<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Celju
Gospodarski oddelek

VSC sodba Cpg 333/2013
ECLI:SI:VSCE:2013:CPG.333.2013

Evidenčna številka:VSC0003560
Datum odločbe:20.11.2013
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO
Institut:pogodba o najemu poslovnih prostorov za določen čas - enostranska odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe za poslovne prostore

Jedro

Pogodbe o najemu poslovnih prostorov, sklenjene za določen čas, ni mogoče enostransko odpovedati pred potekom tega časa. Tako izhaja iz ureditve 332. člena OZ, ki določa, da trajno dolžniško razmerje z določenim rokom trajanja preneha, ko poteče rok, razen če pogodba ali zakon določa, da je po tem roku dolžniško razmerje podaljšano za nedoločen čas, če ni pravočasno odpovedano. Navedeno pomeni, da se stranki torej lahko vnaprej dogovorita, da tisto razmerje, ki je bilo sklenjeno za določen čas, teče še naprej za nedoločen čas, če ni ob terminu, ki sta ga določili ali na drug način pravočasno odpovedano.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

Pravdni stranki nosita sami vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo I Pg 414/2012 12.7.2013 izreklo: „I. Sklep Okrožnega sodišča v Celju z dne 5.4.2013 opr. št. Plg 4/2013 se razveljavi in tožbeni zahtevek zavrne. II. Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki njene stroške pravdnega postopka v znesku 639,92 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.“

Zoper to sodbo je po svojem pooblaščencu vložila pravočasno pritožbo tožeča stranka iz pritožbenih razlogov zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, toženi stranki pa naloži v plačilo stroške celotnega pravdnega postopka, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izteka paricijskega roka iz odločbe o njihovi odmeri dalje do plačila oziroma podrejeno, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi, zadevo pa vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba izpostavlja, da je sodišče prve stopnje pri razlagi določila 4. člena najemne pogodbe zmotno ugotovilo dejansko stanje (vsebino dogovorjenega) in zmotno uporabilo materialno pravo. Tožeča stranka je vložila predlog za odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor in zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora zoper toženo stranko na podlagi 4. člena najemne pogodbe, ki glasi: «Pogodba je sklenjena za določen čas s pričetkom veljavnosti 1.1.2011 za obdobje 5 let in velja do 1.1.2016, z možnostjo podaljšanja najemnega razmerja. Pogodba preneha veljati z odpovedjo z 9 (devet) mesečnim odpovednim rokom.« Po stališču pritožbe je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo –Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) pri razlagi 4. člena najemne pogodbe in prišlo do zaključka, da drugega odstavka četrtega člena ni mogoče razlagati gramatikalno tako kot se glasi, ampak ga je potrebno razložiti v povezavi z ostalimi pogodbenimi določili.

Pritožba opozarja, da pri razlagi pogodbenih določil velja primarno razlagalno pravilo iz prvega odstavka 82. člena OZ, ki določa, da se določila pogodbe uporabljajo tako kot glasijo. Kadar je pogodbeno določilo jasno,njegova razlaga ni potrebna. Določilo drugega odstavka 4. člena (»Pogodba preneha veljati z odpovedjo z 9 (devet) mesečnim odpovednim rokom«) je povsem jasno, zato bi ga sodišče moralo razlagati dobesedno in kadar v besedah ni nejasnosti se ne sme postavljati vprašanj o volji strank. Točno to pa je storilo sodišče prve stopnje, ki je povsem jasno in nedvoumno pogodbeno določilo, kar v sodbi samo ugotavlja, interpretiralo napačno, v nasprotju z zapisanim in v korist tožene stranke brez ustrezne pravne podlage. Določba Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, bi izgubila svoj pomen pri dokazovanju vsebine dogovora med strankama, če bi pogodbena stranka za vsako določilo lahko trdila, da je nejasno oziroma sporno, sodišče pa bi ga lahko prosto razlagalo izven jezikovnega okvira. Sodišče prve stopnje pa je kljub jasnosti določbe, vendarle razlagalo določilo skladno z drugim odstavkom 82. člena OZ in ugotavljalo skupen namen pogodbenih strank, kar pa je nepravilno.

