<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Gospodarski oddelek

VSL sodba I Cpg 464/2015
ECLI:SI:VSLJ:2015:I.CPG.464.2015

Evidenčna številka:VSL0082030
Datum odločbe:30.09.2015
Senat, sodnik posameznik:Magda Teppey (preds.), Franc Seljak (poroč.), dr. Marko Brus
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
Institut:upravnik - pogodba o upravljanju - plačilo stroškov upravljanja - skupni deli večstanovanjske stavbe - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - delitev stroškov upravljanja - bremena skupne stvari - sprememba lastništva posameznega dela - zamenjava upravnika - razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami - poravnava zapadlih obveznosti - odškodnina - neupravičena obogatitev - trditveno breme - poslovodstvo brez naročila - gestija - nujnost in koristnost gestije - splošno znana dejstva

Jedro

Ureditev upravnikovega ravnanja po 71. členu SZ-1 predpostavlja, da ima tretji (tj. dobavitelj blaga ali storitev) veljavno sklenjeno pogodbo z etažnimi lastniki, ki slednje obvezuje te storitve tudi plačevati.

Sklicevanje na splošno znana dejstva za utemeljitev nujnosti ali koristnosti gestije ne zadošča.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 136443/2013 z dne 30. 8. 2013 razveljavilo v celoti in tožbeni zahtevek zavrnilo (tč. I izreka). Tožeči stranki je naložilo povrnitev 87,56 EUR pravdnih stroškov (tč. II izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni in ugodi tožbenemu zahtevku oziroma podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka v tem postopku zahteva plačilo stroškov upravljanja skupnih delov in naprav v poslovno stanovanjski soseski X v Ljubljani za obdobje od januarja 2012 do septembra 2012, ki odpade na etažne lastnike stavb A (na naslovu Y) in B (na naslovu Z; v nadaljevanju stavbi A in B).

6. Utemeljevala je, da je bila za upravnika navedene soseske določena s Pogodbo o upravljanju storitev upravljanja, obratovanja in vzdrževanja skupnih prostorov in naprav ter funkcionalnega zemljišča za objekte A, B, C, D in E z dne 23. 6. 2000. Etažni lastniki stavb A in B so za upravnika svojih dveh stavb kasneje določili toženo stranko, zaradi česar sta pravdni stranki podpisali Zapisnik predaje poslov upravljanja z dne 30. 11. 2011 (v nadaljevanju Zapisnik). V 4. točki Zapisnika, kjer so opredeljeni skupni deli in naprave, ki služijo celotni soseski, je tudi določeno, da bo do sklenitve drugačnega dogovora s skupnimi deli in napravami še vedno upravljala tožeča stranka, ki bo za same stroške upravljanja direktno bremenila vse lastnike, katerim navedeni deli služijo (l. št. 42-44 in izpodbijana sodba v tč. 5-7). V Zapisniku cena (odmena) za storitev tožeče stranke ni določena.

7. SZ-1 v 23. členu ureja skupne dele, ki služijo več večstanovanjskim stavbam. V skladu s prvim odstavkom 23. člena SZ-1 imajo pod pogoji iz tega zakona skupni deli večstanovanjske stavbe, ki so v posebni stavbi, ali pa so del druge stavbe (skupna kotlovnica, skupni hidrofori in podobno), ki služijo večstanovanjski stavbi kot celoti ali več večstanovanjskim stavbam ali drugim nepremičninam, poseben pravni status. S takšnim skupnim delom v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi (četrti odstavek 23. člena SZ-1). Če dogovora glede upravljanja ni mogoče doseči, zakon podeljuje upravniku aktivno legitimacijo za vložitev predloga v nepravdnem postopku, ki o tem vprašanju odloči (prim. četrti odstavek 23. člena SZ-1).

8. Četrti odstavek 23. člena SZ-1 tudi določa, da se breme (tj. stroške) upravljanja takšnega skupnega dela razdeli med skupne lastnike. Etažni lastniki so solastniki skupnih delov in so že po splošni ureditvi dolžni nositi bremena skupne stvari (prvi odstavek 105. člena v zvezi s 68. členom SPZ; 30. člen SZ-1). Ureditev glede skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam (23. člen SZ-1), v ničemer ne odstopa od splošnega režima. Upravnik je le zastopnik etažnih lastnikov v poslih upravljanja (drugi odstavek 48. člena SZ-1 in četrti odstavek 118. člena SPZ), zato ni materialno pravni zavezanec za plačilo stroškov. Zato je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni dolžna plačati vtoževanih zneskov na podlagi določb SZ-1.

9. Tožeča stranka tudi ni nikoli trdila, da bi s toženo stranko sklenila pogodbo, na podlagi katere bi se tožena stranka kot novi upravnik stavb A in B (samostojno) zavezala plačevati stroške upravljanja skupnih delov v vtoževani višini. Tožena stranka namreč ni bila stranka Pogodbe o upravljanju iz leta 2000, zato na tej podlagi ni zavezana plačevati storitev tožeči stranki (prvi odstavek 125. člena OZ). Prav tako pa določbe Zapisnika, ki jih je sodišče prve stopnje štelo kot dogovor o upravljanju skupnih delov med upravniki v smislu četrtega odstavka 23. člena SZ-1, ne vsebujejo zaveze tožene stranke k plačevanju stroškov (izključnega) upravljanja tožene stranke in tudi ne cene za zagotavljanje teh storitev.

