<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Civilni oddelek

VSL sodba I Cp 138/2015
ECLI:SI:VSLJ:2015:I.CP.138.2015

Evidenčna številka:VSL0083669
Datum odločbe:08.04.2015
Senat, sodnik posameznik:Karmen Ceranja (preds.), Milan Mesojedec (poroč.), Majda Urh
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO - KMETIJSKA ZEMLJIŠČA
Institut:prodaja kmetijskega zemljišča - objava ponudbe - predkupni upravičenci - odobritev pravnega posla s strani upravne enote - sklenitev pogodbe - ničnost pogodbe - konvalidacija

Jedro

Promet s kmetijskimi zemljišči je dopusten le po postopku in na način, kot je določeno z ZKZ. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da te opustitve ni mogoče sanirati naknadno, temveč je treba postopek izvesti pred samo prodajo nepremičnine določeni osebi. V obravnavanem primeru sta tožeča stranka in pravna prednica tožencev soglašali s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe za predmetno nepremičnino (s statusom kmetijskega zemljišča) brez izvedbe zakonsko predvidenega postopka prodaje kmetijskega zemljišča pri upravni enoti. Sklenili sta kupoprodajno pogodbo in ne le predpogodbe. Upravni organ ne more odobriti tako sklenjene kupoprodajne pogodbe. Odobri se namreč lahko le pogodba, ki je bila sklenjena s pravočasno podano izjavo o sprejemu javno objavljene ponudbe. Zakonsko predvidenega postopka prodaje kmetijskega zemljišča pri upravni enoti ni mogoče pomakniti v popogodbeno fazo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno odločbo je sodišče prve stopnje sklenilo, da se dopusti sprememba sodbe (I. točka izreka) in da se postopek (v nekdanji zadevi P 253/2013) ustavi v delu zahtevka, da tožeča stranka(1) ne sme nasprotovati in ovirati dostopa tožencev do predmetne nepremičnine in nadalje v delu, da je tožeča stranka dolžna opustiti vznemirjanje tožencev z verbalnim napadanjem (II. točka izreka).

2. Pod III. točko izreka je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je kupoprodajna pogodba z dne 17.1.2006, sklenjena med tožečo stranko in G. J., nična (III. 1. točka izreka) in tožeči stranki naložilo, da mora tožencem v roku 15 dni povrniti 646,60 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. 2. točka izreka).

3. Pod IV. 1. točko izreka je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek (tožeče stranke), da so toženci kot dediči pokojne G. J. dolžni tožeči stranki v roku 15 dni pri UE Kamnik oddati od vseh tožencev lastnoročno podpisano ponudbo za prodajo kmetijskega dela zemljišča s parc. št. 237/0, k. o. X., po dogovorjeni ceni 3.326,94 EUR za celotno zemljišče s stavbnim delom vred oziroma po ceni 2,50 EUR za m2; če ob tožeči stranki ne bo sprejel te ponudbe nihče od predkupnih upravičencev, so toženci dolžni še: v roku 15 dni po pridobitvi obvestila o sprejemu ponudbe predlagati odobritev kupoprodajne pogodbe, ki jo je dne 17.1.2006 sklenila G. J. s tožečo stranko za zemljišče parc. št. 237/0, k. o. X., v zvezi s sklepom o dedovanju Okrajnega sodišča v Kamniku opr. št. D 11/2008; v roku 15 dni po odobritvi pravnega posla s strani UE Kamnik podpisati davčno napoved za odmero davka na promet z nepremičninami za odmero davka na zgoraj navedeno pogodbo; v roku 15 dni po plačilu davka dopolniti pogodbo z overjenim zemljiškoknjižnim dovoljenjem, na podlagi katerega bodo ob G. J. v zvezi s predmetnim sklepom o dedovanju na zgoraj navedeni pogodbi tudi toženci izrecno in brezpogojno dovolili, da se pri nepremičnini parc. št. 237/0, k. o. X., vknjiži lastninska pravica na tožečo stranko, sicer bo izstavitev overjenega vknjižbenega dovolila nadomestila ta sodba, pri čemer so toženci prosti nadaljnjih obveznosti (po obveznosti oddaje ponudbe za prodajo kmetijskega dela zemljišča), če bo ob tožeči stranki ponudbo za prodajo zemljišča veljavno sprejel kdo od predkupnih upravičencev in uspešno uveljavil predkupno pravico. Pod IV. 2. točko izreka je zavrnilo tudi tožbeni zahtevek, da so toženci dolžni dopustiti pooblaščeni geodetski organizaciji, da na parceli št. 237/0, k. o. X., odmeri in oddeli stavbni del zemljišča, po točkah x x x x x (bo določeno po pridobitvi izvedeniškega mnenja geodeta) in zanj predlaga Geodetski upravi RS določitev nove identifikacijske številke tako, da bo stavbni del zemljišča postal nova, samostojna parcela, in po pravnomočnosti tako izvedene parcelacije v naknadnem roku 15 dni izdati overjeno zemljiškoknjižno dovoljenje, na podlagi katerega se bo pri novodoločeni parc. št., k. o. X., ki bo predstavljala stavbni del sedanje parc. št. 237/0, k. o. X., vknjižila lastninska pravica na tožečo stranko, sicer bo izstavitev overjenega vknjižbenega dovolila nadomestila ta sodba. Pod IV. 2. točko izreka je odločilo, da je tožeča stranka dolžna tožencem v roku 15 dni povrniti 596,53 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

