<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Gospodarski oddelek

VSL Sklep I Cpg 1281/2016
ECLI:SI:VSLJ:2017:I.CPG.1281.2016

Evidenčna številka:VSL00004199
Datum odločbe:11.10.2017
Senat, sodnik posameznik:Vesna Jenko (preds.), Nada Mitrović (poroč.), Renata Horvat
Področje:CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
Institut:upravljanje poslovne stavbe - obratovalni stroški - neupravičena pridobitev - subrogacija - zastaranje terjatev upravnika - ključ delitve - solastniški delež - trditveno in dokazno breme - pravice etažnih lastnikov na skupnih prostorih - mandatna pogodba - upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - pretrganje zastaranja

Jedro

Zahtevku na plačilo obratovalnih stroškov je sodišče prve stopnje ugodilo na podlagi neupravičene obogatitve (190. člen OZ) in določb o mandatni pogodbi (766. člen OZ). Pritožbene navedbe, da je taka materialno pravna podlaga za zahtevek na plačilo obratovalnih stroškov napačna, so utemeljene. Glede na v nadaljevanju pojasnjeno razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki ter tretjimi osebami - dobavitelji blaga ali storitev, bi bilo potrebno uporabiti pravila o subrogaciji (275. člen OZ).

Nelastništvo je sicer res negativno dejstvo, vendar je tožeča stranka s predložitvijo podpisane Pogodbe dokazala (ekonomsko) lastništvo, zato se je dokazno breme prevalilo na toženo stranko in nasprotne pritožbene trditve niso utemeljene.

Za terjatev upravnikov poslovnih stavb iz naslova založenih stroškov obratovanja, je treba uporabiti isto določbo o zastaralnem roku, kot velja za terjatve, ki jih etažni lastniki izpolnjujejo neposredno dobaviteljem teh storitev. Gre za zaokrožene izpolnitve, ki imajo naravo občasnih terjatev in za katere velja triletni zastaralni rok.

V konkretnem primeru gre za poslovno stavbo in poslovne prostore, zato je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo SZ-1 in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. Slednji sicer v 22. členu ureditev za stanovanja širi tudi na poslovne prostore, vendar le, če gre za poslovne prostore v stanovanjsko-poslovnih stavbah. Zato uporaba SZ-1 in Pravilnika v konkretnem primeru ne pride v poštev. Uporabiti je treba SPZ, ki v 115. členu določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 212140/2013 z dne 30. 12. 2013 razveljavilo tudi v prvem in tretjem odstavku izreka (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da je dolžna v 15 dneh od prejema sodbe tožeči stranki plačati znesek 12.575,79 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 12. 2013 dalje do plačila (II. točka izreka) in ji povrniti 1.523,45 EUR stroškov postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo po poteku petnajstdnevnega roka do plačila (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo je pravočasno vložila pritožbo tožena stranka. Uveljavljala je vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožeča stranka je na podlagi Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja poslovnih stavb T. ulica 00, Ljubljana z dne 1. 11. 2007 (v nadaljevanju Pogodba) upravnica poslovne stavbe na naslovu T. ulica 108, v kateri so tudi poslovni prostori št. 1, 2, 3, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 56, 57, 58, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97 in 101, za katere je trdila, da so v lasti tožene stranke. V zvezi s temi prostori v obravnavanem gospodarskem sporu zahteva plačilo stroškov upravljanja in obratovanja in sicer za obdobje od vključno decembra 2012 do vključno oktobra 2013, pri čemer se obdobja, na katera se nanaša zahtevek za posamezni poslovni prostor nekoliko razlikujejo. Stroške upravljanja tožeča stranka vtožuje na podlagi Pogodbe, stroške obratovanja pa na podlagi neupravičene obogatitve. Ker namreč tožena stranka dolgovanih stroškov poslovnega prostora po prejetih zbirnih obračunih za navedeno obdobje ni plačala, je morala delež stroškov, ki je odpadel na toženo stranko, dobaviteljem storitev plačati tožeča stranka iz lastnih sredstev.

