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR), saj je tožeča stranka tudi po navedenem datumu in vse do aprila 1994 plačevala članarino. Zato ni utemeljena trditev tožeče stranke, da je izvršila plačilo članarine v času od 1. 1. 1993 do aprila 1994 brez pravnega temelja in torej tudi ni utemeljen njen zahtevek iz tega naslova, ki ga je sodišče prve stopnje upravičeno zavrnilo.

Primer zakonske podlage za podaljšanje pogodbenega razmerja za nedoločen čas je drugi odstavek 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih:(7)

Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, se šteje, da je obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.

Tudi OZ ima pri posameznih pogodbah podobna določila: na primer drugi odstavek 831. člena za agencijsko pogodbo:

2) Če obe stranki pogodbo iz prvega odstavka izpolnjujeta tudi po izteku časa, za katerega je bila sklenjena, gre za pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas. Pri določitvi odpovednega roka se upošteva čas, ki je potekel od sklenitve pogodbe, kot velja za prenehanje pogodbe, sklenjene za nedoločen čas.

VSRS je tako v sklepu III Ips 38/2014 z dne 2. 9. 2014 pojasnilo:

Določba 831. člena OZ pride v poštev ne glede na obličnost. Tudi v primeru, ko je določena obvezna oblika, se namreč pogodba lahko transformira v pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, če jo stranki izpolnjujeta po izteku časa, za katerega je bila sklenjena.

3. Odpoved pogodbe – enostransko oblikovalno upravičenje

Da bi bil položaj pogodbenih strank uravnotežen tudi v obratni smeri v smislu možnosti časovne omejitve pogodbenih razmerij z nedoločenim rokom trajanja, zakon daje vsaki stranki enostransko oblikovalno upravičenje v obliki odpovedi pogodbe.(8) To upravičenje je nekako odraz temeljnega načela prostega urejanja obligacijskih razmerij iz 3. člena OZ. Nobena pogodbena stranka, ki je sklenila pogodbo z neopredeljenim rokom trajanja, ne more biti ujetnica te svoje (poslovne ali zasebne) odločitve, da bi morala vztrajati neomejeno dolgo časa v takem razmerju. Uveljavljanje tega enostranskega upravičenja je urejeno v 333. členu OZ, ki se glasi:

(1) Če trajanje dolžniškega razmerja ni določeno, ga vsaka stranka lahko prekine z odpovedjo.

(2) Odpoved mora biti vročena drugi stranki.

(3) Odpoved se sme dati ob vsakem, vendar ne ob neprimernem času.

(4) Odpovedano dolžniško razmerje preneha, ko preteče s pogodbo določeni odpovedni rok, če takšen rok ni določen s pogodbo, pa po preteku z zakonom določenega, običajnega oziroma primernega roka.

(5) Stranki se lahko dogovorita, da bo njuno dolžniško razmerje prenehalo s samo vročitvijo

odpovedi, če za določen primer zakon ne odreja kaj drugega.

(6) Upnik ima pravico zahtevati od dolžnika tisto, kar je zapadlo, preden je obveznost prenehala s pretekom roka ali z odpovedjo.

Upravičenju do odpovedi pogodbe se posamezna stranka vnaprej ne more odpovedati. Tako pogodbeno določilo bi bilo nično, saj bi nasprotovalo kogentnemu zakonskemu predpisu (prvi odstavek 86. člena OZ). Prav tako pa nasprotna stranka uveljavljanju takega oblikovalnega upravičenja ne more nasprotovati, če je skladno z zakonskimi oziroma pogodbeno dogovorjenimi pogoji. Pogodbene stranke s pogodbo sicer lahko podrobneje uredijo način uresničevanja tega upravičenja (na primer z določitvijo odpovednega roka, načina vročanja odpovedi ipd.). Vendar bi stranka pogodbe lahko upravičeno uveljavljala sankcijo ničnosti, če bi ji s pogodbo dogovorjeni pogoji nesorazmerno otežili možnost uveljavljanja te pravice. Argumenti za tako stališče so razvidni tudi iz obrazložitve sklepa VSL I Cpg 1110/2011 z dne 8. 11. 2011:

Pravdni stranki sta se v 15. členu pogodbe izrecno dogovorili, da lahko od pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, odstopita, če nastopijo objektivne okoliščine, ki onemogočajo uresničevanje te pogodbe, ali če pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank. Z navedenim pogodbenim določilom sta pravdni stranki torej odstop od pogodbe uredili tako, da sta enostransko odpoved pogodbe omejili.

Pritožbeno sodišče se nato ni sklicevalo na ničnost takega določila, temveč na potrebnost razlage takega določila v korist tožeče stranke s sklicevanjem na 83. člen OZ.

4. Ali je upravičenje do odpovedi priznati tudi strankam pogodbe z določenim rokom trajanja?

Zelo kategoričen odgovor na to vprašanje daje sodba VSRS III Ips 1/2011 z dne 20. 3. 2013:

Glede trajnih dolžniških razmerij z določenim rokom trajanja je v 332. členu OZ določeno, da prenehajo, ko preteče rok. Ta določba v bistvu pomeni izpeljavo načela, ki je vsebovano v prvem odstavku 9. člena OZ(1) in sledi splošnemu pravilu iz prvega odstavka 270. člena OZ: pove, kdaj je „izpolnjena“ obveznost iz časovno opredeljenega trajnega dolžniškega razmerja. Samo za trajna dolžniška razmerja za nedoločen čas je v prvem odstavku 333. člena OZ določeno, da ga vsaka stranka lahko prekine z (enostransko) odpovedjo. Enostransko oblikovalno upravičenje, ki ga vsaki stranki v tem primeru daje zakon, ne temelji na tem, da bi bile pogodbe, ki ustvarjajo trajna dolžniška razmerja, za stranke kakor koli manj zavezujoče. Tudi za te pogodbe velja neokrnjeno načelo pacta sunt servanda. Možnost, da vsaka stranka doseže prekinitev takšnega razmerja že z enostransko izjavo volje, izhaja iz tega, da obligacijsko razmerje že po svoji naravi ni neskončno, tudi z razlago pa ni mogoče ugotoviti, kdaj je pogodba, ki je ustvarila razmerje za nedoločen čas, „izpolnjena“. (9)

Zelo jasno stališče VSRS mogoče vendarle zahteva malce komentarja. Iz obrazložitve je razvidno, da se je tožena stranka sklicevala na zakonsko upravičenje, ki pa pripada le stranki trajnega pogodbenega razmerja, ki časovno ni omejeno. Izven dejanskega okvira citirane sodbe III Ips 1/2011 se zato zastavlja vprašanje dopustnosti pogodbeno dogovorjenega tovrstnega oblikovalnega upravičenja v primeru trajnega pogodbenega razmerja z določenim rokom trajanja. Ali bi bil utemeljen ugovor ničnosti pogodbenega določila, s katerim bi pogodbeni stranki časovno določili trajanje najemne pogodbe na primer za dobo 10 let, hkrati pa bi si pridržali pravico, da po poteku 5 let katera koli stranka uveljavlja odpoved s 6-mesečnim odpovednim rokom? Sam ne vidim razlogov za nedopustnost tovrstnega dogovora. Če sta pogodbeni stranki v smislu 3. člena OZ zavestno dopustili možnost, da kljub opredelitvi daljšega roka trajanja lahko pride do predčasnega prenehanja pogodbenega razmerja, je položaj strank zelo primerljiv z dopustnim dogovorom o trajanju pogodbe za krajše obdobje, s prehodom v pogodbo za nedoločen čas, ki pa vsaki stranki daje enostransko odstopno upravičenje.

Pri obravnavanju dopustnosti upravičenja do odpovedi pri časovno omejenih trajnih pogodbenih razmerjih pa je treba opozoriti še na en vidik. Zakon ne daje omejitve glede časovnega obdobja, za katero je lahko dogovorjeno trajanje pogodbenega razmerja. Vendar pa ta čas ne more biti nerazumno dolg, izven namena, ki sta ga stranki zasledovali s pogodbo. Načeloma ni mogoče izključiti dopustnosti sklenitve najemne pogodbe za nepremičnino za obdobje 99 let. Če pa bi tak rok trajanja pogodbe vsilila močnejša stranka (na primer zavarovalnica pri pogodbi o zavarovanju te nepremičnine) predvsem zato, da bi tako sopogodbeniku odvzela možnost uveljavljanja upravičenja do odpovedi pogodbe, bi bilo to pogodbeno določilo nično, v posledici česar bi bilo ob pogojih iz prvega odstavka 88. člena OZ šteti za nezapisano in s tem bi bilo posamezni stranki treba priznati tako oblikovalno upravičenje.(10) Podobno bi bilo treba odpovedno upravičenje priznati tudi v primeru, da bi pogodbeni stranki pri časovno omejenem trajnem pogodbenem razmerju samo eni stranki dali upravičenje za podaljševanje pogodbenega razmerja za naslednje časovno obdobje. Pogodbena stranka, ki takega upravičenja nima, ne more biti v slabšem položaju kot v primeru, da bi bilo pogodbeno razmerje podaljšano za nedoločen čas.