4. Pod V. 1. točko izreka je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek (tožencev), da je tožeča stranka dolžna vzpostaviti stanje, kakršno je bilo pred začetkom vznemirjanja, s tem, da odstrani vse, kar je na nepremičnini parc. št. 237/0, k. o. X., tožeča stranka zgradila, posadila ali postavila, in da je dolžna nepremičnino ponovno zatraviti, ter da je tožeča stranka dolžna v prihodnje opustiti vsakršno poseganje v solastninsko pravico tožencev na predmetni nepremičnini, zlasti postavljanje ali graditev kakršnihkoli objektov ali drugih premičnih ali nepremičnih stvari in sajenje kakršnihkoli rastlin. Pod V. 2. točko izreka je odločilo, da so toženci dolžni tožeči stranki v roku 15 dni povrniti 619,15 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

5. Zoper III. in IV. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da zavrne zahtevek tožene stranke, zahtevku tožeče stranke pa ugodi, Podrejeno predlaga, da pritožbeno sodišče razveljavi sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je odločitev sodišča prve stopnje o ničnosti kupoprodajne pogodbe, o neobstoju dolžnosti tožencev izvesti postopek odobritve pravnega posla pred upravno enoto za dokončno izvedbo kupoprodajne pogodbe in o neobstoju pogojev za konvalidacijo ničnosti, ob hkratni odločitvi, da toženci nimajo pravice preprečiti tožeči stranki uporabe zemljišča, v nasprotju s ciljem pravne ureditve, da se odnosi med strankami dokončno uredijo. Neživljenjsko je stališče sodišča prve stopnje, da zavezovalni pravni posli v zvezi s prenosom lastninske pravice na kmetijskem zemljišču do izvedbe postopka pred upravno enoto po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) nimajo pravnih učinkov oziroma ne uživajo pravnega varstva. V praksi se kmetijska zemljišča ne prodaja tako, da prodajalec, ki želi prodati kmetijsko zemljišče, obesi ponudbo na upravni enoti in nato čaka na njen sprejem. ZKZ ne prepoveduje zavezovalnih poslov, temveč določa, da je pogoj za njihovo veljavnost spoštovanje postopka iz 20. do 22. člena ZKZ. Kogentne predpise je treba tolmačiti restriktivno. Pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča torej ni nična že eo ipso, temveč je nična le, če stranke ne ravnajo po določilih ZKZ. Začetna obveznost kogentnega postopka po ZKZ veže prodajalca, ki mora oddati ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča ne glede na to, ali je k temu pozvan ali ne, zato ni utemeljen očitek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni nikoli pozivala prodajalke k takšnemu ravnanju. Prodajalka in toženci kot njeni pravni nasledniki niso izvedli svoje zakonske dolžnosti oddaje ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, kar je botrovalo neizvedbi celotnega nadaljnjega postopka prodaje kmetijskega zemljišča po ZKZ, zato sodišče prve stopnje neutemeljeno našteva, v čem vse je bil ta postopek kršen. Posledice začetne opustitve prodajalke ne morejo bremeniti tožeče stranke, saj je ni mogla izpolniti namesto nje. Župan ni predstavnik ali zastopnik tožeče stranke, zato na podlagi županovega ravnanja (ki je želel najprej vzpostaviti zazidljivost in izvesti parcelacijo, nato pa urediti prepis zemljišča) ni mogoče zaključiti, da je želela tožeča stranka obiti zakon. Župan lahko zaveže le občino. Tožeča stranka je izpolnila svojo pogodbeno obveznost, zato morajo svoje pogodbene obveznosti izpolniti tudi toženci. ZKZ ne ureja vprašanja predhodnih dogovorov strank in jih zato ne prepoveduje. Ureja le postopek od ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča dalje, ki ga prodajalka oziroma toženci niso začeli. S tem so povzročili, da ni bilo mogoče niti poizkusiti izvesti prenosa lastninske pravice na zemljišču. Prodajalka je pri sprejemu kupnine očitno štela, da je pravni posel veljaven in da je upravičena do kupnine. V zadevi II Ips 1272/2008 je obravnavana situacija, ko so stranke sklepale pogodbo z namenom, da bi se izognile postopku po ZKZ, v obravnavani zadevi pa tožeča stranka zahteva, da toženci na podlagi pisne stipulacije začnejo postopek po ZKZ. Dokler se sodišče prve stopnje ne opredeli do utemeljenosti