6. Tožena stranka je v pritožbi ponavljala, da tožeča stranka ni dokazala, da je tožena stranka lastnica (pravna oziroma ekonomska) spornih poslovnih prostorov.1 Navajala je, da bi morala tožeča stranka poslovne prostore opredeliti z zemljiško knjižnim identifikacijskim znakom, saj je v stavbi na T. 00 vzpostavljena etažna lastnina; da iz prostorskega portala RS izhaja, da ima sporna stavba ID št. 355, iz zemljiško knjižnih izpiskov, ki jih je predložila tožeča stranka pa izhaja, da imajo stavbe na navedenem naslovu ID št. 359, 360 in 363, vse k. o. ..., zaradi česar tožeča stranka lastništva tožene stranke ni dokazala. Navedeno ne drži. Do enakih ugovornih trditev tožene stranke se je sodišče prve stopnje opredelilo s tem, ko je ugotovilo lastništvo tožene stranke na spornih prostorih. Iz zemljiško knjižnih izpiskov (A594 - A619) namreč izhaja, da gre pri stavbi z ID št. 359, 360 in 363 za vpis posameznega dela stavbe z ID št. X-355-1, X-355-38 in X-355-56. Stavba na T. ulici 00 ima torej v zemljiški knjigi ID št. 359, 360 in 363, pri čemer pa je iz opisa posamezne nepremičnine razvidno, da gre za stavbo, ki je v zemljiškem katastru označena s številko 355. Navedeno je tožeča stranka pojasnila že v postopku na prvi stopnji in sicer v tretji in četrti pripravljalni vlogi, na kar tožena stranka konkretnejših ugovorov, zakaj ni lastnica spornih prostorov, ni podala. Zgolj njeno pavšalno zatrjevanje, da ni lastnica spornih prostorov, pa glede na predložene zemljiško knjižne izpiske ne zadostuje za dokaz njenega nelastništva.

7. Tožena stranka je nadalje ponovno zanikala tudi ekonomsko lastništvo prostorov št. 38, 40 - 44 in 56 - 58, do česar se sodišče prve stopnje naj ne bi opredelilo in je s tem kršilo njeno pravico do izjave ter tudi nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Tudi te pritožbene navedbe niso utemeljene. Sodišče prve stopnje se je do navedenega opredelilo in ugotovilo, da je tožena stranka v Pogodbi pooblastila tožečo stranko za upravljanje spornih poslovnih prostorov, s čimer se je trditveno in dokazno breme, da je te prostore prenehala uporabljati, prevalilo na tožečo stranko. S tem se pritožbeno sodišče strinja. Tožena stranka je nesporno ob podpisu Pogodbe bila ekonomski uporabnik navedenih prostorov, v kolikor se je to kasneje spremenilo, upravnik pa s tem ni bil seznanjen, je tožena stranka tista, ki bi morala to dokazati in s tem izpodbiti pravilnost dejanskega stanja kot izhaja iz podpisov na Pogodbi. Nelastništvo je sicer res negativno dejstvo, vendar je tožeča stranka s predložitvijo podpisane Pogodbe dokazala (ekonomsko) lastništvo, zato se je dokazno breme prevalilo na toženo stranko in nasprotne pritožbene trditve niso utemeljene.

8. V dokaz nelastništva poslovnih prostorov se je tožena stranka v pritožbi sklicevala tudi na izpoved priče B. M., ki je zaslišana kot priča "na pamet" navedla, da je bila tožena stranka lastnica okoli 10 poslovnih prostorov (list. št. 155). Sodišče prve stopnje se do njene izpovedi posebej ni opredelilo, vendar se mu tudi ni bilo treba. Na podlagi četrtega odstavka 324. člena ZPP mora v obrazložitvi sodbe navesti le zahtevke strank in njihove navedbe o dejstvih, na katera se ti zahtevki opirajo, dokaze ter predpise, na katere je oprlo sodbo. Ker je sodišče prve stopnje na podlagi drugih (listinskih) dokazov ugotovilo lastništvo tožene stranke, se do izpovedi navedene priče ni bilo dolžno opredeliti. Pritožbeno sodišče pa dodaja še, da je priča B. M. izpovedala tudi, da tožena stranka na nobenem od sestankov ni izpostavila, da ni lastnica katere od etažnih enot, ki so bile zajete v obračunu tožeče stranke, in da se je tožena stranka vedla kot lastnik vseh prostorov, glede katerih so obračunavali stroški. S tem je navedena priča (ravno nasprotno kot trdi tožena stranka) potrdila obstoj lastništva spornih prostorov tožene stranke.