5. Katero trajno pogodbeno razmerje bi lahko opredelili kot trdnejše z vidika trajanja: časovno omejeno ali neomejeno trajno razmerje?

Ob tako opredeljenih položajih pogodbenih strank v trajnih pogodbenih razmerjih odgovor na kategorični ravni ni mogoč. Pogodbeno razmerje, ki je časovno omejeno, po eni strani zamejuje čas trajanja, po drugi strani pa strankam daje jamstvo, da bodo za to obdobje upravičeno lahko uveljavljale izpolnitev obveznosti od druge stranke. Po drugi strani pa je pri časovno neomejenem trajnem pogodbenem razmerju trajanje negotovo glede na možnost uveljavljanja odstopnega upravičenja. Trdnost razmerja je torej zagotovljena le znotraj odpovednega roka. Odgovor na zastavljeno vprašanje je torej mogoč le na konkretni ravni. Če primerjamo že omenjeni življenjski primer 15-minutnega najema čolna z oddajo čolna v najem za nedoločen čas, ne more biti dileme, katera pogodba je trdnejša z vidika trajanja. Če pa primerjamo položaj strank v zakupni pogodbi, sklenjeni za dobo 20 let z enako pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, pa bo ocena trdnosti pogodbe verjetno nasprotna.

6. Primernost časa za uveljavljanje odpovednega upravičenja

Sodba VSK Cpg 214/2007 z dne 14. 3. 2008 s tem v zvezi postavlja naslednji kriterij:

Trajno dolžniško razmerje se lahko odpove ob vsakem, vendar ne ob neprimernem času. Neprimerni čas za odpoved pomeni obstoj okoliščin, ki bi drugi pogodbeni stranki povzročile neupravičeno škodo.

7. Razmerje med upravičenjem do odpovedi pogodbe po 333. členu OZ in odstopnim upravičenjem zaradi kršitve pogodbe

Pravica do uveljavljanja oblikovalnega upravičenja po 333. členu OZ v ničemer ne izključuje pravice pogodbi zveste stranke za uveljavljanje odstopnega upravičenja zaradi neizpolnitve ali napačne izpolnitve nasprotne stranke. Tako je VSL v sklepu I Cpg 27/2001 z dne 15. 5. 2001 pojasnilo:

Trajno dolžniško razmerje, kakršno se (nesporno) zatrjuje tudi glede pogodbe o poslovnem sodelovanju med pravdnima strankama, se po določbi prvega odstavka 358. člena ZOR lahko prekine z odpovedjo. Ker odpovednega roka pravdni stranki v svojem poslovnem razmerju nista določili, bi odpovedano obligacijsko razmerje prenehalo po preteku z zakonom določenega običajnega oziroma primernega roka (četrti odstavek istega člena). Vendar pa, kot pritožba pravilno opozarja, v konkretnem primeru ni šlo za enostransko izjavo tožene stranke kot opcije, ki jo po tem pravnem določilu ima. Šlo je za njen odstop od pogodbe, ker naj bi tožnik kršil poslovne običaje in povzročal škodo, zaradi česar bi se v posledici ne mogel sklicevati na pravico do primernega odpovednega roka po četrtem odstavku 358. člena ZOR.

Če bi pogodbene stranke sočasno uveljavljale prenehanje pogodbe na različnih navedenih podlagah, uveljavljanje na eni podlagi ne bi izključevalo možnosti uveljavljanja tudi na drugi. Katero upravičenje bo prej doseglo isti cilj, to je prenehanje pogodbenega razmerja, je pač stvar dejanskih okoliščin v konkretnem primeru.

8. Načini uveljavljanja odpovedi trajnega pogodbenega razmerja

a) 333. člen OZ opredeljuje osnovni način, to je z vročitvijo odpovedi drugi stranki. Tu se zastavlja vprašanje, ali je besedo vročanje treba razumeti v smislu procesnih pravil vročanja, ki veljajo za sodišča po ZPP. Menim, da je taka razlaga prestroga, zato je treba besedilo drugega odstavka 333. člena OZ razumeti kot izjavo volje ene stranke, ki mora biti posredovana drugi stranki. Juhart se pri tem sklicuje na pravilo iz 53. člena OZ.(11)

Seveda pa imajo pogodbene stranke pravico, da s pogodbo dogovorijo način uveljavljanja te pravice. To največkrat storijo z naslednjimi klavzulami:

dogovorjena obličnost odpovedi (pisna oblika, notarsko overjena izjava ipd.),

dogovorjen način vročanja odpovedi (npr. s priporočeno poštno pošiljko),

dogovorjen rok, v katerem je odpoved izključena (npr. prvih 5 let od sklenitve pogodbe), ali

dogovorjen čas, v katerem naj se da izjava o odpovedi pogodbe (npr. mesec dni pred koncem koledarskega leta).

Kot rečeno, pa ti dogovori ne smejo nerazumno omejevati pravice do odpovednega ali odstopnega upravičenja posamezni pogodbeni stranki.

b) Ker pa zakon včasih želi posebej zaščititi položaj posamezne stranke v pogodbenem razmerju, lahko predpiše strožji način uveljavljanja odstopnega upravičenja, to je z vložitvijo tožbe pri pristojnem sodišču. Taki primeri sodne uveljavitve odpovedi trajnega pogodbenega razmerja so:

26. člen ZPSPP,

tretji odstavek 112. člena Stanovanjskega zakona.(12)

Ali bi bil dopusten dogovor med pogodbenima strankama o takem strožjem (sodnem) načinu odpovedi pogodbenega razmerja? Ne, saj bi pogodbeni stranki tako dogovarjali vprašanje stvarne pristojnosti sodišč, kar je v izključni pristojnosti urejanja zakonodajalca z zakonom.

III. PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA PO ZPSPP

Na začetku velja opozoriti, da je pri interpretaciji tega zakona treba upoštevati, da je bil zakon sprejet v povsem drugačnih družbenih razmerah, še pred uveljavitvijo ZOR. Zato je tudi določbe, ki imajo namen urejanja klasičnih civilnopravnih institutov in so deloma terminološko nejasne, treba razlagati z uveljavljenimi razlagalnimi metodami.

1. Sporazumno prenehanje najemnega razmerja(13)

Pri sporazumnem prenehanju najemnega razmerja prihaja do spornih razmerij, ki se kažejo v sodnih sporih, predvsem v tistih primerih, ko je na sporazum treba sklepati iz konkludentnih dejanj pogodbenih strank.

Tako je VSRS v sodbi II Ips 576/92 z dne 10. 3. 1993 zapisalo:

Ker je bilo ugotovljeno, da je tožnik prostovoljno izpraznil poslovni prostor, je najemno razmerje sporazumno prenehalo.

O obstoju sporazuma na podlagi konkludentnih dejanj je sklepalo tudi v sodbi II Ips 882/1994 z dne 11. 7. 1996:

Vprašanje, ali je neko ravnanje mogoče šteti kot konkludentno pravnoposlovno ravnanje ali ne, je delno pravno, delno pa dejansko vprašanje. Dejstvo, da je tožnik brez pripomb prevzel ključe izpraznjenega poslovnega prostora, je sodišče druge stopnje v povezavi z "odpovedjo" najemnega razmerja s strani tožene stranke, ki ga je tožnik prejel 31. 3. 1992, z njim pa bil nesporno seznanjen po telefonu še pred prevzemom ključev, drugače ovrednotilo kot sodišče prve stopnje. To je na podlagi 3. in 4. točke 373. člena ZPP smelo storiti.