Tožena stranka niti v ugovoru in niti v pripravljalni vlogi ne navaja, da je bil odpovedni rok dogovorjen za primer po poteku najemne pogodbe sklenjena za določen čas petih let in ni navajala, da je določba drugega odstavka 4. člena sporna oziroma nejasna in je sodišče voljo strank ugotavljalo mimo trditev tožene stranke.

Sodišče je sodbo oprlo tudi na 83. člen OZ, ki določa, da je potrebno, če je bila pogodba sklenjena po naprej natisnjeni vsebini ali je bila pogodba kako drugače pripravljena in predlagana s strani ene pogodbene stranke, nejasna določila razlagati v korist druge stranke. Nejasno je le tisto določilo, ki je sporno med strankama in ga ni mogoče enopomensko opredeliti niti po primarnem obveznem razlagalnem pravilu določenem v drugem odstavku 82. člena OZ niti z uporabo drugih metod razlage. V konkretnem primeru sploh ni šlo za enostransko pripravljeno pogodbo, saj je tožena stranka podala svoje pripombe na pogodbo, tožeča stranka pa je sproti vnašala te pripombe v pogodbo, kar sta enako izpovedala zaslišana priča D. in tožena stranka sama. Ker pa je določilo 4. člena najemne pogodbe jasno, sploh ni bila potrebno razlage še po 83. členu OZ. Kaj pomeni devetmesečni odpovedni rok, je povsem jasno, to je rok, ki poteče od odpovedi pogodbe do prenehanja pogodbenega razmerja.

Tožeča stranka je priglasila stroške pritožbe.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in menila, da je izpodbijana sodba v celoti pravilna in zakonita. Navedla je, da je tožena stranka že v ugovoru izpostavila, da prvi odstavek 4. člena najemne pogodbe z dne 1.1.2011 izključuje drugi odstavek istega člena in tako se pokaže 4. člen pogodbe kot nejasen. Po stališču tožeče stranke je mogoče najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas, odpovedati že tekom petih let, torej še pred 1.1.2006, po stališču tožene stranke pa pogodbe ni mogoče odpovedati pred potekom določenega časa petih let. Ker je bilo med strankama določilo 4. člena najemne pogodbe sporno, se je sodišče prve stopnje pravilno ukvarjalo z razlago tega določila in pravilno presodilo, da je bil skupni namen pogodbenih strank, da bo v primeru prenehanja pogodbe po petih letih, imela tožena stranka na razpolago še devet mesecev,da izprazni prostor, nikakor pa ne, da bi lahko tožeča stranka najemno razmerje odpovedala kadar koli med trajanjem najema.

Tožena stranka je priglasila stroške odgovora na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je moralo odločiti na podlagi naslednjih pravno relevantnih trditev pravdnih strank:

- tožeča stranka v odpovedi najemnega razmerja z zahtevo za izpraznitev poslovnih prostorov z dne 28.2.2013 navaja, da je s toženo stranko kot samostojnim podjetnikom sklenila Pogodbo o najemu dne 1.1.2011 in sicer za poslovni prostor v pritličju H. D. v velikosti 20 m

²

in skladiščni prostor v velikosti šest m

²

; - najemna pogodba je bila sklenjena za določen čas in sicer za dobo petih let z veljavnostjo do 1.1.2016; - s pogodbo sta stranki v 4. členu pogodbe dogovorili, da pogodba o najemu preneha veljati z odpovedjo z devet mesečnim odpovednim rokom; -tožeča stranka je toženo stranko z dopisom z dne 25.1.201 obvestila, da odpoveduje pogodbo o najemu z devet mesečnim odpovednim rokom, ki ga je tožena stranka prejela 28.1.2013, tožena stranka pa je odgovorila, da odpoved smatra za neveljavno,saj naj bi bila v nasprotju s 4. členom pogodbe o najemu; - glede na to, da je tožena stranka prejela pisno odpoved 28.1.2013, pogodba o najemu preneha 29.10.2013; - tožena stranka je v ugovoru zoper izpraznitveni nalog navedla, da lahko najemna pogodba, sklenjena za določen čas preneha le s potekom časa, za katerega je sklenjena skladno s 27. členom ZPSPP; ob vsakem času pa je mogoče odstopiti od pogodbe le tedaj, če obstajajo razlogi iz 28. člena ZPSPP (krivdni razlogi); - odpoved najemnega razmerja, sklenjenega za določen čas, pred potekom časa ni zakonita, krivdni razlogi pa se toženi stranki ne očitajo; - več kot očitno je, da prvi odstavek 4. člena izključuje drugi odstavek 4. člena pogodbe in namen pogodbenih strank ob sklenitvi najemne pogodbe je bil, da tožena stranka kot najemnik vloži v predmetni poslovni prostor svoja denarna sredstva za prenovo in s tem doseže povečanje površine lokala, zato pa bo najemnik poslovni prostor