9. Pritožbeno sodišče nadalje ugotavlja, da ne drži pritožbena navedba, da je tožeča stranka zahtevek za plačilo obratovalnih stroškov utemeljevala na 197. členu Obligacijskega zakonika (OZ), saj se je vseskozi sklicevala na 190. člen OZ. Tudi ne drži, da se sodišče prve stopnje do pravne podlage ni opredelilo. Zahtevku na plačilo obratovalnih stroškov je namreč ugodilo na podlagi neupravičene obogatitve (190. člen OZ) in določb o mandatni pogodbi (766. člen OZ). Utemeljene pa so navedbe, da je taka materialno pravna podlaga za zahtevek na plačilo obratovalnih stroškov napačna. Glede na v nadaljevanju pojasnjeno razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki ter tretjimi osebami - dobavitelji blaga ali storitev, bi namreč moralo uporabiti pravila o subrogaciji. Upravnik je zastopnik etažnih lastnikov v poslih upravljanja (četrti odstavek 118. člena SPZ). Pogodba, ki jo sklene z dobaviteljem v imenu in za račun etažnih lastnikov ter v mejah svojih (upravnikovih) pooblastil, zato zavezuje neposredno etažne lastnike in dobavitelja (70. člen OZ).2 Ker upravnik nastopa zgolj kot zastopnik etažnih lastnikov, tretji (dobavitelj blaga ali storitev) nima zahtevka za plačilo teh stroškov zoper upravnika, temveč zoper etažne lastnike, saj pravice in obveznosti zaradi narave neposrednega zastopanja nastanejo neposredno v sferi zastopanega. Vendar je upnik dolžan sprejeti izpolnitev od vsakogar, ki ima pravni interes, da bi bila obveznost izpolnjena celo, če dolžnik temu nasprotuje (drugi odstavek 271. člena OZ). Na podlagi izpolnitve po 271. členu OZ tretji načeloma ne pridobi nobenih posebnih pravic in avtomatično ne vstopi v pravni položaj tistega, namesto katerega je izpolnil obveznost. Na podlagi izpolnitve bi zato obveznost ugasnila in bi dolžnik postal prost obveznosti.3 Ravnanje tretjega pa je smiselno le, kadar utemeljeno pričakuje, da bo z izpolnitvijo namesto dolžnika vstopil v njegov pravni položaj. Pravna temelja za vstop v njegov položaj sta bodisi zakon bodisi pogodba. Kadar ima tretji za izpolnitev pravni interes, nanj preidejo vse upnikove pravice že na podlagi zakona (275. člen OZ), kadar pa takšnega pravnega interesa nima, ga je mogoče vzpostaviti na pogodbeni podlagi (274. člen OZ).4 Sodna praksa je upravnikom v tovrstnih primerih že priznala pravni interes, da plačajo tretjim (dobaviteljem).5 Ta interes izvira iz težnje, da stavba funkcionira kot celota.6 Takšno delovanje upravnika predstavlja ravnanje v skladu z interesi etažnih lastnikov (prim. peti odstavek 118. člena SPZ). Posledica izpolnitve tuje obveznosti, za katero ima kdo pravni interes, pa je prehod terjatve z vsemi stranskimi pravicami ob izpolnitvi nanj po samem zakonu (275. člen OZ). Upravnik tako s plačilom stroškov obratovanja in vzdrževanja iz lastnih sredstev, pridobi pravico terjati vrnitev plačanega. Glede na navedeno je zaključek sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka upravičena tudi do povračila plačanih stroškov obratovanja, iz sicer drugih materialnopravnih razlogov, pravilen.