Za sporazumno prenehanje najemnega razmerja pa posebna obličnost ni predpisana (23. člen ZPSPP). Sodišče druge stopnje zato ni kršilo materialnega prava (tudi zakona o obligacijskih razmerjih ne), ko je presojalo, ali je najemno razmerje lahko prenehalo s konkludentnimi ravnanji pravdnih (pogodbenih) strank.

Če bi tožnik želel uveljaviti domnevo iz 27. člena ZPSPP, bi tudi po mnenju revizijskega sodišča moral ukrepati takoj oziroma najpozneje potem, ko je sprejel ključe od nasprotne stranke. Ukrepati tako, da bi se skliceval na 27. člen ZPSPP in od tožene stranke zahteval plačilo najemnine za vtoževano obdobje.

2. Prenehanje pogodbenega razmerja na podlagi odpovedi pogodbe

Prenehanje na podlagi odpovedi pogodbe ureja 24. člen ZPSPP, ki opredeljuje minimalni odpovedni rok enega leta. Zakon izrecno opredeljuje sodno uveljavljanje odpovedi pogodbe (prvi odstavek 26. člena ZPSPP).

3. Odstop od pogodbe s takojšnjim učinkom

Gre za primere iz 28. člena ZPSPP, v katerih najemodajalec lahko uveljavlja odstop ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema. V sodni praksi se pojavljajo skoraj izključno primeri uveljavljanja obeh krivdnih razlogov:

protipogodbena uporaba poslovnih prostorov s posledico nastajanja občutnejše škode in

zamujanje s plačilom najemnine za dva meseca od opomina najemodajalca.

Materialnopravna predpostavka za (sodno) uveljavljanje odstopa od najemne pogodbe iz navedenih dveh krivdnih razlogov je predhodni opomin najemodajalca. Zakon ne opredeljuje obličnosti tega opomina, lahko pa je ta dogovorjena s pogodbo.

V zvezi z odstopnim razlogom neplačila najemnine toženci dostikrat izpodbijajo ta dejanski stan s sklicevanjem na učinek pobotanja s terjatvami najemnika do najemodajalca po 16. ali 22. členu ZPSPP. Tak ugovor pomeni materialnopravni ugovor neobstoja terjatve tožeče stranke na izpraznitev poslovnega prostora zaradi neobstoja denarne terjatve iz najemnine, ki je dejanska predpostavka zahteve za izpraznitev prostora. Samo po sebi je razumljivo, da bi se toženec lahko skliceval le na učinek pobotanja po 312. členu OZ in ne v smislu procesnega pobotnega ugovora. Glede (ne)obstoja nasprotne terjatve najemnika kot predpostavke materialnopravnega pobotanja se je VSRS izreklo v sodbi II Ips 923/2008 z dne 27. 10. 2011:

Ker toženec ni niti zatrjeval tožnikovega soglasja za investicijska vlaganja v najeti objekt, do pobota z dolžno najemnino ni prišlo. Odstop od pogodbe in izpraznitveni razlog sta zato utemeljena.

Glede druge predpostavke pobotanja, to je učinkovite pobotne izjave, ki izključuje odstop od pogodbe iz krivdnega razloga, pa je pojasnjeno v sodbi III Ips 11/1996 z dne 17. 4. 1996:

Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe za poslovni prostor, če najemnik v dveh mesecih po prejemu opomina ne izpolni svojih obveznosti iz najemne pogodbe (ne plača zaostale najemnine). Če ima nasprotno terjatev, lahko najemnik izpolni svojo obveznost s pobotom samo, če je dal pobotno izjavo pred potekom dvomesečnega roka od prejema opomina.

4. Prenehanje predmeta najema

Eden od razlogov za prenehanje najemne pogodbe je tudi prenehanje predmeta najema. To izhaja iz utemeljitve VSRS v sodbi II Ips 425/1998 z dne 17. 3. 1999, ko je najemnik zahteval od najemodajalca izročitev nadomestnih prostorov:

Glede na dogovorjeno obveznost najema je utemeljen zaključek, da je predmet sporne spolnitve strogo določen, to je species. Pri tako dogovorjenem predmetu izpolnitve tožnik po zakonu nima pravice izbire, to je pravice zahtevati od toženke, da mu na podlagi najemne pogodbe z dne 30. 12. 1994 izroči v najem povsem druge prostore.

Tožnikov zahtevek, da mu toženka izroči nedoločeno število prostorov v drugih objektih, ki niso predmet dogovorjene najemne pogodbe z dne 30. 12. 1994, po povedanem nima podlage v zakonu (kot je to vsebinsko pravilno odločilo sodišče druge stopnje).

23. člen zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, naprej ZPSPP) res določa, da preneha najemna pogodba tudi, če preneha predmet najema.

Tega določila ni mogoče razumeti tako, da je najemodajalec vedno prost s pogodbo prevzete obveznosti, če je predmet najema uničen. Najemna pogodba je dvostranski obveznosten, odplačen in trajen posel tudi po določbah ZPSPP. Tudi za najemne pogodbe, sklenjene po določbah navedenega zakona, veljajo temeljna načela obligacijskega prava, med drugim načelo vestnosti in poštenja (12. člen zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR), načelo prepovedi zlorabe pravic (13. člen) in dolžnost izpolnitve obveznosti (17. člen).

Revizijsko sodišče je v tem primeru pojasnilo, da bi revidentu ob takem dejanskem stanju (predmet najema je bil uničen s strani tožene stranke) sicer šel odškodninski zahtevek, a ga ni uveljavljal.

Mogoče bi bilo izven dejanskega okvira revizijske sodbe zgolj treba dodati, da bi bil seveda zahtevek za nadomestno izpolnitev neutemeljen, tudi če predmeta najema ne bi bilo že ob sklenitvi najemne pogodbe, saj bi šlo za ničnostni razlog po 35. členu OZ.

5. Sodno uveljavljanje zahtevkov

Kot je bilo že omenjeno, 26. člen ZPSPP določa sodno obliko odpovedi najemne pogodbe:

Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno.

V odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti odpovedovalcu oziroma, do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti.

Ob tako jasnem določilu ne bi smelo biti dileme glede načina uveljavljanja odpovednega upravičenja v tovrstnih trajnih pogodbenih razmerjih. Ob tem je treba upoštevati še določbo drugega odstavka 29. člena ZPSPP:

Na podlagi odpovedi najemodajalca in zahteve za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora izda sodišče nalog o izpraznitvi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora, če izhaja iz odpovedi ali zahteve in iz najemne pogodbe oziroma dokazil po prejšnjem členu, da ima najemodajalec pravico odpovedati ali zahtevati izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.

Zakon torej uveljavlja posebno obličnost uveljavljanja oblikovalnega upravičenja odpovedi pogodbe. Hkrati pa opredeljuje poseben postopek izdaje izpraznitvenega naloga. Ta sodna odločba predstavlja poenostavljeno obliko dajatvene odločbe, izdane že na tožbeni predlog tožeče stranke. Za postopek se smiselno uporabljajo pravila ZPP o plačilnem nalogu. Iz drugega odstavka 29. člena ZPSPP pa izhaja, da sodišče izda izpraznitveni nalog tako v primeru uveljavljanja odpovednega kot tudi odstopnega upravičenja. Tu pa se postavlja vprašanje, ali je položaj najemodajalca enak v obeh primerih z vidika tožbenega zahtevka, s katerim bo uveljavljal svoje upravičenje. Zato je treba odgovoriti na vprašanje, katero je tisto relevantno dejstvo, ki ima oblikovalni učinek v smislu prenehanja pogodbenega razmerja. Upoštevaje zastopana stališča v sodni praksi se ponujajo trije mogoči odgovori:

oblikovalni učinek ustvarja vložitev tožbe, ki zato ne potrebuje oblikovalnega zahtevka za odpoved najemne pogodbe,

oblikovalni učinek ustvarja vročitev take tožbe toženi stranki,

oblikovalni učinek ima le sodba, zato mora tožba poleg dajatvenega zahtevka za izpraznitev poslovnega prostora vsebovati tudi oblikovalni zahtevek za prenehanje najemne pogodbe.

Glede na citirana določila ZPSPP je treba ločeno obravnavati položaja odpovedi pogodbe od položaja odstopa od pogodbe s takojšnjim učinkom. V prvem primeru namreč relevantno dejstvo z oblikovalnim učinkom še ne pomeni prenehanja najemnega razmerja, temveč šele začetek teka odpovednega roka.

a) Sodno uveljavljanje odstopnega upravičenja

Glede pogojev za tako odstopno upravičenje je jasna sodba VSRS III Ips 5/1995 z dne 7. 3. 1996:

Po drugi alinei 28. člena ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opozoril (izpolnjen mora biti samo ta pogoj, zakon ne zahteva še posebne odstopne izjave).