njene zahteve, je preuranjeno odločati o ničnosti pogodbe. Stališče, da tožencem ni treba oddati ponudbe in da je pogodba nična, je togo, saj pomeni, da je ta pogodba nična, ker ni odobrena in ker tudi ni sposobna konvalidacije, je naknadna odobritev takšne pogodbe nedopustna. To ni smiselno, saj zakon predvideva, da se v odobritev predloži sklenjeno pogodbo, odobritev upravne enote pa je odložni pogoj za njeno veljavnost. Pogodbe se torej sklepajo vnaprej, za perfektnost pa potrebujejo izvedbo postopka po ZKZ, ki ga tožeča stranka uveljavlja s tožbo, zato je njenemu zahtevku treba ugoditi. Če bo upravni organ ugotovil, da tožeča stranka ne more veljavno pridobiti kmetijskega zemljišča, ne bo odobril posla in toženci bodo prosti svoje obveznosti. Sodišče prve stopnje se neutemeljeno ukvarja s prehrambeno vrednostjo kot predhodnim vprašanjem, saj bo to vprašanje razrešil pristojni organ za kmetijstvo pri upravni enoti. Postopek po ZKZ se lahko začne le z oddajo ponudbe prodajalca, kar lahko storijo le toženci, nato bo postopek stekel do konca sam po sebi. Njihovo naslednje dolžnostno ravnanje bi bilo predlagati odobritev že sklenjene kupoprodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje je brez trditvene podlage (brez ugovora tožencev) ugotovilo, da ni nihče J. pred tem pozival, da bi ravnala v skladu s postopkom po ZKZ Zato ni prepričljivo niti stališče, da iz pogodbe ne izhaja zaveza Juhantove, da bo izvedla postopek pri upravni enoti po določilih ZKZ. Stranke v pogodbah praviloma ne zapisujejo vseh dolžnostnih ravnanj, zgoraj navedeno dolžnostno ravnanje je del zaveze prodajalca, da prenese lastninsko pravico na kupca. Zmotno je stališče sodišča prve stopnje o varstvu predkupnih upravičencev. Kot ključen argument za ničnost je izpostavilo varstvo interesov vseh za nakup zainteresiranih posameznikov, okoliščino, da ni znano, ali so bili P. znani vsi pogoji prodaje, da bi lahko imeli kmetje mejaši interes za uveljavitev predkupne pravice in da je imel A. A. očiten namen izključitve drugih prednostnih kupcev (njegove volje sicer ni dopustno razširjati na tožečo stranko, saj voljo tožeče stranke oblikuje njen zastopnik). Pri tem je prezrlo, da med pravdnima strankama ni sporno, da je bil lastnik zemljišča levo od sporne parcele (parc. št. 228) pokojni K., lastnik zemljišča vzhodno (parc. št. 300/1) pa P. Oba sta se dogovorila z A., naj tožeča stranka odkupi sporno parcelo in napravi balinišče tudi na njunih sosednjih zemljiščih, nato pa bodo travnati (južni) del zamenjali tako, da bosta obdržala enako velike parcele. Presenetljiva je tudi obrazložitev sodišča prve stopnje, da ni znano, ali so bili P. znani pogoji. Ker toženci niso podali ugovorov v teh smeri, gre za sodbo presenečenja, sicer pa bi lahko sodišče prve stopnje o tem pričo samo vprašalo. Volja predkupnih upravičencev, ki izhaja tudi iz dokaznega postopka (izpovedi), je torej bila, da sporno zemljišče odkupi tožeča stranka za izgradnjo balinišča, zato varstva ne potrebujejo. Vsi, ki imajo interes in so predvideni za sodelovanja v dolgoročnem prostorskem načrtovanju in varujejo interese (sosednji kmetje, občina, država) so soglašali, da balinišče ne ogroža kmetijskih interesov. Pri presoji, ali so izpolnjeni pogoji za konvalidacijo na stavbnem delu zemljišča, sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da je sporna parcela v svojem južnem delu zatravljena in sposobna košnje, na severnem delu, kjer je balinišče in je postala zazidljiva, pa so bile jame od izkopa gline, ki so bile močvirnate in zaraščene, kar so potrdile priče in prva toženka. Na severnem delu se torej prehrambena varnost ni zagotavljala. Če bi sodišče prve stopnje izvedlo dokaze, bi se lahko prepričalo, da zazidani del zemljišča nima kmetijske vrednosti. Zato bi bila primernejša odločitev o konvalidaciji. Sodišče prve stopnje bi moralo pri tehtanju interesov upoštevati še številne koristi, ki jih tak konsenzualni poseg prinese lokalni skupnosti. Tako bi se izkazalo, da gre v konkretnem primeru za prepoved manjšega pomena, kar je naknadno potrdila tudi država z opredelitvijo zemljišča za stavbno.