uporabljal vsaj pet let, nikakor pa ne manj; to izhaja tudi iz tretjega odstavka 10. člena najemne pogodbe, ki določa, da bo v primeru, če najemnik kot fizična oseba prenehal opravljati dejavnost, najemodajalec soglaša, da se najemno razmerje za čas trajanja pogodbe, pod enakimi pogoji prenese na sina; - zaradi navedenega tožeča stranka pred potekom določenega časa ne more pravno veljavno odpovedati pogodbe; - določilo 4. člena najemne pogodbe je nejasno, zato je potrebno pogodbo, ki jo je pripravila tožeča stranka, razlagati v korist tožene stranke;

-

tožeča stranka je trdila, da določilu 4. člena najemne pogodbe ni mogoče očitati nejasnosti;

Pritožbeno sodišče je preizkusilo izpodbijano sodbo v mejah uveljavljenih pritožbenih razlogov, pri čemer je v skladu z določbo drugega odstavka 350. člena ZPP po uradni dolžnosti pazilo na morebitne kršitve določb pravdnega postopka po 1., 2., 3., 6., 7., 11., 12. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. Po izvedenem preizkusu je ugotovilo, da sodišče prve stopnje ni storilo bistvenih kršitev določb postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti.

Izpodbijana sodba ima po mnenju pritožbenega sodišča razloge o odločilnih dejstvih, ki so jasni in razumljivi in jih pritožbeno sodišče sprejema kot pravilne, na ugotovljeno dejansko stanje pa je sodišče prve stopnje zadosti jasno in prepričljivo pojasnilo, katera dejstva šteje za dokazana in je na ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo.

Pritožba meni, da je sodišče prve stopnje storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP, ker je samo nadomestilo trditveno podlago, ki je tožena stranka ni zmogla in je v posledici tega napačno uporabljeno materialno pravo, ko je ugotavljalo dejansko stanje v zvezi spornostjo 4. člena najemne pogodbe, katere spornosti pa tožena stranka ni zatrjevala in je povsem neutemeljeno razlagalo jasno pogodbeno določilo.

Takšen pritožbeni očitek pa je zmoten, saj je tožena stranka ne le v ugovoru (listna številka 9-12 spisa) in nato v pripravljalni vlogi (listna številka 18-19 spisa) izrecno izpostavila spornost 4. člena najemne pogodbe, s tem ko je poudarjala, da se prvi in drugi odstavek izključujeta in da je to določilo razlagati le tako, da najemno razmerje, sklenjeno za določen čas, ne more prenehati pred iztekom dobe, za katero je sklenjeno, temveč je bil dogovor, da traja kvečjemu dlje. Tožena stranka pa je na spornost 4. člena najemne pogodbe opozorila že v odgovoru na izven sodno odpoved (dopis z dne 30.1.2013 – listina A2 v spisu), kakor je navedla celo tožeča stranka sama, ko je povzela v svojih navedbah vsebino tega dopisa in sicer: «Najemnik je na odpoved pogodbe o najemu odgovoril z dopisom z dne 30.1.2013, v katerem potrjuje prejem odpovedi o najemu ter odgovarja, da odpoved smatra za neveljavno, saj naj bi bila v nasprotju s 4. členom pogodbe o najemu.« (listna številka 2 spisa).