Podobno stališče verjetno izhaja tudi iz sodbe VSRS III Ips 101/1997 z dne 16. 9. 1997:

Sodišče izda nalog o izpraznitvi poslovnih prostorov tudi na podlagi zahteve za izpraznitev poslovnega prostora in ne samo na podlagi odpovedi najemodajalca.

V primeru ugovora šele v odločbi o glavni stvari izreče, ali ostane nalog o izpraznitvi poslovnega prostora v veljavi ali pa se razveljavi.

Zakon ne določa oblike opomina niti obveznosti najemodajalca, da opozori najemnika na pravne posledice nadaljnje protipogodbene uporabe poslovnega prostora.

Iz obrazložitve obeh sodb je razvidno, da je bil predmet spora utemeljenost izdaje izpraznitvenega naloga. Ali je zavzeta stališča revizijskega sodišča razumeti, kot da v primeru sodnega uveljavljanja izpraznitve poslovnega prostora zadostuje uveljavljanje izpraznitvenega naloga (drugi odstavek 29. člena ZPSPP) kot dajatvenega zahtevka brez oblikovalnega zahtevka za prenehanje pogodbe? Kaj naj bi v primeru odstopa od najemne pogodbe po 28. členu ustvarjalo oblikovalni učinek za prenehanje pogodbe? Je to že sam opomin najemodajalca in vložitev tožbe? V zbirki sodnih odločb nisem uspel najti primera, iz katerega bi bilo razvidno, da je tožeča stranka uveljavljala tako oblikovalni zahtevek za prenehanje najemne pogodbe kakor tudi dajatveni zahtevek za izpraznitev poslovnih prostorov.

b) Sodno uveljavljanje odpovedi pogodbe

Veliko bolj pestra so stališča sodne prakse, ko se vprašanje narave zahtevka postavlja pri sodnem uveljavljanju odpovedi najemne pogodbe. V tem primeru ni dvoma, da gre za strožji način uveljavljanja odstopnega upravičenja kot po splošnih pravilih 333. člena OZ. Predstavljam nekaj stališč iz objavljene sodne prakse višjih sodišč, pri čemer nisem uspel najti judikata, v katerem bi se Vrhovno sodišče do tega vprašanja izrecno opredeljevalo.

VSL je v sodbi Cpg 1350/94 z dne 26. 9. 1995 zavzelo naslednje stališče:

Najemna pogodba, ki je bila sklenjena ali obnovljena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo (prvi odstavek 24. člena ZPSPP), in sicer s potekom odpovednega roka, ki ne sme biti krajši od enega leta (drugi odstavek 24. člena ZPSPP). Pri tem ima vročitev tožbe najemniku značaj sodne odpovedi (prvi odstavek 26. člena ZPSPP).

V sodbi VSL I Cpg 398/2004 z dne 11. 1. 2005 pa je poudarjeno:

V zvezi s tem se zastavlja vprašanje, kako se v takih pravdah glasi tožbeni zahtevek. Nobenega dvoma ni, da se lahko glasi le na izpraznitev poslovnih prostorov in njihovo izročitev najemodajalcu (tožeči stranki). Sama odpoved najemne pogodbe (oziroma zahteva za izpraznitev) namreč ni del tožbenega zahtevka, je samo njegova podlaga (pravna in dejanska) in spada zato v tožbeno pripoved (naracijo). V primeru odpovedi najemne pogodbe se torej najemniku z nalogom ne "nalaga" tudi to, da je pogodba odpovedana. Ne gre niti za oblikovalni zahtevek oziroma za oblikovalno sodno odločbo, s katero bi sodišče izreklo prenehanje najemnega razmerja, ampak le za predhodno vprašanje, od katerega je odvisna utemeljenost tožbenega zahtevka oziroma utemeljenost naloga za izpraznitev.

Temu je sledilo tudi v sodbi I Cpg 888/2009 z dne 2. 12. 2009:

Odpoved najemodajalca sodi v trditveno podlago tožbe na izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov in poseben oblikovalni tožbeni petit za prenehanje najemnega razmerja ni potreben.

Tudi iz sodbe VSL II Cp 1805/2009 z dne 16. 9. 2009 izhaja:

Vročitev tožbe je treba šteti za sodno odpoved najema poslovnih prostorov. Tako stališče je logično, saj drugi odstavek 29. člena ZPSPP določa, da se na podlagi odpovedi najemodajalca in zahteve za izpraznitev poslovnega prostora izda nalog o njegovi izpraznitvi. Zakon pri tem ne določa, da mora biti odpoved najemne pogodbe za nedoločen čas uveljavljena s tožbenim zahtevkom. Odpoved najemnega razmerja se pri izpraznitvi poslovnega prostora postavlja kot predhodno vprašanje.

VSK je v sodbi Cpg 68/2010 z dne 17. 12. 2010 podobno argumentiralo:

... gre za to, da v primeru, ko stranka odpove najemno pogodbo za poslovni prostor, ki je sklenjena za nedoločen čas (za katero prvi odstavek 26. člena ZPSPP določa, da se odpoveduje sodno), izda pristojno sodišče nalog o izpraznitvi poslovnega prostora na podlagi drugega odstavka 29. člena ZPSPP, ne odloči pa hkrati o tem, da se odpoveduje najemna pogodba, ampak predstavlja odpoved najemodajalca (le) podlago za izdajo izpraznitvenega naloga.

Pri tem pa se je opredelilo:

Četudi se predmet najema (športni park) šteje kot poslovni prostor skladno z 2. členom ZPSPP, je bila v obravnavanem primeru najemna pogodba odpovedana sodno, ker ima vročitev tožbe najemniku (toženi stranki) značaj sodne odpovedi.

Utemeljitev sodbe VSL I Cpg 699/2013 z dne 10. 9. 2013:

Najemodajalec zahtevi iz drugega odstavka 26. člena ZPSPP lahko zadosti le, če pri tem upošteva datum, ko je pri sodišču vložil odpoved najemne pogodbe, sicer bi bil tek enoletnega odpovednega roka odvisen od negotove okoliščine, kdaj bo sodišče odpoved najemne pogodbe uspelo vročiti najemniku (toženi stranki). Tožeča stranka tako ne bi mogla določno opredeliti datuma izpraznitve in izročitve poslovnega prostora.(14)

Vse do zdaj navedene sodne odločbe (ki očitno predstavljajo prevladujočo sodno prakso) izhajajo iz predpostavke, da za tožbeno uveljavljanje odpovednega upravičenja ni treba uveljavljati oblikovalnega zahtevka. Nasprotno (očitno bolj osamljeno) stališče je zastopano v sodbi VSL I Cpg 1780/2009 z dne 16. 9. 2009:

Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno. Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, zato lahko preneha le na podlagi sodne odločbe, v kateri sodišče odloči, da se najemno razmerje odpoveduje. Medsebojno razmerje med najemnikom in najemodajalcem se ne razveže le z enostransko izjavo enega izmed pogodbenikov, ampak mora zato obstajati sodna odločba, ki odpravi takšno pravno razmerje.

Poskušal bom predstaviti argumente v smeri ponovnega razmisleka o pravilnosti prevladujoče sodne prakse glede nepotrebnosti oblikovalnega zahtevka pri sodnem uveljavljanju odpovedi najemne pogodbe.