6. V odgovoru na pritožbo toženci predlagajo, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

7. Pritožba ni utemeljena.

Glede odločitve sodišča prve stopnje o tožbenem zahtevku tožencev:

8. Predmet pritožbenega preizkusa je odločitev sodišča prve stopnje o tožbenem zahtevku tožencev (po nasprotni tožbi v (nekdanji) zadevi P 131/2013), za ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe, ki je bila sklenjena med njihovo pravno prednico G. J. in tožečo stranko. Tožeča stranka se je tožbenemu zahtevku upirala, češ da predmetna pogodba ni nična oziroma da je konvalidirala.

9. Po 20. členu ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo izročiti prisojni upravni enoti. Upravna enota mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano zemljišče, mora v 30 dneh od objave ponudbe na oglasni deski, prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe. V 60 dneh od poteka roka za sprejem ponudbe pa mora pri upravni enoti podati zahtevo za odobritev pravnega posla. V skladu s 22. členom ZKZ o odobritvi odloča upravna enota v postopku odobritve, pri tem preverja izpolnjevanje zakonskih predpostavk, morebitne predkupne upravičence in ugotavlja njihov vrstni red. Kadar nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja svoje pravice, lahko prodajalec proda zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na predpisan način, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom ZKZ. Te določbe so veljale tudi v času sklepanja sporne kupoprodajne pogodbe.

10. Pri prodaji kmetijskih zemljišč je kupoprodajna pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Predkupni upravičenec, katerega pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila. Kupec ne more od prodajalca zahtevati ponovne sklenitve prodajne pogodbe (zavezovalnega pravnega posla), lahko pa z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom zahteva od sodišča, naj ugotovi, da je bila med njima sklenjena pogodba s vsebino, kot izhaja iz ponudbe in sprejema ponudbe(2).

11. Celotna prodaja kmetijskega zemljišča torej poteka v posebnem postopku pri upravni enoti, ki mora na koncu sklenjeni pravni posel še odobriti. Namen zakonsko predpisanega postopka prodaje kmetijskega zemljišča pred upravno enoto je dejanska uveljavitev predkupnega upravičenja. Institut predkupne pravice je namenjen usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni obdelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije. Zakonsko predpisan postopek prodaje kmetijskega zemljišča pred upravno enoto je torej določen zaradi zaščite splošnega interesa. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, so zakonske določbe, ki urejajo postopek prodaje kmetijskih zemljišč pred upravno enoto, prisilne narave. Njihovo neupoštevanje ima lahko za posledico ničnost tega posla(3). Neupoštevanje je tako ravnanje v neposrednem nasprotju s prisilno normo, kot tudi poskus obida take norme. Ali tako ravnanje zahteva uporabo instituta ničnosti kot najstrožje sankcije, je odvisno od okoliščin vsakega konkretnega primera(4). Za presojo ničnosti so pomembne okoliščine v sklenitveni fazi pogodbe(5). Pri presoji, ali je v obravnavanem primeru ničnost primerna sankcija za neupoštevanje kogentnih določb, ki urejajo postopek prodaje kmetijskih zemljišč, je sodišče prve stopnje pravilno ugotavljalo in upoštevalo, kakšen je namen kršenega predpisa, ali gre za zaščito splošnega ali posameznikovega interesa, ali je mogoče zaradi načela afirmacije pogodb sporno pogodbo le obdržati v veljavi, vendar tako, da bo kljub kršitvi dosežen namen kršene norme.