10. Tožeča stranka v pritožbi tudi utemeljuje, da čeprav upravnik (tožena stranka) v osnovi ni zavezanec za plačilo stroškov, pa bi bilo v konkretnem primeru utemeljeno vtoževane stroške naložiti v plačilo toženi stranki, ker da ni postopala po 71. členu SZ-1 s tem, ko s strani tožeče stranke posredovanih računov ni delila med etažne lastnike stavb A in B, ki jih je upravljala. Prvi odstavek 71. člena SZ-1 določa, da mora upravnik brez odlašanja izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanj večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika. Če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi na njeno zahtevo v roku 8 delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe (drugi odstavek 71. člena SZ-1). Ureditev upravnikovega ravnanja po 71. členu SZ-1 predpostavlja, da ima tretji (tj. dobavitelj blaga ali storitev) veljavno sklenjeno pogodbo z etažnimi lastniki, ki slednje obvezuje te storitve tudi plačevati (prim. prvi in četrti odstavek 68. člena SZ-1). Prvotna pogodba o upravljanju iz leta 2000, ki so jo etažni lastniki stavb A in B sklenili s tožečo stranko, je prenehala veljati s tem, ko so ti zamenjali upravnika in za upravnika določili toženo stranko (49. člen SZ-1). Zato na njeni podlagi tožeča stranka ni bila upravičena od etažnih lastnikov stavb A in B vtoževati sorazmernega dela upravniških storitev (prim. prvi odstavek 239. člena OZ), posledično pa tudi ne od tožene stranke na odškodninski podlagi zaradi zatrjevane opustitve ravnanja v skladu s 71. členom SZ-1.

11. Tudi ob predpostavki, da prvotna pogodba o upravljanju iz leta 2000 še vseeno velja za etažne lastnike stavb A in B vsaj v delu, ki se nanaša na upravljanje skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam (23. člen SZ-1) in katerih plačilo stroškov upravljanja v tem postopku tožeča stranka vtožuje, to ne vodi do utemeljenosti zahtevka. V takem primeru bi tožeča stranka namreč še vedno veljala za (so)upravnika in ne bi imela položaja „tretjega“ v smislu ureditve razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami po IV. poglavju SZ-1 (68. – 71. člen SZ-1). K direktni bremenitvi stroškov upravljanja etažnih lastnikov pa se je tožeča stranka zavezala že s 4. točko Zapisnika. Pred negotovostjo plačila upravniških storitev zaradi eventualnih sprememb lastništva posameznih delov etažne lastnine pa bi jo varovala določba tretjega odstavka 30. člena SZ-1. Ta določa, da etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja, ki nastanejo po tem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice (17. člen SZ-1).

12. Po mnenju tožeče stranke je upravičena do vtoževanih računov na temelju določb o neupravičeni obogatitvi. Navaja, da naj bi tožena stranka etažnim lastnikom stavb A in B zaračunavala storitve upravljanja. Ker storitev v zvezi s skupnimi deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam ni opravljala, meni, da je neupravičeno obogatena. V skladu s prvim odstavkom 190. člen OZ mora neupravičeno osiromašena oseba dokazati višino svojega prikrajšanja, obogatitev druge stranke in vzročno zvezo med obema predpostavkama. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je bilo med pravdnima strankama nesporno, da je tožena stranka upravljala stavbi A in B. V kolikor tožeča stranka meni, da so upravniški stroški, ki naj bi jih tožena stranka zaračunavala svojim etažnim lastnikom, zajemali tudi del, ki odpade na upravljanje skupnih delov, ki služijo vsem stavbam v soseski, bi morala v tej smeri ponuditi konkretne trditve, česar pa ni storila. Trditi bi morala, da je tožena stranka etažnim lastnikom stavb A in B zaračunavala tudi storitve upravljanja, ki se nanašajo na upravljanje pripadajočega dela skupnih delov celotne soseske, prav tako pa bi morala utemeljiti višino tega zneska. Trditvenemu bremenu ni zadostila, saj je svoj zahtevek (višino prikrajšanja in obogatitve) utemeljevala na podlagi cenika iz (odpovedane) pogodbe o upravljanju iz leta 2000 namesto na deležu stroškov, ki naj bi jih tožena stranka obračunala svojim etažnim lastnikom. Zahtevek tožeče stranke iz naslova neupravičene obogatitve je zato neutemeljen že iz tega razloga.

13. Opravljanje tujih poslov je izjema od načelne prepovedi vmešavanja v tuje zadeve, zato jo je treba razlagati restriktivno. Tujega posla se sme kdo nepoklicano lotiti samo, če ga ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda ali bi bila zamujena očitna korist (199. člen OZ). Nujna gestija je dopustna takrat, ko gestor ravna v stiski, ker posla ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda. Obstajati mora konkretna nevarnost škode, ki jo gestor želi preprečiti s svojim ravnanjem, ali mora škoda že nastajati.(1) Sodna praksa zavzema stališče, da sklicevanje na splošno znana dejstva za utemeljitev nujnosti ali koristnosti gestije ne zadošča (npr. VSL sodba II Cp 3636/2012). Zato je neutemeljeno sklicevanje tožeče stranke, da „si ni mogoče predstavljati, kaj bi se dogajalo in zgodilo, če bi te skupne dele in naprave kar zapustila oziroma opustila“ in da „tehnični in varnostni predpisi ne omogočajo in ne dopuščajo, da bi se kar opustilo vzdrževanje in upravljanje“ teh naprav.

14. Uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in niso podane kršitve, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Sodišče je odgovarjalo zgolj na pritožbene razloge, ki so po njegovi oceni odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

15. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

-------------

Op. št. (1): A. Polajnar Pavčnik v N. Plavšak (ur.) in M. Juhart (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 61.


Zveza:

SZ-1 člen 17, 23, 23/1, 23/4, 30, 30/3, 48, 48/2, 49, 71, 71/1, 71/2. SPZ člen 68, 105, 105/1, 118, 118/4. OZ člen 125, 125/1, 190, 190/1, 199, 239, 239/1.
Datum zadnje spremembe:
27.11.2015

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExMzg3NDg5