Sodna pristojnost za uveljavljanje odpovedi je zakonsko predpisan strožji način uveljavljanja odpovedi pogodbe. Ta je predpisan zaradi varstva pravnega prometa in v izognitev samovoljnim ravnanjem v obliki nedovoljene samopomoči, do katerih bi verjetno prihajalo, če bi se najemodajalci sklicevali na splošen način podajanja izjave o odpovedi najemniku. Gre vendarle za varstvo vzpostavljenih pogodbenih razmerij, tako da upravičenec lahko uveljavlja njihovo prenehanje le prek sodnega postopka. Ali je res mogoče razumeti besedno zvezo sodnega odpovedovanja najemne pogodbe zgolj v tem, da se v pogodbeno razmerje poseže z vložitvijo tožbe oziroma z vročitvijo tožbe nasprotni stranki? Kakšen namen bi v takem primeru zasledoval zakon? Če bi oblikovalni učinek vezali na vložitev tožbe, bi bila taka rešitev predvsem v korist najemodajalca, ki bi posegel v pogodbeno razmerje brez stika z najemnikom. Težko bi interpretirali, da je tako uveljavljanje odstopnega upravičenja strožje od splošnega pravila iz 333. člena OZ. Podobno velja tudi v primeru razlage, da v smislu odstopa učinkuje vročitev tožbe najemniku, saj bi bilo sodišče v smislu zagotovitve sodne odpovedi zgolj v vlogi vročevalca izjave tožnika nasprotni stranki. Ob navedenih interpretacijah se pojavi še vprašanje razmerja med odpovedjo pogodbe in uveljavljanim dajatvenim zahtevkom v obliki izpraznitvenega naloga. Ni dvoma, da je uveljavljanje izpraznitvenega naloga vezano na prenehanje najemne pogodbe. Če pa odpoved pogodbe ni vezana na samo sodbo, bi lahko prišlo do situacije, da bi pogodba prenehala, še preden bi bila izdana sodba glede izpraznitvenega naloga. Primer: enoletni odpovedni rok se izteče še pred koncem pravdnega postopka. Kaj v primeru, da bi tožnik naknadno umaknil tožbo? Ali bomo šteli, da je pogodba ponovno oživela?

Upoštevaje navedeno mi je prepričljivejša razlaga, da je sodno odpovedovanje pogodbe treba razumeti le tako, da ustvarja oblikovalen učinek v smeri začetka teka odpovednega roka šele sodba sodišča. Tak učinek bo lahko dosežen samo, če bo to uveljavljano z oblikovalnim zahtevkom poleg dajatvenega zahtevka za izpraznitev poslovnih prostorov.

Ne nazadnje pa v prid taki razlagi govori tudi argument, da ni videti razumnega razloga za drugačno interpretacijo zelo podobnega določila o tožbenem uveljavljanju odpovedi najemne pogodbe v četrtem odstavku 112. člena SZ-1. Kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, je v tem delu sodna praksa povsem enotna, da se odpoved uveljavlja z oblikovalnim tožbenim zahtevkom.

6. Odpoved s strani najemnika

Še bolj nejasen pa je zakon v delu, ki se nanaša na odpoved s strani najemnika. Iz določb 26. člena ZPSPP o sodnem odpovedovanju pogodbe ni razvidno, da se nanaša zgolj na odpoved najemodajalca. Dileme pa odpira četrti odstavek 29. člena ZPSPP, ki se glasi:

Odpoved, ki jo je vložil najemnik, vroči sodišče najemodajalcu, ne da bi izdalo nalog.

Ali je to določbo, umeščeno v člen, ki ureja izdajo izpraznitvenega naloga, razumeti, da bo sodišče tudi v tem primeru o odpovedi lahko odločalo le z oblikovalno sodbo? Druga razlaga, ki se ponuja, gre v smer, da opravlja sodišče v tem primeru zgolj vlogo vročevalca izjave najemnika o odpovedi pogodbe najemodajalcu.

Iz zelo redkih objavljenih odločb glede tega vprašanja izhaja, da so sodišča svojo vlogo razlagala le v drugem smislu.

V sklepu I Cpg 1272/2011 z dne 24. 11. 2011 je VSL pojasnilo:

V obravnavanem primeru odpovedi, ki jo je vložil najemnik, je sodišče prve stopnje ravnalo v skladu z določbo četrtega odstavka 29. člena ZPSPP. S tem je zagotovilo vročitev izjave najemnika o odpovedi najemnih pogodb najemodajalcu, kar je tudi namen te določbe zakona.

Iz obrazložitve je sklepati, da je sodišče predlog najemnika obravnavalo v smislu predloga v nepravdnem postopku.

Podobno je razložilo VSK v sklepu Cpg 138/2012 z dne 30. 8. 2012:

ZPSPP ne daje predlagateljici pravice zahtevati od sodišča, pri katerem podaja sodno odpoved, ugotovitve o prenehanju najemne pogodbe s potekom odpovednega roka, ampak je sodišče tisto, ki najemodajalcu zgolj vroči s strani najemnika podano odpoved.

Šibka stran take razlage je v vlogi sodišča zgolj kot vročevalca, saj ni jasno, v kakšnem postopku naj bi sodišče opravilo tako vlogo. Prav tako ni odgovorjeno na vprašanje, ali bo sodišče svojo vlogo opravilo, na da bi sprejelo kakršne koli sodne odločbe.

7. Stroški sodnega uveljavljanja odpovedi pogodbe

Ni za izključiti, da bi se v primerih sodnega uveljavljanja odpovedi najemnega razmerja izpostavilo vprašanje, v čigavo breme gredo stroški tega postopka. Predpostavimo, da bi tožena stranka (najemnik) pripoznala zahtevek. Ali bi se lahko sklicevala na 157. člen ZPP? Verjetno bi tožeča stranka takemu zahtevku lahko argumentirano nasprotovala že z izkazano nepripravljenostjo tožene stranke za sporazumno prenehanje najemne pogodbe pred vložitvijo sodne odpovedi najemne pogodbe.

IV. ODPOVED TRAJNIH POGODBENIH RAZMERIJ PO STANOVANJSKEM ZAKONU

SZ-1 ureja predvsem naslednje oblike trajnih pogodbenih razmerij, ki so sistemsko urejena s tem zakonom:

najemna razmerja med lastnikom stanovanja in najemnikom,

pogodbeno razmerje med etažnimi lastniki o načinu upravljanja stanovanjske hiše,

pogodbeno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom o opravljanju upravniških storitev.

V nadaljevanju poglejmo specifičnosti glede odpovedi oziroma prenehanja tovrstnih trajnih pogodbenih razmerij s poudarkom na tistih razmerjih, iz katerih izvirajo tudi gospodarski spori.

1. Prenehanje pogodbe o najemu stanovanja

Spori v zvezi z odpovedjo tovrstnih pogodb se praviloma ne rešujejo v gospodarskih sporih. Ne glede na to pa je treba opozoriti predvsem na različne položaje v teh razmerjih v primerjavi z odpovedjo najemne pogodbe po ZPSPP.

Osnovna značilnost zakonske ureditve teh razmerij je, da zakon posebej ščiti položaj najemnika. Iz tega izvirajo naslednje razlike v uveljavljanju odpovedi najemne pogodbe po SZ-1 v primerjavi z ZPSPP:

pogodbeno razmerje preneha zgolj z odpovedjo z odpovednim rokom,

nekrivdni odpovedni razlogi so omejeni in le izjemoma ne zavezujejo najemodajalca k zagotovitvi nadomestnega stanovanja,

najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo vselej, brez navedbe razlogov, zgolj s pisnim obvestilo lastnika, z 90-dnevnim odpovednim rokom.

Tudi SZ-1 ureja sodni način odpovedi najemne pogodbe s strani lastnika. Tretji odstavek 112. člena SZ-1 se glasi:

Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti.

Omenjeno je že bilo enotno stališče sodne prakse, da je odpoved najemne pogodbe treba uveljavljati z oblikovalnim tožbenim zahtevkom. Primeri tovrstnih utemeljitev izhajajo iz sodb različnih višjih sodišč:

sodba VSM I Cp 1823/2009 z dne 29. 9. 2009:

Tožeča stranka tožencu ni odpovedala najemne pogodbe in ima toženec še vedno pravni naslov za uporabo stanovanja. Prav tako tožeča stranka s to tožbo ne odpoveduje najemne pogodbe, ampak vlaga le ugotovitveni zahtevek, s katerim naj sodišče ugotovi, da je utemeljeno odpovedala najemno pogodbo. Zahtevek za izpraznitev stanovanja je neutemeljen, ker je najemna pogodba med strankama še vedno veljavna.

sodba VSC Cp 446/2008 z dne 20. 8. 2008:

S tožbo je treba izrecno zahtevati odpoved najemne pogodbe in ne zadošča zgolj ugotovitveni zahtevek, da je prenehalo stanovanjsko razmerje. Z učinkovanjem odpovedi pogodbe prenehajo obstoječe obveznosti obeh strank.

sodba VSL II Cp 333/2013 z dne 22. 1. 2014:

Ker je med pravdnima strankama sporno, ali je krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe podan, bi morala tožeča stranka poleg tožbe na izpraznitev stanovanja podati tudi tožbeni zahtevek za razveljavitev najemne pogodbe.