12. Iz dejanskih ugotovitev sodišče prve stopnje(6) izhaja, da:

- toženci so zemljiškoknjižni lastniki nepremičnine s parc. št. 237, k. o. X,

- lastninsko pravico na predmetni nepremičnini so pridobili z dedovanjem po pokojni G.J., ki je umrla 4.11.2007,

- G.J. je s tožečo stranko dne 17.1.2006 podpisala kupoprodajno pogodbo za nepremičnino s parc. št. 237 k. o. X,

- predmet pogodbe je bila nepremičnina kot kmetijsko zemljišče,

- na strani tožeče stranke se je s pravno prednico tožencev pogajal za sklenitev pogodbe A. A., ki je bil župan Občine K.,

- predmetna nepremičnina je bila v času sklenitve kupoprodajne pogodbe kmetijsko zemljišče, na nepremičnini se je kosilo,

- okrog predmetne nepremičnine je več nepremičnin (in ne le nepremičnini s parc. št. 228 in 300/1, ki sta v lasti P. P.), in sicer se na njenem jugovzhodnem delu nahajata še nepremičnini s parc. št. 239/0 in 236/0, katerih lastnik ni P. P.,

- ne pred sklenitvijo pogodbe ne po njej ni bil izpeljan v ZKZ določen postopek za prodajo kmetijskih zemljišč (ni bila niti dana ne sprejeta ponudba pred upravno enoto, sklenjena pogodba ni bila odobrena s strani upravne enote),

- prodajalka se v kupoprodajni pogodbi ni zavezala, da bo v zvezi s prodajo predmetne nepremičnine izvedla postopek pri upravni enoti, ki ga določa ZKZ,

- pred sklenitvijo pogodbe ni nihče prodajalke pozival, da bi ravnala skladno s postopkom po ZKZ, dogovorjeno je bilo, da bo predmetna nepremičnina postala zazidljiva in da zato postopek po ZKZ ne bo potreben,

- severozahodni del nepremičnine je od leta 2013 stavbno zemljišče, v preostanku je ostala kmetijsko zemljišče,

- tožeča stranka je na delu nepremičnine postavila balinišče.

13. Okoliščina, da župan ni zakoniti zastopnik tožeče stranke, temveč občine, še ne pomeni, da v konkretnem primeru ni mogel biti upravičen v imenu in za račun tožeče stranke dajati in sprejemati izjav volje in s tem povzročati neposredne učinke za tožečo stranko. Določena oseba lahko pridobi upravičenje za zastopanje druge osebe tudi na podlagi pooblastitve. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jim pritožba konkretizirano ne nasprotuje, izhaja, da se je na strani tožeče stranke s pravno prednico tožencev o odkupu zemljišče dogovarjal A. A., kar so med drugim v svoji izpovedi potrdili sedanji in tedanji zakoniti zastopnik tožeče stranke ter sam A. A. Slednje je tožeča stranka navajala tudi v postopku pred sodiščem prve stopnje, pri tem pa ni trdila, da za to ni imel pooblastila tožeče stranke. Tega konkretizirano ne navaja niti v pritožbi. S pavšalnimi pritožbenimi navedbami, da volje, ki jo je izrazil župan, ni mogoče pripisati tožeči stranki, zato tožeča stranka ne more uspeti.

14. O tem, da se prodajalka v kupoprodajni pogodbi ni zavezala, da bo v zvezi s prodajo predmetne nepremičnine izvedla postopek pri upravni enoti, ki ga določa ZKZ, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo na podlagi določil kupoprodajne pogodbe (A3) in ne na podlagi dejstva, da ni nihče pozival J. k izvedbi postopka v skladu z ZKZ. Pritožbeno sodišče zato nima pomisleka glede pravilnosti zaključka, da izvedba postopka po ZKZ ni bila pogodbena obveznost prodajalke po kupoprodajni pogodbi iz leta 2006. Glede na predstavljeno zakonsko ureditev prodaje kmetijskega zemljišča tudi ni mogoče sprejeti interpretacije pritožbe, da je obveznost izvedbe postopka po ZKZ, začenši z objavo ponudbe, del splošne pogodbene obveznosti prodajalca, da na kupca prenese lastninsko pravico.

15. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da je šlo pri sklepanju predmetne kupoprodajne pogodbe brez upoštevanja v ZKZ določenega posebnega postopka pri upravni enoti, za namenski obid kogentne zakonske ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči, ki je določena zaradi zaščite splošnega interesa. Takšen zaključek utemeljuje (že) okoliščina, da so bili dogovorjeni, da bo zadevno zemljišče postalo zazidljivo in zato postopek po ZKZ ne bo potreben. Ob takšnem dejanskem stanju je okoliščina, da ni nihče pozival J. k izvedbi postopka, brez posebne teže oziroma pomena (in relativna bistvena kršitev določb pravdnega postopka posledično ni podana, čeprav je o nepozivanju J. sodišče prve stopnje zaključilo brez trditvene podlage), saj je le odraz tega dogovora. Z opozarjanjem, da je javna objava ponudbe za prodajo zakonska obveznost prodajalca (in ne kupca), glede na obrazloženo pritožba ne more uspeti. Kot že pojasnjeno se splošni interes uresničuje preko instituta predkupne pravice iz 23. člena ZKZ, sodišče prve stopnje pa je pravilno zaključilo, da je bil namen zgoraj opisanega sklepanja kupoprodajne pogodbe prav v izključitvi prednostnih kupcev. Pritožba neutemeljeno vztraja, da sklicevanje na predkupne upravičence v okoliščinah konkretnega primera ne more utemeljiti sankcije ničnosti, češ da je bila volja predkupnih upravičencev in vseh zainteresiranih, da sporno zemljišče odkupi tožeča stranka za izgradnjo balinišča. Takšno stališče pritožba konkretizira le s sklicevanjem na dogovor z lastnikoma zemljišč s parc. št. 228 in 300/1, ki mejita na sporno zemljišče, vendar omenjen dogovor ne more utemeljiti zaključka, da interesi predkupnih upravičencev v obravnavanem primeru niso bili prizadeti. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki jih pritožba konkretizirano ne izpodbija, na sporno zemljišče mejijo še druga (kmetijska) zemljišča. Tudi njihovi lastniki so lahko kmetje in imajo kot taki – torej predkupni upravičenci po 23. členu ZKZ pri nakupu spornega zemljišča prednost pred tožečo stranko. Ne nazadnje pa imajo poleg kmeta mejaša (in zakupnika zemljišča, ki je naprodaj) v skladu s 23. členom ZKZ predkupno upravičenje po vrstnem redu še vsak drug kmet, kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. Pojasnilo sodišča prve stopnje o tem, da ni znano, ali so bili mejašu in kmetu P. P. znani vsi pogoji, pod katerimi bi bila nepremičnina prodana tožeči stranki (tožeča stranka je namreč navajala, da je ta soglašal s prodajo), glede na obrazloženo ne more biti in tudi ni bil odločilni razlog, zaradi katerega sodišče prve stopnje ni sledilo tožeči stranki, da v obravnavanem primeru predkupni upravičenci niso bili zainteresirani za nakup. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno upoštevalo, da so poleg kmetov mejašev predkupni upravičenci tudi druge osebe, ki bi sicer imele skladno s 23. in 24. členom ZKZ prednost pred tožečo stranko. Z navedbami, da sodišče prve stopnje ne bi smelo upoštevati te okoliščine brez ustrezne trditvene podlage tožencev, zato pritožba ne more uspeti.

16. Glede na vse pojasnjeno se ničnost v obravnavanem primeru tudi po presoji pritožbenega sodišča izkaže kot primerna sankcija za neupoštevanje prisilnih zakonskih določb, katerih namen je zaščita splošnega interesa. Zaradi opisanega ravnanja pogodbenih strank (sklenitve pogodbe brez upoštevanja določb ZKZ glede prodaje kmetijskih zemljišč, da bi izključili prednostne kupce), namreč ta ni bil dosežen.

17. V skladu z drugim odstavkom 90. člena OZ se ničnosti ne more uveljaviti, če gre za kršitev prepovedi manjšega pomena in je bila pogodba izpolnjena, ničnostni razlog pa je prenehal. Pri presoji pravnega standarda prepovedi manjšega pomena je treba izhajati iz okoliščin konkretnega primera(7). Presoditi je treba, ali je bila kršitev prepovedi manj pomembna in brez posledic, ki jih želi preprečiti (ali je imela kršitev prepovedi kakšne nedovoljene posledice).

18. V obravnavanem primeru je po sklenitvi kupoprodajne pogodbe nepremičnina pridobila status stavbnega zemljišča le v določenem delu, v preostanku je ohranila status kmetijskega zemljišča. Predmet kupoprodajne pogodbe pa je bila (celotna) nepremičnina kot kmetijsko zemljišče (od česar je odvisna tudi cena kot bistvena sestavina prodajne pogodbe). Iz kupoprodajne pogodbe ne izhaja, da bi se sklepala za stavbno zemljišče. Dejstva, da je imela nepremičnina v času sklepanja kupoprodajne pogodbe formalni status kmetijskega zemljišča, ni mogoče minimizirati s sklicevanjem na dejansko neprimernost (sedaj stavbnega dela) zemljišča za kmetijsko obdelavo oziroma na dejansko neuporabo (sedaj stavbnega dela) zemljišča za kmetijske namene(8). Pritožba zato neutemeljeno vztraja, da je pravni posel konvalidiral vsaj glede tistega dela kupljene nepremičnine, ki je postal stavbno zemljišče - torej le glede dela pogodbenega predmeta. Posledično niso utemeljeni niti pritožbeni očitki, da sodišče prve stopnje ni izvedlo dokazov glede navedb, da severni del zemljišča nima kmetijske vrednosti oziroma da ni upoštevalo, da iz izvedenih dokazov izhaja, da je bila sporna parcela zatravljena in sposobna košnje le v južnem delu, na severnem delu, kjer je postala zazidljiva, pa so bile jame od izkopa gline, ki so bile močvirnate in zaraščene. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da v obravnavanem primeru kršitev prisilnih zakonskih določb, ki urejajo promet s kmetijskimi zemljišči, ni bila manjšega pomena. Namen teh zakonskih določb je zaščita splošnega interesa, da se kmetijska zemljišča usmerjajo k kmetijskim pridelovalcem s ciljem ohranjanja kmetijskih zemljišč v proizvodni funkciji, kar pa s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe s tožečo stranko, ne da bi bile spoštovane določbe ZKZ, ni bilo zagotovljeno. Neupoštevanje zakonsko določenega postopka prodaje z javno objavo ponudbe namreč onemogoči predkupnim upravičencem iz 23. člena ZKZ (pri čemer predkupni upravičenci po pojasnjenem niso le kmetje mejaši) sodelovanje v postopku prodaje kmetijskega zemljišča in morebitno uveljavitev predkupnega upravičenja za nakup predmetne nepremičnine. Pritožba neutemeljeno vztraja, da je treba pri presoji pravnega standarda prepovedi manjšega pomena upoštevati tudi okoliščino, da je soglasna izgradnja balinišča na severnem delu nepremičnine prinesla lokalni skupnosti številne koristi, saj ni pravno relevantna. Glede na vse pojasnjeno se pritožbeno sodišče strinja s sodiščem prve stopnje, da predmetna kupoprodajna pogodba ni konvalidirala na podlagi drugega odstavka 90. člena OZ niti v delu, ki je naknadno postal stavbno zemljišče.

Glede odločitve sodišča prve stopnje o tožbenem zahtevku tožeče stranke:

19. Predmet pritožbenega preizkusa je tudi odločitev sodišča prve stopnje o tožbenem zahtevku (po nasprotni tožbi v (osnovni) zadevi P 115/2013), s katerim je tožeča stranka zahtevala od tožencev kot pravnih naslednikov prodajalke zemljišča, da pri prisojni upravni enoti oddajo ponudbo za prodajo kmetijskega dela tega zemljišča po dogovorjeni ceni, če ob tožeči stranki ne bo sprejel ponudbe nihče od predkupnih upravičencev pa predlagajo še odobritev kupoprodajne pogodbe iz leta 2006, podpišejo davčno napoved za odmero davka na promet z nepremičninami ter dopolnijo pogodbo z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom za vknjižbo tožeče stranke pri tem zemljišču. Zahtevala je tudi, da toženci dopustijo pooblaščeni geodetski organizaciji, da na tem zemljišči odmeri in oddeli stavbni del zemljišča in po pravnomočnosti izvedene parcelacije izda overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo pri novo nastali parceli, ki bo zajemala stavbni del sedaj obstoječe parcele, vknjižila lastninska pravica tožeče stranke. Postavljene tožbene zahtevke je tožeča stranka utemeljevala s pogodbeno obveznostjo prodajalca iz sklenjene kupoprodajne pogodbe. Toženci so se tožbenim zahtevkom upirali z ugovorom ničnosti predmetne pogodbe in z navedbami, da je treba v ZKZ določen postopek izvesti pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe.

20. Pritožbeno sodišče je že pri preizkusu odločitve sodišča prve stopnje o ničnosti kupoprodajne pogodbe iz leta 2006 (9. do 18. točka obrazložitve predmetne sodbe) pojasnilo razloge, zaradi katerih je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da je kupoprodajna pogodba iz leta 2006 nična, in se v izogib ponavljanju nanje na tem mestu v celoti sklicuje. Iz enakega razloga se pritožbeno sodišče v celoti sklicuje tudi na že pojasnjene razloge, zaradi katerih ne dvomi v pravilnost dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje.