10. Nadalje je utemeljen tudi pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje za terjatve na plačilo obratovalnih stroškov zavzelo zmotno materialno pravno stališče o petletnem zastaralnem roku. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da med strankama ni bilo sporno, da je tožena stranka lastnik poslovnih prostorov v poslovni stavbi, kar nedvomno izhaja tudi iz Pogodbe. Za terjatev upravnikov poslovnih stavb iz naslova založenih stroškov obratovanja je treba uporabiti isto določbo o zastaralnem roku, kot velja za terjatve, ki jih etažni lastniki izpolnjujejo neposredno dobaviteljem teh storitev. Gre za zaokrožene izpolnitve, ki imajo naravo občasnih terjatev v smislu prvega odstavka 347. člena OZ in za katere velja triletni zastaralni rok. Njihova narava se ne spremeni, četudi dobavitelju te stroške plača upravnik, ki nato na podlagi pravil o subrogaciji terja povračilo od etažnega lastnika. Glede na navedeno terjatev na plačilo stroškov obratovanja zastara v triletnem roku, vendar slednje na izpodbijano odločitev ne vpliva. Tožeča stranka namreč vtožuje stroške obratovanja za obdobje od decembra 2012 do oktobra 2013. Predlog za izdajo sklepa o izvršbi pa je tožeča stranka vložila 30. 12. 2013, s čimer je bilo zastaranje pretrgano (365. člen OZ). Glede na navedeno triletni rok za nobeno od vtoževanih terjatev na plačilo stroškov obratovanja ni mogle zastarati.7

11. Prav tako je utemeljen pritožbeni očitek o zmotni uporabi prava pri uporabi ključa delitve. V konkretnem primeru gre za poslovno stavbo in poslovne prostore, zato je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo SZ-1 in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. Slednji sicer v 22. členu ureditev za stanovanja širi tudi na poslovne prostore, vendar le, če gre za poslovne prostore v stanovanjsko-poslovnih stavbah. Ker v konkretnem primeru stavbe ni stanovanjsko-poslovna, pač pa poslovna stavba, uporaba SZ-1 in Pravilnika v konkretnem primeru ne pride v poštev. Uporabiti je treba Stvarnopravni zakonik (SPZ), ki v 115. členu določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. V kolikor želijo etažni lastniki drugače opredeliti stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, morajo to dogovoriti v pogodbi o medsebojnih razmerjih (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ). V skladu z določbo tretjega odstavka 182. člena SZ-1 (ki pride v poštev tudi za poslovne stavbe8) se kot kriterij za določanje solastniških deležev lahko uporablja: površina posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini; prostornina posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne prostornine vseh posameznih delov v etažni lastnini; uporabna vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine; ali vrednost stanovanja, določena po zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja, če ta obstaja, v razmerju do skupne vrednosti nepremičnine, določene na enak način.

12. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožeča stranka že v dopolnitvi tožbe (prvi pripravljalni vlogi) pojasnila ključ delitve9 in navedla, na kakšen način je delila posamezne vtoževane stroške:

- strošek "poraba vode" in "poraba vode - okoljska dajatev" delila deloma po števcih in deloma po površini;

- strošek "poraba vode - priključna moč" in "upravljanje" delila po enoti;

- strošek "elektrika ET", glede na to, da ima tožena stranka v poslovnem prostoru št. 40 števec porabe elektrike, ki meri enotno tarifo, obračunala po stanju števca;

- strošek "elektrika - priključna moč" delila tako, da je glede na celotni zaračunan znesek priključne (obračunske) moči izračunala ceno priključne moči na m2 površine celotne stavbe, nato pa ta znesek pomnožila s površino posameznega poslovnega prostora;

- strošek "skupna elektrika" delila po procentih glede na porabo, tj. glede na delež porabe posameznega poslovnega prostora v primerjavi s porabo elektrike v celotni stavbi in

- strošek "storitev plačilnega prometa", "obiska monterja (september 2013) in "strošek usklajevanja za izvedbo delitve električne energije" delila tako, da je na celotni obračunan znesek, ki odpade na stavbo T. 00 (brez upoštevanja skupnih prostorov, zato se ta znesek ne deli s 100%, ampak s 95,6892%) izračunala ceno storitev na 1% solastništva, nato pa ta znesek pomnožila z deležem solastništva posameznega poslovnega prostora.