2. Prenehanje pogodbe o načinu upravljanja stanovanjske hiše

Zakon v 32. členu ureja dolžnost etažnih lastnikov za sklenitev te pogodbe:

(1) Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe.

(2) Za izvajanje tega zakona se šteje, da je pogodba iz prejšnjega odstavka sklenjena, ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev. Sestavni del te pogodbe je tudi sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev in morebitni sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, katere sprejmejo vsi etažni lastniki.

(3) Odločitve, za katere je po določbah tega zakona potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, uredijo etažni lastniki s posebnim aktom v pisni obliki.

Ker so etažni lastniki dolžni s pogodbo urediti medsebojna razmerja, je samo po sebi razumljivo, da nimajo odstopnega upravičenja ali pravice odpovedati take pogodbe. Ob potrebnem soglasju iz drugega odstavka lahko zgolj spreminjajo način upravljanja stanovanjske hiše.

3. Prenehanje pogodbe o opravljanju upravniških storitev

Pogodba o opravljanju upravniških storitev je posebna oblika mandatne pogodbe, ki pa ima tipsko značilnost, to je, da na strani naročnika nastopa več subjektov, etažnih lastnikov. Ta karakteristika sama po sebi odpira vprašanje sprejemanja volje na strani naročnika za sklenitev ali spremembo pogodbe.

SZ-1 določa kvorum etažnih lastnikov za sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev v drugem odstavku 53. člena:

(2) Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika.

To določbo je treba razumeti v povezavi s prvim in drugim odstavkom 25. člena SZ-1:

(1) Za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

(2) Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem.

Pogoje za odstop od pogodbe ureja 60. člen SZ-1:

(1) Etažni lastniki lahko kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku. V tem roku morajo izbrati tudi novega upravnika.

(2) V primeru, da upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka.

(3) Sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo etažni lastniki na način, ki je določen za določitev upravnika.

(4) Upravnik lahko kadarkoli odpove pogodbo o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev. Odpoved pogodbe mora upravnik sporočiti na zboru lastnikov ali s pisnim sporočilom, ki ga pusti v hišnem predalčniku vsakega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski večstanovanjske stavbe. Odpovedni rok začne teči z dnem, ki je naveden na odpovedi.

Navedene določbe kažejo, da so pogodbe relativno ohlapne glede na možnost odpovedi ene ali druge stranke brez utemeljevanja razloga za odpoved. Te določbe so kogentnega značaja, zato pogodbene stranke ne morejo s pogodbo spreminjati pogojev za odpoved pogodbe. Lahko bi se odprlo vprašanje, ali bi bil dopusten dogovor v pogodbi, da se pogodba sklene za določen čas, na primer za dobo petih let. Podobno vprašanje bi se zastavilo v primeru, da bi bil s pogodbo dogovorjen nesorazmerno dolg odpovedni rok: na primer 3 leta od sprejema sklepa o odpovedi. Ocenjujem, da tovrstni dogovori ne bi smeli uživati pravnega varstva, če bi se s tem nesorazmerno poseglo v pravico do odpovedi pogodbe.

V sodni praksi se je izpostavilo vprašanje, ali lahko sklep o razrešitvi upravnika nadomesti sodišče v nepravdnem postopku – sklep VSL I Cp 315/2013 z dne 13. 3. 2013:

Izjemoma se lahko odstopi od pogodbe tudi brez odpovednega roka, če gre za krivdne razloge na strani upravnika. Zakon ne predvideva možnosti, da bi, če zahtevano soglasje za odpoved pogodbe o upravljanju ni doseženo, tak sklep sprejelo sodišče. Zakon sicer tudi razrešitev upravnika uvršča med posle rednega upravljanja, vendar pa je po 28. členu SZ-1 možnost, da sklep etažnih lastnikov nadomesti sodišče s svojo odločbo, predvidena le za posle, ki so nujni za redno vzdrževanje stvari. Razrešitve upravnika brez dvoma ne moremo uvrstiti med posle, ki so za vzdrževanje nujni. Ker zakon tudi v nobeni od preostalih določb ne daje možnosti, da bi upravnika, če le-tega ne razrešijo etažni lastniki, razrešilo sodišče, je odločitev o zavrženju takšnega predloga pravilna.

Tako kategorično stališče se mi zdi problematično. Opravljanje upravniških storitev v večstanovanjski stavbi je običajno nujno za polno uveljavljanje lastninskih upravičenj posameznega etažnega lastnika. Samo tako je dejansko realizirana njegova ustavna pravica do zasebne lastnine. Ni si težko predstavljati življenjskega primera, ko bi upravnik iz razloga na njegovi strani prenehal opravljati upravniške storitve, hkrati pa med etažnimi lastniki ne bi bilo mogoče doseči zadostnega soglasja za sprejem sklepa o odstopu od pogodbe po drugem odstavku 60. člena SZ-1 in o imenovanju novega upravnika. Kaj naj torej preostane etažnim lastnikom s premajhnim soglasjem? Naj zoper upravnika vložijo tožbo z izpolnitvenim zahtevkom? Ali naj zgolj čakajo, da bo v negotovi prihodnosti le doseženo zadostno soglasje vseh etažnih lastnikov?

Prenehanje pogodbe o opravljanju upravniških storitev nujno izpostavi vprašanje nadaljnje usode pravnih razmerij, v katera je vstopil upravnik v korist etažnih lastnikov med izvajanjem pogodbe.

Navajam dve sodbi, v katerih se je do teh razmerij opredeljevalo VSL.

V primeru I Cpg 712/2010 z dne 22. 7. 2010 je bil obravnavan zahtevek dobavitelja električne energije zoper bivšega upravnika:

Tudi takojšnja odpoved pogodbe o upravljanju namreč nima takojšnjega učinka na pravne posle, ki jih je upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov sklepal s tretjimi osebami. Nasprotno stališče bi tretjim osebam povzročalo preveliko negotovost, ki je sami tudi ne morejo odpraviti. Zato ima upravnik ob prenehanju upravljanja v 61. členu SZ-1 določene obveznosti, ki jih mora opraviti, da se razreši poslov upravljanja. Tako mora na dan prenehanja pogodbe o upravljanju izdelati končno poročilo in sestaviti končni obračun, novemu upravniku izročiti vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, ter obvestiti tiste dobavitelje in izvajalce storitev, ki izvršujejo dobavo oziroma opravljajo storitve za večstanovanjsko stavbo, katere upravnik je bil.

V primeru I Cpg 1230/2010 z dne 22. 12. 2010 pa so bile predmet zahtevka neplačane premije zavarovanja zoper toženo stranko, ki v času zapadlosti ni bila več upravnik:

Zakon torej predpostavlja, da bo v primeru odpovedi pogodbe o upravljanju podana kontinuiteta med prenehanjem poslov upravljanja enega in začetkom upravljanja drugega upravnika. Tako bi praviloma moralo biti, saj bi etažni lastniki morali poskrbeti za neprekinjeno upravljanje večstanovanjske stavbe. Če pa tega ne storijo, posledic njihove opustitve ne more nositi upravnik, ki so mu etažni lastniki odpovedali pogodbo o upravljanju dne 28. 6. 2005 (glej sklep zbora lastnikov z dne 30. 6. 2005 - B4) in mu celo skrajšali z zakonom določeni odpovedni rok najmanj 3 mesecev (prvi odstavek 60. člena ZS-1) le na obdobje do 31. 07. 2005. Posledice okoliščine, da je bila pogodba z novim upravnikom sklenjena šele dne 12. 9. 2005, morajo nositi tisti, ki so jo zakrivili, to pa so etažni lastniki, ki so tudi materialnopravni dolžniki vtoževane terjatve.

V. UVELJAVLJANJE ODSTOPNEGA UPRAVIČENJA V INSOLVENČNIH POSTOPKIH

Smiselno je opozoriti še na pravne posledice začetka stečajnega postopka na trajna pogodbena razmerja, ki jih je sklenil stečajni dolžnik.

1. Odpoved najemnih in zakupnih pogodb

ZFPPIPP je v 248. členu posebej uredil upravičenje stečajnega dolžnika do odpovedi najemnih in zakupnih pogodb:

(1) Z začetkom stečajnega postopka pridobi stečajni dolžnik pravico odpovedati najemne in zakupne pogodbe (v nadaljnjem besedilu: odpovedna pravica), ki jih je sklenil pred začetkom stečajnega postopka, z enomesečnim odpovednim rokom, ne glede na splošna pravila, določena z zakonom ali pogodbo, o pravici odpovedati najemno ali zakupno pogodbo, ki bi se uporabljala, če nad stečajnim dolžnikom kot najemnikom ali najemodajalcem ne bi bil začet stečajni postopek.