Tako je glede na izpostavljeno spornost določila 4. člena najemne pogodbe, ki ni bil zgolj na ravni splošnosti, temveč konkretno argumentirana, sodišče prve stopnje bilo dolžno ugotavljati dejansko stanje glede spornega določila in ugotavljati skupni namen pogodbenih strank skladno z drugim odstavkom 82. člena OZ, da bi lahko podalo razlago spornega določila, kar pomeni uporabo materialnega prava.

Pritožba ima sicer prav, da se jasna pogodbena določila ne razlagajo, temveč upoštevajo tako kot glasijo (prvi odstavek 82. člena OZ), kar bi v obravnavani zadevi bilo upoštevno, če bi dejansko ne bilo spornih pogodbenih določil, toda temu ni tako, kot je navedeno in nejasna so vselej tista določila, ki so za stranko sporna in kot taka terjajo ustrezno razlago. Nesporna določila pogodbe (torej tista, glede pomena katerih se pogodbeni stranki, ki sta hkrati pravdni stranki, strinjata) imajo hkrati značilnost (pomensko) jasnih določil in zato niso predmet razlage; nejasna pogodbena določila so tista, katere pomen je med strankama sporen in katerega pomena ni mogoče (enopomensko) opredeliti niti po primarnem obveznem razlagalnem pravilu določenem v drugem odstavku 82. člena OZ niti z uporabo drugih metod razlage. (1)

Sodišče prve stopnje je sicer res ugotovilo, da drugi odstavek 4. člena najemne pogodbe sam po sebi ni nejasen (»Pogodba preneha veljati z odpovedjo z 9 (devet) mesečnim odpovednim rokom«), vendar pa pritožba nima prav, da zaradi tega sodišče ne bi smelo tega določila razlagati kot nejasnega, saj je tožena stranka njegovo spornost izpostavila glede na prvi odstavek 4. člena (»Pogodba je sklenjena za določen čas s pričetkom veljavnosti 1.1.2011 za obdobje 5 let in velja do 1.1.2016, z možnostjo podaljšanja najemnega razmerja«) in sodišče je ravnalo procesno pravilno, ko je ugotavljalo skupni namen pogodbenih strank v zvezi s spornim določilom.

Pritožba ne izpodbija naslednjih dejanskih zaključkov sodišča prve stopnja: - da je pogodbo o najemu sestavila tožeča stranka, ki jo je dala v pregled toženi stranki, nato pa je tožeča stranka na skupnem sestanku takoj v osnutek pogodbe o najemu vnašala tiste spremembe, ki jih je predlagala tožena stranka in glede katerih sta obe pogodbeni stranki soglašali in najprej je tožeča stranka predlagala, da se pogodba sklene za nedoločen čas, na predlog tožene stranke pa se je pogodba spremenila v pogodbo za določen čas petih let, ker si je tožena stranka želela zagotoviti varnost, da ji tožeča stranka ne bi po na primer v letu dni odpovedala najemne pogodbe, sama pa bi v poslovni prostor vložila visoka denarna sredstva ; - drugi odstavek 4. člena najemne pogodbe je bila zapisan na predlog tožene stranke in tudi ta kot varovalo, da bi po poteku petih let, če pogodba ne bi bila podaljšana, imela še devet mescev možnosti poslovanja in odprodaje zalog blaga, saj je vrednost le teh visoka in blago, ki ga prodaja, naroča pol leta v naprej.

Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje, ki ni pritožbeno sporno, je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo, ko je presodilo, da je določilo 4. člena najemne pogodbe razlagati tako da je bil namen pogodbenih strank, da devet mesečni odpovedni rok velja po preteku pogodbe za določen čas. Drugače povedano, pogodbeni stranki sta se dogovorili, da se pogodba, sklenjena za določen čas, ne more odpovedati pred potekom določenega časa, da pa bi se najemno razmerje ne nadaljevalo, ga je potrebno odpovedati z devet mesečnim odpovednim rokom.