21. Pogodbena stranka nične pogodbe ima proti sopogodbeniku le povračilni zahtevek. Proti njemu torej ne more naperiti izpolnitvenega zahtevka.

22. Promet s kmetijskimi zemljišči je dopusten le po postopku in na način, kot je določeno z ZKZ. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da te opustitve ni mogoče sanirati naknadno, temveč je treba postopek izvesti pred samo prodajo nepremičnine določeni osebi. V obravnavanem primeru sta tožeča stranka in pravna prednica tožencev soglašali s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe za predmetno nepremičnino (s statusom kmetijskega zemljišča) brez izvedbe zakonsko predvidenega postopka prodaje kmetijskega zemljišča pri upravni enoti. Sklenili sta kupoprodajno pogodbo in ne le predpogodbe. Upravni organ ne more odobriti tako sklenjene kupoprodajne pogodbe. Odobri se namreč lahko le pogodba, ki je bila sklenjena s pravočasno podano izjavo o sprejemu javno objavljene ponudbe. Zakonsko predvidenega postopka prodaje kmetijskega zemljišča pri upravni enoti ni mogoče pomakniti v popogodbeno fazo. Prav tako začetek postopka za prodajo kmetijskega zemljišča pri upravni enoti z objavo ponudbe ne predstavlja dela iztožljive pogodbene obveznosti prodajalca, da na kupca prenese lastninsko pravico. Pritožba neutemeljeno vztraja pri drugačnem stališču(9), ki nima opore oziroma celo nasprotuje predstavljeni zakonski ureditvi prodaje kmetijskega zemljišča. Ponudba in sprejem ponudbe, ki ju predvideva postopek prodaje kmetijskega zemljišča pri upravni enoti, učinkujeta tako, da je s trenutkom prejema izjave o sprejemu ponudbe kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve. Izvedba postopka, za katero se zavzema pritožba, bi torej pripeljala do ponovne sklenitve zavezovalnega pravnega posla, kar kaže na zmotnost pritožbenega stališča. Na tem mestu pritožbeno sodišče še dodaja, da se po pravilnih ugotovitvah sodišča prve stopnje prodajalka v kupoprodajni pogodbi tudi ni zavezala k izvedbi postopka po ZKZ.

23. Glede na pojasnjeno tožbeni zahtevek tožeče stranke ni utemeljen in ga je sodišče prve stopnje v IV. točki izreka sodbe pravilno v celoti zavrnilo.

24. Po povedanem je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (353. člen ZPP).

25. Pritožbeno sodišče je odločilo še o stroških pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP). Ker tožeča stranka ni uspela s pritožbo, krije sama svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Toženci sami krijejo stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča in tako ni bil potreben za postopek (prvi odstavek 155. člena ZPP).

---------

(1) V nadaljevanju te odločbe bo (kot že pojasnjeno) pritožbeno sodišče za Planinsko društvo K. uporabljalo termin tožeča stranka, za M.M, M.F, B.M. in D.M. pa termin toženci ne glede na to, ali bo obravnavalo tožbeni zahtevek Planinskega društva K. ali tožbeni zahtevek M.M., M.F., B.M. in D.M.

(2) Načelno pravno mnenje občne seje VS RS z dne 6.4.2012.

(3) Pogodba, ki nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, je nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega (prvi odstavek 86. člena OZ).

(4) VS RS sodba in sklep II Ips 791/2009 z dne 21.2.2013, VS RS sodba II Ips 151/2012 z dne 6.12.2012.

(5) VS RS sodba in sklep II Ips 885/2008 z dne 24.5.2012.

(6) V nadaljevanju bo pojasnjeno, zakaj pritožbeno sodišče nima pomisleka v pravilnost dejanskih ugotovitev, ki jih pritožba konkretizirano izpodbija in so relevantne za presojo izpodbijanih odločitev sodišča prve stopnje.

(7) VS RS sklep II Ips 88/2013 z dne 11.12.2014.

(8) Primerjaj VS RS sodba II Ips 7/2014 z dne 28.8.2014, VSL sodba II Cp 1306/2013 z dne 2.10.2013.

(9) Da se kupoprodajne pogodbe za kmetijska zemljišča lahko sklepajo vnaprej, za perfektnost pa potrebujejo izvedbo postopka po ZKZ; da je izvedba tega postopka prodajalčeva pogodbena obveznost.


Zveza:

ZKZ člen 20, 21, 22, 23, 24. OZ člen 86, 90, 90/2.
Datum zadnje spremembe:
26.06.2015

Opombe:

P2RvYy0yMDEyMDMyMTEzMDgwMTAy