(2) Če stečajni dolžnik uresniči odpovedno pravico, začne odpovedni rok teči zadnji dan meseca, v katerem je druga pogodbena stranka prejela izjavo stečajnega dolžnika o odpovedi, in poteče zadnji dan naslednjega meseca.

(3) Uresničitev odpovedne pravice po prvem in drugem odstavku tega člena ne posega v pravico druge pogodbene stranke od stečajnega dolžnika zahtevati povrnitev škode, ki jo je imela zato, ker je bila odpovedna pravica uresničena v nasprotju s splošnimi pravili iz prvega odstavka tega člena.

(4) Druga pogodbena stranka mora svojo terjatev za povrnitev škode iz tretjega odstavka tega člena prijaviti v stečajnem postopku in se plača iz razdelitvene mase po pravilih tega zakona o plačilu terjatev upnikov.

Iz navedenih določb tako izhaja:

da tako odpovedno upravičenje pripada zgolj stečajnemu dolžniku in torej ne tudi drugi pogodbeni stranki,

da zakon daje stečajnemu dolžniku to upravičenje ne glede na to, ali je v položaju najemodajalca ali najemnika,(15)

za uveljavljanje te odpovedne pravice ni predpisan noben prekluzivni rok.

Najemna oziroma zakupna razmerja so pogosto sklenjena glede nepremičnin, za katere je predpisan strožji način uveljavljanja pravice do odpovedi (poslovni prostori po ZPSPP in stanovanja po SZ-1). Kako bo torej stečajni dolžnik uveljavil tako odpoved pogodbe?

VSRS je v sodbi VSRS III Ips 34/2009 z dne 17. 4. 2012 obravnavalo to vprašanje in odločitev utemeljilo:

Najemno pogodbo za poslovne prostore je treba odpovedati sodno, zato neposredno tožeči stranki poslan dopis o odpovedi nima pravnega učinka. Določba prvega odstavka 122. člena ZPPSL za primer odpovedi najemne pogodbe določa le drugačne odpovedne roke, ne posega pa v način odpovedi, kot izhaja iz preostalih predpisov.

To stališče pa je treba razumeti v smislu določila 122. člena ZPPSL, ki se je glasil:

(1) Pogodbe o zakupu sme stečajni upravitelj odpovedati ne glede na zakonske ali pogodbene roke, in sicer vsakega prvega dne v mesecu z odpovednim rokom 30 dni.

(2) Odpoved pogodbe o zakupu po prvem odstavku tega člena ne posega v pravico druge pogodbene stranke do odškodnine, ki jo ta uveljavlja kot stečajni upnik.

Glede na to, da je bila citirana sodba sprejeta v letu 2012, torej kar nekaj let po uveljavitvi ZFPPIPP, se zastavlja vprašanje, ali zgoraj zavzeto stališče velja tudi za primere, za katere že veljajo določila ZFPPIPP.

Besedila prvega in drugega odstavka 248. člena ZFPPIPP ni mogoče razumeti drugače, kot da je za te primere zakonodajalec opustil zahtevo po strožji (sodni) obliki uveljavljanja odstopnega upravičenja, saj le-to izrecno veže zgolj na podano odstopno izjavo stečajnega dolžnika. To pa pomeni, da nosilnega argumenta sodbe III Ips 34/2009 ni mogoče uporabiti za uveljavljanje odpovedi najemne pogodbe na podlagi ZFPPIPP. Tako stališče je zavzelo tudi pritožbeno sodišče VSL v sklepu Cst 477/2013 z dne 17. 12. 2013. V tej odločbi pa se je pritožbeno sodišče opredelilo tudi do vprašanja potrebnega soglasja sodišča k uveljavljanju navedene odpovedne pravice:

Iz določb 248. člena ZFPPIPP ne izhaja, da bi bilo v primeru odpovedi najemne pogodbe potrebno izdati še soglasje, tako kot to velja v primeru odstopa dolžnika od vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe.

Od najemne pogodbe upravitelj odstopi z uresničitvijo tako imenovanega (enostranskega) oblikovalnega upravičenja – uresničitvijo odpovedne pravice, ne da bi bilo za to potrebno sprožiti kakršen koli dodatni sodni postopek.

2. Odstopno upravičenje stečajnega dolžnika od vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe

ZFPPIPP v 267. členu daje stečajnemu dolžniku odstopno upravičenje od vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe.

(1) Z začetkom stečajnega postopka pridobi stečajni dolžnik pravico odstopiti od vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe.

(2) Stečajni dolžnik lahko odstopno pravico iz prvega odstavka tega člena uresniči v treh mesecih, če za njeno uresničitev dobi soglasje sodišča. Rok iz prvega stavka tega odstavka teče od tistega med naslednjimi dnevi, ki je poznejši:

1. od pravnomočnosti sklepa o začetku stečajnega postopka ali

2. od dneva, ko upravitelj prejme obvestilo upnika iz četrtega odstavka 265. člena tega zakona.

(3) Izjava o uresničitvi odstopne pravice, dana po poteku obdobja iz drugega odstavka tega člena, nima pravnega učinka.

(4) Sodišče da soglasje k uresničitvi odstopne pravice, če se z njeno uresničitvijo dosežejo ugodnejši pogoji za plačilo upnikov.

(5) Izjava o uresničitvi odstopne pravice začne učinkovati, ko postane sklep, s katerim je sodišče dalo soglasje k uresničitvi odstopne pravice, pravnomočen.

(6) Če sodišče zavrne zahtevo upravitelja za soglasje k uresničitvi odstopne pravice ali če do poteka obdobja iz drugega odstavka tega člena ne odloči o soglasju, izjava o uresničitvi odstopne pravice nima pravnega učinka.

Za učinkovito uveljavljanje navedenega upravičenja torej morajo biti izpolnjeni naslednji pogoji:

odstopna izjava mora biti podana v prekluzivnem trimesečnem roku od začetka stečajnega postopka oziroma od prejema obvestila upnika o obstoju njegove terjatve iz vzajemno neizpolnjene pogodbe,

v istem roku mora biti podano tudi soglasje sodišča k odpovedi.

Uveljavljanje odstopa od pogodbe v navedenem smislu se lahko nanaša tudi na trajna pogodbena razmerja, vendar ne na zakupna in najemna razmerja, za katera veljajo zgoraj obravnavane specialne določbe 248. člena ZFPPIPP. Če bo stečajni dolžnik to upravičenje izkoristil, bo imela oblikovalni učinek na prenehanje pogodbe izjava stečajnega upravitelja o odstopu od pogodbe, vendar pod odložnim pogojem, da bo sodišče podalo soglasje k odstopu in hkrati pod razveznim pogojem, če sodišče do izteka prekluzivnega trimesečnega roka potrebnega soglasja ne bo dalo.

Treba se je opredeliti še do vprašanja, kakšne bodo posledice neuveljavljanja odstopnega upravičenja s strani stečajnega upravitelja na trajna pogodbena razmerja dolžnika. Ocenjujem, da je pri tem treba razlikovati med položajem, ko gre za trajno pogodbeno razmerje, ki je sklenjeno za določen čas (na primer licenčna pogodba o uporabi blagovne znamke, sklenjena za dobo treh let), od pogodbenega razmerja, katerega trajanje časovno ni omejeno.

a) Neodstop od časovno omejene pogodbe bo imel za posledico, da jo morata obe stranki izpolniti v celoti. V skladu z drugim odstavkom 265. člena ZFPPIPP pa mora stečajni dolžnik svojo obveznost izpolniti po pravilih o plačilu stroškov stečajnega postopka. Iz navedenega vsekakor izhaja dolžnost stečajnega upravitelja, da s potrebno profesionalno skrbnostjo oceni smotrnost ohranjanja tovrstnih pogodbenih razmerij za dolžnika.

b) Kakšne pa bodo posledice v primeru, da stečajni upravitelj v navedenem trimesečnem roku ne bo uveljavljal odstopa od pogodbe, ki časovno ni omejena? Vprašanje se seveda nanaša zgolj na tista pogodbena razmerja, ki sama po sebi ustvarjajo dolžna ravnanja pogodbenih strank.(16) Verjetno bodo tovrstni primeri v praksi redki. Vzemimo primer sklenjene pogodbe stečajnega dolžnika o izvajanju storitve varovanja objektov, ki je stečajni upravitelj ne odpove, ker storitev še vedno potrebuje. Nedvomno stečajni dolžnik zaradi tega ne sme priti v slabši položaj, kot bi bil v primeru, da ne bi nastopile posledice stečaja. V takem primeru mu zato ostaja odpovedno upravičenje po splošnih pravilih iz 333. člena OZ oziroma pod pogoji, dogovorjenimi s pogodbo ali urejenimi s posebnim zakonom. V takem primeru bi se lahko zastavilo vprašanje, ali je tudi za uveljavitev tovrstnega odpovednega upravičenja potrebno soglasje sodišča. Nekako se ta položaj razlikuje od odstopa od pogodbe v smislu 267. člena ZFPPIPP. Uveljavljanje tovrstnega odpovednega upravičenja bi bilo namreč povsem skladno s pogodbo, zato bi bil izključen temelj za morebitno škodo sopogodbeniku v smislu petega odstavka 268. člena ZFPPIPP. Zato v tem primeru ni prisotno tehtanje neugodnih posledic prenehanja pogodbe, kar naj bi preizkušalo sodišče ob odločanju za izdajo soglasja.

VI. POVZETEK

Čeprav se pojem časa v pravnih razmerjih pojavlja v več pomenih, bi kot trajno pogodbeno razmerje lahko opredelili predvsem tisto pogodbeno razmerje, katerega narava izpolnitvenih obveznosti omogoča, da v sklenitveni fazi dolžina trajanja le-tega ne bi bila časovno omejena. Tudi pri trajnih pogodbenih razmerjih pa je jasno, da ne bodo trajala neomejeno dolgo. Naloga zakonodajalca je, da uredi, kako bodo pogodbene stranke vplivale na dolžino trajanja tovrstnega razmerja. Kadar gre za časovno omejena trajna pogodbena razmerja, zakon izhaja iz načela pacta sunt servanda z možnostjo preoblikovanja v časovno neomejeno pogodbeno razmerje. Pri časovno neomejenih razmerjih pa zakon daje pogodbenim strankam enostransko oblikovalno upravičenje v obliki odpovedi pogodbe. Način uveljavljanja tega enostranskega upravičenja včasih ni reguliran in zadostuje zgolj vročitev tako izražene volje ene pogodbene stranke sopogodbeniku. Posamezni zakoni pa opredeljujejo strožjo obličnost uveljavljanja odpovedi trajnega pogodbenega razmerja. Kadar je predpisan sodni način uveljavljanja odpovedi pogodbe, to pomeni, da bo imela ustrezni oblikovalni učinek v smislu prenehanja pogodbenega razmerja sodna odločba – sodba. Za tak učinek je zato nujno potrebno, da je s tožbo uveljavljan ustrezen oblikovalni tožbeni zahtevek. Ne vidim nobenega razloga, da bi v tem smislu razlikovali položaj tožnika (najemodajalca) po ZPSPP, ki omogoča uveljavljanje postopka izdaje izpraznitvenega naloga, od položaja tožnika (najemodajalca) po SZ-1, v katerem bo dajatveni zahtevek za izpraznitev stanovanja (poleg oblikovalnega zahtevka za prenehanje najemne pogodbe) uveljavljan na podlagi običajne tožbe. V smislu načina uveljavljanja enostranskih oblikovalnih upravičenj strank v trajnih pogodbenih razmerjih pa je treba opozoriti še na posebna pravila, ki so prilagojena položaju pogodbenih strank, nad katerimi je začet stečajni postopek. ZFPPIPP je v smislu obličnosti olajšal položaj stečajnega dolžnika pri uveljavljanju odpovedi najemnih in zakupnih pogodb, saj namesto sodnega uveljavljanja odpovedi zadostuje podana odstopna izjava stečajnega dolžnika. Pri uveljavljanju odstopa od drugih trajnih pogodb, ki imajo naravo vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe, pa je treba upoštevati tudi dodatni pogoj, to je podano soglasje sodišča k uveljavljanemu odstopu.

--------

(1) Juhart, str. 438.

(2) Uradni list RS št. 83/01, 32/04, 28/04, 28/06, 28/06 – odl. US, 40/2007– v nadaljevanju OZ.

(3) Cigoj, str. 1137.

(4) 3. člen OZ.

(5) Juhart, str. 439, zastopa stališče, da ima tudi 15-minutni najem čolna značaj trajnega obligacijskega razmerja. Pri tem pa opozarja tudi na drugačna stališča teorije.

(6) Na primer okvirni sporazum v smislu 12. točke prvega odstavka 2. člena Zakona o javnem naročanju, Uradni list RS, št. 128/06 – ZJN-2.

(7) Uradni list SRS, št. 18/1974, 34/1988, 5/1990, Uradni list RS – stari, št. 10/1991, Uradni list RS/I, št. 17/1991 – ZUDE, Uradni list RS, št. 13/1993, 66/1993, 32/2000, 102/2002 – odl. US, 87/2011 – ZMVN-A.

(8) Pri tem je treba opozoriti na terminološko nedoslednost, ko različni zakoni tako enostransko oblikovalno upravičenje včasih opredeljujejo kot pravico do odpovedi pogodbe, drugič pa kot pravico do odstopa od pogodbe.

(9) Enako stališče izhaja tudi iz odločb višjih sodišč: VSL I Cpg 1293/2011 z dne 18. 10. 2012, VSC Cpg 333/2013 z dne 20. 11. 2013, VSL I Cpg 1120/2012 z dne 20. 11. 2013, VSL I Cpg 967/2009.

(10) Juhart, str. 439.

(11) Juhart, str. 442.

(12) Uradni list RS, št. 69/2003, 18/2004 – ZVKSES, 47/2006 – ZEN, 45/2008 – ZVEtL, 57/2008, 90/2009 – odl. US, 56/2011 – odl. US, 87/2011, 62/2010 – ZUPJS, 40/2011 – ZUPJS-A, 40/2012 – ZUJF – v nadaljevanju SZ-1.

(13) Prvi odstavek 23. člena ZPSPP.

(14) Enako tudi VSL I Cpg 286/2013, I Cpg 281/2001.

(15) Plavšak, str. 186.

(16) Opozoriti je treba na dileme pri sklenjenih krovnih pogodbah ali sporazumih o poslovnem sodelovanju. V smislu pojasnila v točki I.3. tovrstnih pogodb ni treba odpovedovati, če same po sebi ne opredeljujejo izpolnitvenih obveznosti pogodbenih strank.

Seznam virov:

- Miha Juhart, Nina Plavšak, Vesna Kranjc, Ada Polajnar Pavčnik, Peter Grilc, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003.

- Stojan Cigoj, Komentar obligacijskih razmerij, ČZ Uradni list SRS, Ljubljana 1984, II. knjiga.

- Nina Plavšak, Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – Razširjena uvodna pojasnila, GV Založba, Ljubljana 2008.


Zveza:

OZ 3, OZ 9, OZ 13, OZ 17, OZ 35, OZ 53, OZ 83, OZ 86, OZ 86/1, OZ 88, OZ 270, OZ 312, OZ 332, OZ 333, OZ 333/1, OZ 831, OZ 831/2, ZPSPP 2, ZPSPP 16, ZPSPP 22, ZPSPP 23, ZPSPP 24, ZPSPP 26, ZPSPP 26/1, ZPSPP 27, ZPSPP 27/2, ZPSPP 28, ZPSPP 29, ZPSPP 29/2, ZPSPP 29/4, SZ-1 25, SZ-1 25/1, SZ-1 25/2, SZ-1 28, SZ-1 32, SZ-1 53, SZ-1 53/2, SZ-1 60, SZ-1 61, SZ-1 112, SZ-1 112/3, SZ-1 112/4, ZPP 157, ZFPPIPP 248, ZFPPIPP 265, ZFPPIPP 267, ZFPPIPP 268
Datum zadnje spremembe:
27.01.2017

Pravno sporočilo

Polno besedilo članka je v bazi SOSC objavljeno z dovoljenjem avtorja in izdajatelja publikacije ter je avtorsko pravno zaščiteno.

Opombe:

P2FydC00NjgwMg==