Sodišče prve stopnje se je po nepotrebne ukvarjalo z razlago spornega pogodbenega določila po 83. členu OZ, ker je že z razlago po drugem odstavku 82. člena OZ pravilno ugotovilo skupni namen pogodbenih strank, očitno pa iz razloga, ker je samo postavilo na zmotno stališče, da je najemno razmerje, sklenjeno za določen čas, mogoče odpovedati tako, da se izteče pred iztekom tega vnaprej določnega obdobja najema.

Tako pravno naziranje pa je zmotno, kar jasno izhaja iz stališča, ki ga je zavezala novejša sodna praksa (2)

in ki potrjuje pravilno pravno stališče tožene stranke, da pogodbe o najemu poslovnih prostorov, sklenjene za določen čas, ni mogoče enostransko odpovedati pred potekom tega časa. Tako izhaja iz ureditve 332. člena OZ, ki določa, da trajno dolžniško razmerje z določenim rokom trajanja preneha, ko poteče rok, razen če pogodba ali zakon določa, da je po tem roku dolžniško razmerje podaljšano za nedoločen čas, če ni pravočasno odpovedano. Navedeno pomeni, da se stranki torej lahko vnaprej dogovorita, da tisto razmerje, ki je bilo sklenjeno za določen čas, teče še naprej za nedoločen čas, če ni ob terminu, ki sta ga določili ali na drug način pravočasno odpovedano (3).

Da je najemno razmerje sklenjeno za določen za poslovne prostore nemogoče odpovedati pred potekom tega časa, izhaja tudi iz primerjave ureditve najemne pogodbe za poslovne prostore za nedoločen čas in za določen čas po ZPSPP. Obe pogodbi je mogoče odpovedati le po sodni poti. Če je najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo in odpovedni rok ne more biti krajši od enega leta (24. člen ZPSPP). Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom čas, za katerega je sklenjena in se šteje, da je bila obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora (27. člen ZPSPP). Če bi veljalo stališče, da je najemno razmerje za določen čas mogoče odpovedati pred potekom tega časa, potem bi bilo tako najemno razmerje nesmiselno sklepati, če pa najemno razmerje za nedoločen čas daje najemniku pravico, da vsaj eno leto po sklenitvi pogodbe še uporablja poslovne prostore, najemniku za določen čas, pa bi se lahko takoj po sklenitvi najemne pogodbe ta odpovedala s pogodbeno dogovorjenim odpovednim rokom, ki bi bil lahko krajši kot eno leto, pri čemer bi že samo najemno razmerje lahko bilo sklenjeno za manj kot eno leto.

Takšen namen pa zakonodajalec ni zasledoval, temveč je želel najemno razmerje za določen čas, ki je že samo po sebi manj ugodno, varovati tako, da se ne more izteči pred dogovorjenim časom trajanja pogodbe (kolikor ne gre za odpoved iz krivdnih razlogov).

Glede na vse navedeno, je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo, ko je izpraznitveni nalog, izdan s sklepom Plg 4/2013 z dne 5.4.2013 razveljavilo in tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo.

Tožeča stranka ni konkretno izpodbijala odločitve sodišča prve stopnje glede stroškov postopka, preizkus po uradni dolžnosti pa ni pokazal morebitnih kršitev postopka ali zmotne uporabe materialnega prava.

Glede na vse navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

27. Tožeča stranka, ki ni uspela s pritožbo, mora sama nositi svoje stroške pritožbe (prvi odstavek 165. člena ZPP). Odgovor na pritožbo pa ni prispeval k razjasnitvi zadeve niti k odločitvi pritožbenega sodišča, zato mora tudi tožena stranka sama nositi svoje stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 155. člena ZPP).

-----

Op.št. (1): Primerjaj N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), GV Založba, Ljubljana 2003, stran 494.

Op. št. (2):

Primerjaj sodbo VS RS III Ips 1/2011 z dne 20.3.2013.

Op. št. (3): Stojan Cigoj, Komentar obligacijskih razmerij, II. knjiga, ČZ Uradni list RS, Ljubljana 1984, stran 1137 .


Zveza:

ZPSPP člen 27.
OZ člen 332.
Datum zadnje spremembe:
12.02.2014

Opombe:

P2RvYy0yMDEyMDMyMTEzMDYyMTM2