13. Tožena stranka je navedenim ključem delitve nasprotovala in trdila, da je edini zakoniti ključ delitve tisti, ki ga določa SPZ, torej po solastniških deležih. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da opisani ključi v večini evidentno ne ustrezajo delitvi po solastniških deležih (prim. 182. člen SZ-1). Ker tožeča stranka obenem ni zatrjevala, da bi za tako uporabljene ključe delitve imela kakšno drugo veljavno pravno podlago10, tožbeni zahtevek v delu, ki se nanaša na nezakonite ključe delitve, že upoštevaje trditve tožeče stranke, po materialnem pravu ni utemeljen. Izjemo bi lahko predstavlja ključ, s katerim je tožeča stranka delila strošek "storitev plačilnega prometa", "obiska monterja (september 2013) in "strošek usklajevanja za izvedbo delitve električne energije", ki bi eventualno lahko predstavljal delitev po solastniških deležih, česar sodišče zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni ugotavljalo.

14. Ker je sodišče prve stopnje materialno pravno zmotno vse ključe delitve, ki jih je uporabila tožeča stranka, ocenilo kot zakonite in pravilne, je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, pritožbeno sodišče pa glede na naravo stvari in okoliščine primera samo ni moglo dopolniti postopka oziroma odpraviti omenjene pomanjkljivosti. Zato je bilo treba izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 355. člena ZPP).

15. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

-------------------------------
1 Konkretnih pritožbenih navedb glede poslovne prostora št. 2, glede katerega tožena stranka ni ugovarjala nelastništva, temveč je trdila, da le-ta v naravi ne obstaja, ni podala, zato se pritožbeno sodišče do tega ni opredeljevalo.
2 Gl. tudi N. Plavšak v N. Plavšak (ur.) in M. Juhart (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, prva knjiga, str. 432.
3 M. Juhart v N. Plavšak (ur.) in M. Juhart (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, druga knjiga, str. 304.
4 Prim. M. Juhart v N. Plavšak (ur.) in M. Juhart (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, druga knjiga, str. 304.
5 Za kar posebna pogodbena zaveza niti ni (več) potrebna. Glej npr. VSL I Cpg 1167/2010, ki napotuje na uporabo pravil o zakoniti subrogaciji. Glej tudi VSK Cpg 196/2014.
6 Na kar se je sklicevala tožeča stranka že v postopku pred sodiščem prve stopnje (l. št. 108).
7 Pritožbeno sodišče dodaja, da je za začetek teka zastaranja v konkretnem primeru ključno, kdaj bi le-ta začel teči, če bi bila storitev dobavitelja zaračunana neposredno toženi stranki, in ne kdaj je tožeča stranka kot upravnik ta račun plačala. Zastaranje vsake posamične terjatve iz vtoževanih računov je začelo teči prvi dan po dnevu, ko je imel dobavitelj pravico terjati izpolnitev obveznosti, torej naslednji dan po zapadlosti računa dobavitelja (in ne upravnika) (prvi odstavek 336. člena OZ), kar iz trditvene podlage tožene stranke (ko podaja ugovor zastaranja) ne izhaja.
8 Prim. Tratnik, Stvarno pravo: Določitev solastniškega deleža na skupnih delih, Pravna praksa, 2005, št. 2, str. 21-23.
9 Navedla je, da je vsak strošek obračunala na podlagi računov dobaviteljev, in sicer so bili toženi stranki stroški obratovanja obračunani glede na veljavni ključ delitve po Pogodbi, na podlagi sklepa etažnih lastnikov na podlagi Stvarnopravnega zakonika, bodisi po solastniškem deležu, bodisi po enotah, bodisi po dejanski porabi na podlagi odčitkov števcev.
10 Tožeča stranka je sicer zatrjevala, da je stroške obračunavala tudi skladno s sklepom, sprejetim na sestanku etažnih lastnikov dne 6. 4. 2011. Vendar takšen sklep ne more predstavljati veljavne pravne podlage za uporabljeni ključ delitve, saj tožeča stranka ne trdi, da je bil takšen dogovor sprejet s soglasjem vseh etažnih lastnikov, oziroma je v naslednji pripravljalni vlogi pod točko XIII. že sama (vnovič) navajala, da je v konkretni zadevi potrebno uporabiti določbe SPZ, po katerem se stroški delijo po solastniškem deležu.


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 70, 190, 197, 271, 271/2, 274, 275, 276, 336, 336/1, 347, 365, 374, 374/1 347/1, 766
Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 115, 116, 116/1, 116/1-1, 118, 118/4, 118/5
Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 182, 182/3

Podzakonski akti / Vsi drugi akti
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) - člen 22
Datum zadnje spremembe:
01.12.2017

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDEzMjAz