<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Civilni oddelek

VSL Sodba II Cp 519/2018
ECLI:SI:VSLJ:2019:II.CP.519.2018.2

Evidenčna številka:VSL00026178
Datum odločbe:14.08.2019
Senat, sodnik posameznik:Mojca Hribernik (preds.), Dušan Barič (poroč.), dr. Peter Rudolf
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
Institut:pogodbena odškodninska odgovornost - kršitev pogodbe - protipravno ravnanje - nemožnost izpolnitve pogodbe - načelo vestnosti in poštenja - ničnost pogodbe - odškodninski zahtevek zaradi neizpolnitve pogodbe - obseg in višina škode - izvedensko mnenje - javnopravna stvar - nepremična kulturna dediščina

Jedro

Če toženka ni uspela izničiti učinka javnopravnih omejitev na kupljeni nepremičnini (na kar je ob sklenitvi prodajne pogodbe računala) in zgraditi novega poslovno stanovanjskega objekta tudi na mestu gospodarskega poslopja, v katerem bi bil tudi poslovni prostor, v skladu s prodajno pogodbo namenjen tožniku, ter ob dejstvu, da je toženka kmalu po nakupu to nepremičnino obremenila z znatnimi obveznostmi iz naslova hipotek, nekaj let za tem pa je to nepremičnino še odtujila, ni mogoče slediti toženkini trditvi, da naj bi bila sedaj prodajna pogodba nična zato, ker naj bi bil predmet njene obveznosti delno nemogoč, saj bi bilo to v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ). Ker je toženka vedela za vse zgoraj povzete okoliščine (prejšnja točka obrazložitve) že pred sklenitvijo prodajne pogodbe in je sprejela rizik morebitne izjalovitve svojega načrta, toženka odgovarja, če zaradi javnopravnih omejitev ne more zgraditi dogovorjenega poslovnega prostora in ga izročiti tožniku. V tem primeru toženka odškodninsko odgovarja tožniku (četrti odstavek 239. člena OZ), ki je bil pogodbi zvest in je izpolnil svoje pogodbene obveznosti (primerjaj sodbo VSRS II Ips 222/2013).

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se:

a) v točki I/3. datum 7. 1. 2013 nadomesti z datumom 5. 6. 2015;

b) v točki I/4. datum 6. 1. 2013 nadomesti z datumom 5. 6. 2015.

II. V ostalem se pritožba zavrne ter se v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje (prvo sodišče) je z izpodbijano sodbo v pretežnem delu ugodilo tožbenemu zahtevku tožnika in naložilo toženki, da plača tožniku 422.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7. 1. 2013 do plačila ter 195.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7. 1. 2013 do plačila, višji tožbeni zahtevek tožnika pa je zavrnilo (I. točka izreka). Tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi za plačilo 340.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 9. 2008 do plačila in po podrednem zahtevku za znižanje kupnine na znesek 340.000,00 EUR je prvo sodišče zavrnilo (II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da povrne tožeči stranki pravdne stroške v znesku 7.879,06 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje toženka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), pri čemer izpodbija sodbo v celoti, razen v delu, v katerem je prvo sodišče zavrnilo obrestni zahtevek tožnika. Predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni izpodbijano sodbo tako, da tožnikov zahtevek zavrne, ugodi pa zahtevku po nasprotni tožbi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in vrne zadevo prvemu sodišču v novo sojenje pred drugim sodnikom. V bistvenem navaja, da je bila tožnikova tožba nesklepčna, ker trditvena podlaga ni bila ustrezna. Tožnik ni dokazal, da je bil ustno dogovorjen rok izpolnitve tri leta. Prvo sodišče je vodilo postopek mimo trditvene podlage tožnika. Vztraja pri zaslišanju predlaganih prič, predvsem o tem, da triletni rok ni bil določen. Terjatev tožnika ni zapadla, če pa se verjame njegovim trditvam, je njegova terjatev zastarana. Prvo sodišče je prekoračilo materialno procesno vodstvo. Sodnica je namesto tožnika narekovala tožnikov zahtevek na zapisnik. Nobena od prič ni potrdila obstoja ustnega dogovora o triletnem roku za izgradnjo poslovno stanovanjskega objekta. Tožnik ni podal trditvene podlage za izvedbo rekonstrukcije namesto novogradnje. Pravdni stranki sta se dogovorili za dospelost plačila drugega obroka kupnine ob dokončanju izgradnje dveh poslovno stanovanjskih objektov. Kakršna koli drugačna gradnja, bodisi rekonstrukcija bodisi obnova, za tožnika ni bila sprejemljiva. Tožnik je izključno želel novozgrajeni objekt. Pomembna okoliščina, ki bi terjala ustrezno podaljšanje roka, je bila ugotovitev, da sega nepremičnina (gospodarski objekt) na sosednje zemljišče. Seganje na tujo nepremičnino je povzročil premik stavbe. Prvo sodišče je nepravilno ugotovilo, da bi bilo mogoče v konkretnem primeru porušiti star objekt in zgraditi nov objekt v roku 24 mesecev. V obravnavanem primeru ni bilo dovoljeno porušiti gospodarskega objekta brez soglasja enega od soglasodajalcev, zato gradnja objekta sploh ni bila mogoča. Pravna ovira za odstranitev gospodarskega objekta je obstajala do 25. 8. 2017, ko je Ministrstvo za kulturo izdalo kulturnovarstveno soglasje za odstranitev gospodarskega poslopja. Pogodbeni stranki se nista dogovorili, da bo tožena stranka naredila rekonstrukcijo objekta. Sodba ne vsebuje razlogov za zavrnitev zahtevka za znižanje kupnine. Izvedenčeva izpoved glede cene 3.000,00 EUR se nanaša na dan 16. 7. 2017, ne pa na dan 7. 1. 2013, ko bi morala toženka po stališču prvega sodišča izpolniti pogodbeno obveznost. Vrednost poslovnega prostora je odvisna od njegove dejanske rabe. Pravdni stranki sta bili dogovorjeni za poslovni prostor za trgovinsko namembnost, kar je bistveno nižja vrednost od poslovnega prostora za gostinsko dejavnost. Toženki je bil nezakonito onemogočen vpogled v sodni spis pred začetkom izdelave izvedenskega dela. Za podajo pripomb na izvedensko mnenje se je toženka obrnila po strokovno pomoč na izvedenca A. A. Ta ni zmogel podati svojega strokovnega mnenja v tako kratkem času, kot ga je dalo prvo sodišče za podajo pripomb (15 dni), zato je toženka prosila za podaljšanje roka. Prvo sodišče je sicer podaljšalo rok, vendar je bilo tudi to podaljšanje kratko. Ker so bile odločilne okoliščine pomanjkljivo obrazložene, kar se ni moglo odpraviti z dopolnitvijo izvedenskega mnenja, bi bilo potrebno postaviti novega izvedenca. Izvedenec B. B. ni upošteval, da je Ministrstvo za kulturo zavrnilo vlogo za odstranitev gospodarskega poslopja. Kljub temu je zapisal, da naj bi bil običajno potreben čas gradnje v konkretnem primeru (hiša in gospodarsko poslopje) okoli 18 mesecev. Nepravilna je tudi ocena izvedenca, da bi bilo možno pridobiti gradbeno dovoljenje v roku 6 mesecev. Izvedenec ni opisal postopkov za pridobitev soglasij soglasodajalcev pri projektih. Iz kulturnovarstvenih pogojev je bilo razvidno, da rušitev gospodarskega poslopja ni bila dovoljena, zaradi česar ni bilo mogoče zgraditi novega poslovno stanovanjskega objekta. Upravna enota Jesenice je tudi ugotovila, da rekonstrukcija gospodarskega objekta ni mogoča, ker del objekta sega čez parcelno mejo. Upravna enota Jesenice je zaradi pravne napake na nepremičnini zavrgla zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja. Prvo sodišče bi moralo zaslišati kot priči strokovna pomočnika, ki ju je angažirala toženka (A. A. in C. C.). Izvedenec B. B.je nepreverljivo odgovoril na vprašanje o vrednosti m2 novogradnje v znesku 3.000,00 EUR. Po zaključku glavne obravnave je toženka pridobila strokovno poročilo izvedenca A. A., iz katerega izhaja, da je bila najvišja cena poslovnih prostorov na tem območju 1.625,00 EUR za m2. Odmikanje vzhodnega dela zidu gospodarskega poslopja na sosednje zemljišče ima za posledico to, da del objekta leži na sosednjem zemljišču, za kar bi moral investitor izkazati pravico graditi na tujem zemljišču. Premik oziroma odmik dela objekta na vzhodnem delu stavbe se je zgodil med 18. 10. 2012 in 17. 8. 2017.

3. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Prvo sodišče je utemeljeno zavrnilo toženkin dokazni predlog za zaslišanje prič A. A. in C. C. Njuni mnenji oziroma poročili je prvo sodišče lahko presojalo le kot del trditvene podlage toženke, za njuno zaslišanje pa ni bilo utemeljenih razlogov. Prvo sodišče je odgovore na posamezna vprašanja strokovne narave pridobilo z izvedbo dokaza z izvedencem gradbene stroke B. B., katerega izvedensko mnenje z dopolnitvijo je vpogledalo ter zaslišalo izvedenca. Zaslišanje predlaganih prič D. D. in E. E. ni bilo potrebno, saj se je prvo sodišče v zvezi s presojo vprašanja izpolnitve toženkinih obveznosti plačila drugega dela kupnine v znesku 422.000,00 EUR oprlo na ugotovitve izvedenca B. B. in ni sledilo tožnikovi trditvi o roku treh let od dneva sklenitve prodajne pogodbe za izpolnitev toženkine obveznosti.

6. Toženkin očitek o prekoračitvi materialno procesnega vodstva prvega sodišča ter kršitvi toženkine pravice do enakega varstva pravic ni utemeljen. Tožnik je na naroku 13. 6. 2017 delno umaknil tožbo (zahtevek za izročitev poslovnega prostora) in vztrajal pri preostalem primarnem tožbenem zahtevku (za plačilo drugega dela kupnine) in predhodnem podrejenem tožbenem zahtevku (za plačilo denarne protivrednosti poslovnega prostora). Sodnica je zaradi jasnosti narekovala v zapisnik celoten izrek tega tožbenega zahtevka (razvidnega iz tožnikovih predhodnih vlog), kar je bilo v skladu s prvim odstavkom 124. člena ZPP. Potem ko toženka ni privolila v delni umik tožbe, je sodnica pozvala tožnika, da se izjasni, ali vztraja pri prvotnem vrstnem redu postavljenih zahtevkov (v zvezi s poslovnim prostorom) ali ga spreminja. Tožnikov pooblaščenec je sprva izjavil, da vztraja pri prvotnem vrstnem redu postavljenih zahtevkov, kasneje pa si je očitno premislil in zamenjal vrstni red zahtevkov tako, da je v zvezi s poslovnim prostorom kot primarni tožbeni zahtevek postavil zahtevek za plačilo denarne protivrednosti, kot podrejeni tožbeni zahtevek pa izročitev poslovnega prostora, kot izhaja iz prepisa zvočnega posnetka zadnjega naroka. Navzočnost varnostnika na zadnjem naroku ni pomenila pristranskega postopanja prvega sodišča.

7. Fotografije, ki jih je izvedenec predložil na naroku, niso imele nobenega pomena za odločitev v zadevi. Ostale pritožbene trditve v točki 2.9 o domnevnih kršitvah določb postopka so nekonkretizirane. Toženka ne pojasni, kako naj bi vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe okoliščina, da 15. 1. in 20. 1. 2016 ni mogla vpogledati v sodni spis (18. 1. 2016 je bil spis poslan sodnemu izvedencu), v katerega pa je lahko spet vpogledala potem, ko je izvedenec spis vrnil sodišču. Prvo sodišče je po izdelavi prvega izvedenskega mnenja določilo strankama 15 dnevni rok za morebitne pripombe nanj, na toženkin predlog za podaljšanje tega roka z dne 8. 12. 2016 pa ji je prvo sodišče podaljšalo ta rok do 9. 1. 2017, zato je toženka imela dovolj časa za pregled izvedenskega mnenja in pripravo pripomb nanj.

8. Toženkini očitki o bistvenih kršitvah določb postopka so zato neutemeljeni. Izpodbijana sodba ima razloge o vseh odločilnih dejstvih in jo je mogoče preizkusiti.

9. Iz dejanskih ugotovitev prvega sodišča izhaja, da je toženka že pred sklenitvijo prodajne pogodbe z dne 27. 8. 2007 vedela, kakšen status je imela kupljena nepremičnina z vidika predpisov o varstvu kulturne dediščine, da se je že v letu 2002 začel uradni postopek za vpis te nepremičnine v register kulturne dediščine, kar je lahko vsak preveril z vpogledom v javno dostopne dokumente, da je F. F. (katerega je prav za ta namen angažiral zakoniti zastopnik toženke, ki je bil že pred tem nepremičninski posrednik in torej vešč poslov z nepremičninami, sin F. F. pa je bil tedaj zaposlen pri toženki) 5. 7. 2007 vložil na Ministrstvo za kulturo pobudo, da se ta nepremičnina ne vpiše v register kulturne dediščine, da sta pravdni stranki že 6. 6. 2007 sklenili dogovor o prodaji tožnikove nepremičnine kot predpogodbo, ki je vsebovala vse bistvene elemente prodajne pogodbe z dne 27. 8. 2007, da je bila toženka zainteresirana za to, da ta nepremičnina ne bi imela javnopravnih omejitev z vidika varovanja kulturne dediščine, ki bi toženko ovirale pri nameravani investiciji in novogradnji, da se je toženka zavedala, da je prostorsko urbanistično in gradbeno poseganje v to nepremičnino tudi v presoji kulturnovarstvene stroke (Zavoda za varstvo kulturne dediščine Slovenije in Ministrstva za kulturo), katere pogoje mora kot javnopravne omejitve spoštovati vsak lastnik in investitor, da se je toženka pred sklenitvijo dogovora oziroma prodajne pogodbe pozanimala o javnopravnih omejitvah glede te nepremičnine in da se je toženka že tedaj zavedala problematike kulturnovarstvenih pogojev glede morebitne novogradnje na tej nepremičnini, da je toženka še pred sklenitvijo dogovora in prodajne pogodbe vedela za obstoj "nevarnosti", da bo ta nepremičnina vpisana v register kulturne dediščine, da je bila ta nepremičnina že pred letom 2002 varovana in zaščitena kot del "Vaškega jedra ..." po določbah takrat veljavnega Odloka o prostorsko ureditvenih pogojih za območje Občine ..., kar je toženki moralo biti jasno, glede na status njenega zakonitega zastopnika kot profesionalnega nepremičninskega posrednika v ..., ter da tožnik ni zatrjeval toženki, da ta nepremičnina ni povezana z varstvom kulturne dediščine ali da bi ji v zvezi s tem karkoli zamolčal. Teh dejanskih ugotovitev pritožba ne izpodbija.

10. Na podlagi teh ugotovitev je pravilen zaključek prvega sodišča, da se je toženka zavedala možnosti, da ji morda ne bo uspelo optimalno izpeljati načrtov s to nepremičnino z vidika rušenja starih objektov in realizacije novogradenj, zaradi omejitev v zvezi z varstvom kulturne dediščine, ter da je kljub temu računala, da ji bo uspelo to nepremičnino razbremeniti teh javnopravnih obremenitev in izvesti želeno pozidavo, zaradi česar se je s prodajno pogodbo zavezala tožniku izplačati drugi del kupnine in mu izročiti poslovni prostor ob dokončanju izgradnje dveh poslovno stanovanjskih objektov, za katera se je zavezala izdelati projektno dokumentacijo in pridobiti pravnomočno gradbeno dovoljenje (4. in 11. člen prodajne pogodbe). Bistveni del prodajne pogodbe je bil v tem, da je tožnik prodal toženki svojo nepremičnino (ta je bila kot predmet obveznosti mogoča in dopustna), toženka pa se mu je zavezala za kupljeno nepremičnino dati dogovorjeno protivrednost, in sicer njen pretežni del v obliki kupnine v skupnem znesku 762.000,00 EUR, njen preostali del pa v obliki poslovnega prostora v novozgrajenem objektu. Če toženka ni uspela izničiti učinka javnopravnih omejitev na kupljeni nepremičnini (na kar je ob sklenitvi prodajne pogodbe računala) in zgraditi novega poslovno stanovanjskega objekta tudi na mestu gospodarskega poslopja, v katerem bi bil tudi poslovni prostor, v skladu s prodajno pogodbo namenjen tožniku, ter ob dejstvu, da je toženka kmalu po nakupu to nepremičnino obremenila z znatnimi obveznostmi iz naslova hipotek, nekaj let za tem pa je to nepremičnino še odtujila, ni mogoče slediti toženkini trditvi, da naj bi bila sedaj prodajna pogodba nična zato, ker naj bi bil predmet njene obveznosti delno nemogoč, saj bi bilo to v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen Obligacijskega zakonika – OZ). Ker je toženka vedela za vse zgoraj povzete okoliščine (prejšnja točka obrazložitve) že pred sklenitvijo prodajne pogodbe in je sprejela rizik morebitne izjalovitve svojega načrta, toženka odgovarja, če zaradi javnopravnih omejitev ne more zgraditi dogovorjenega poslovnega prostora in ga izročiti tožniku. V tem primeru toženka odškodninsko odgovarja tožniku (četrti odstavek 239. člena OZ), ki je bil pogodbi zvest in je izpolnil svoje pogodbene obveznosti (primerjaj sodbo VSRS II Ips 222/2013).

11. Prodajna pogodba ni bila sklenjena pod odložnim pogojem, kot neutemeljeno trdi toženka. Prodajna pogodba je imela ves čas dopustno podlago. Glede na doslej povedano prodajna pogodba z dne 27. 8. 2007 ni nična in je odločitev prvega sodišča o zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi pravilna.

12. Toženka je utemeljevala podrejeni tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi za znižanje kupnine s tem, da naj bi bila kupljena nepremičnina omejena s pravico tretjega (omejitev javnopravne narave glede na vpis v register kulturne dediščine). Ker je toženka že pred sklenitvijo prodajne pogodbe vedela za to omejitev (kot je ugotovilo prvo sodišče in tudi iz tega razloga zavrnilo podrejeni zahtevek toženke – 39. točka obrazložitve izpodbijane sodbe) in kljub temu kupila nepremičnino, se ne more sklicevati na pravno napako (prvi odstavek 488. člena OZ). Tudi če toženka ob sklenitvi prodajne pogodbe za to omejitev ne bi vedela, bi bil njen podrejeni tožbeni zahtevek neutemeljen (oziroma prepozen) že zato, ker bi v tem primeru zamudila prekluzivni rok za tožbo. V nasprotni tožbi je trdila, da je tožnika opozorila na to napako že v odgovoru na tožbo 23. 9. 2011, nasprotno tožbo pa je vložila šele 5. 6. 2015 (prvi odstavek 495. člena OZ). Zato je pravilna tudi odločitev o zavrnitvi podrejenega tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi.

13. Toženka je tekom postopka trdila, da gre za pravno napako prodane nepremičnine tudi v tem, da ta nepremičnina delno (na severovzhodnem vogalu stavbe, za približno 15 cm, kot izhaja iz listin v spisu) sega v sosednje zemljišče, vendar pa ni podala nobenih navedb, ali v zvezi s tem uveljavlja kakšen zahtevek oziroma ugovor. V pripravljalni vlogi z dne 21. 2. 2017 je toženka zatrjevala, da rekonstrukcija (gospodarskega poslopja) ni mogoča zaradi pravne napake – gradnje gospodarskega poslopja na drugem zemljišču, kar vsebuje "pomembne pravne implikacije, ki jih bo toženka predstavila v obrazloženi pripravljalni vlogi, ki bo utegnila vsebovati tudi spremembo nasprotne tožbe", vendar pa toženka tega ni storila in nasprotne tožbe v ničemer ni spremenila. Razen tega v prodajni pogodbi med pravdnima strankama ni bila govora o morebitni rekonstrukciji gospodarskega poslopja, ampak zgolj o novogradnji, in sicer o izgradnji dveh poslovno stanovanjskih objektov, v enem od teh pa je bil načrtovan tudi nov poslovni prostor, ki bi ga na podlagi prodajne pogodbe pridobil tožnik. Vprašanje (ne)možnosti rekonstrukcije gospodarskega poslopja glede na podlago prodajne pogodbe zato sploh ni bilo relevantno za odločitev v zadevi (v tem pogledu se je prvo sodišče po nepotrebnem ukvarjalo z vprašanjem rekonstrukcije gospodarskega poslopja). Zaradi tega tudi ni bilo aktualno, da bi moralo prvo sodišče z (novim) izvedencem ugotavljati, ali je bilo možno porušiti gospodarsko poslopje in na tem mestu zgraditi poslovno stanovnjski objekt ter kakšni bi bili stroški rekonstrukcije gospodarskega poslopja v primerjavi s stroški novogradnje. Okoliščina, da gospodarsko poslopje delno sega na sosednje zemljišče, je brez pomena tudi zato, ker to dejstvo že glede na toženkine trditve ne izvira iz sfere tožnikove odgovornosti. Toženka v pritožbi trdi, da je seganje gospodarskega poslopja na tujo (sosednjo) nepremičnino povzročil premik (zdrs) stavbe, ki se je zgodil med 18. 10. 2012 in 17. 8. 2017, tožnik pa je prenesel lastninsko pravico na nepremičnini parc. št. 22 k.o. ... na toženko že v letu 2007, takoj po sklenitvi prodajne pogodbe. Ob tem so pritožbene trditve o potrebnosti podaljšanja roka izpolnitve brezpredmetne že zato, ker so kot nedovoljena pritožbena novota neupoštevne (prvi odstavek 337. člena ZPP).

14. Pravdni stranki sta se v prodajni pogodbi dogovorili, da bo toženka plačala tožniku drugi del kupnine v znesku 422.000,00 EUR in mu izročila v last poslovni prostor ob dokončanju izgradnje dveh poslovno stanovanjskih objektov (4. in 11. člen prodajne pogodbe). Ker rok za izpolnitev v pogodbi ni bil določen, narava obveznosti pa je zahtevala določen rok za izpolnitev (289. člen OZ), je prvo sodišče ugotavljalo rok, v katerem se običajno izpolnjujejo tovrstne obveznosti, s pomočjo sodnega izvedenca gradbene stroke. Takšen rok je tudi vključen v tipično poslovno podlago pogodbe (N. Plavšak, Obligacijsko pravo, GV Založba 2009, str. 962). Prvo sodišče pri ugotavljanju tega roka ni sledilo tožnikovim trditvam, da je bil ustno dogovorjen rok izpolnitve tri leta od sklenitve pogodbe, kot neutemeljeno trdi pritožba (prvo sodišče se je v 35. točki obrazložitve očitno nerodno izrazilo, ko omenja "upoštevaje ustno dogovorjeni triletni rok", saj je iz celotnega konteksta obrazložitve razvidno, da je prvo sodišče mislilo zgolj na tožnikovo trditev o tem roku, to "upoštevanje" pa je bilo toženki samo v prid, saj bi prvo sodišče štelo, da se je rok izpolnitve iztekel 27. 8. 2010, če bi res sledilo tožnikovi trditvi o dogovorjenem roku), ampak je pri ugotavljanju časa izpolnitve toženkine obveznosti izhajalo iz ugotovitev izvedenca, v kolikšnem času bi lahko toženka pridobila gradbeno dovoljenje in zgradila poslovno stanovanjska objekta, upoštevajoč predpise s področja varstva kulturne dediščine, in sicer po rednem teku stvari, glede na to, da je toženka že pred sklenitvijo prodajne pogodbe vedela, da je kupljena nepremičnina varovana kot kulturna dediščina in da je računala, da bo uspela izposlovati upravna dovoljenja, ki ji bodo omogočala realizirati izgradnjo novih poslovno stanovanjskih objektov ter s tem izpolniti pogodbene obveznosti. Ker je toženka, kot že rečeno, vedela za vse relevantne okoliščine v zvezi z nameravanim posegom na kupljeni nepremičnini in prevzela vse rizike v zvezi z realizacijo te gradnje, je treba upoštevati kot rok izpolnitve toženkine pogodbene obveznosti (za presojo časa dospelosti) tisti čas, v katerem bi toženka lahko izvedla gradnjo (pridobitev dokumentacije, rušenje starih objektov in izgradnja novih), če zanjo z vidika varstva kulturne dediščine ne bi bilo nobenih zapletov.

15. Prvo sodišče je štelo, da je rok izpolnitve lahko začel teči 6. 1. 2010, ko je tožnik prodano nepremičnino izročil toženki. Upoštevajoč ugotovitev izvedenca o roku dveh let za zaključek gradnje (šest mesecev za pridobitev gradbenega dovoljenja in osemnajst mesecev za izvedbo gradnje) in tožnikovo trditev o ustno dogovorjenem triletnem roku za izpolnitev toženkine obveznosti je ugotovilo, da bi toženka lahko izpolnila svojo obveznosti (najkasneje) v roku treh let od dneva izročitve nepremičnine, to je do 6. 1. 2013, kar je več kot dve leti in štiri mesece daljši čas od roka, ki ga je zatrjeval tožnik. Čeprav bi toženka lahko začela s pridobivanjem dokumentacije že pred izročitvijo nepremičnine, je prvo sodišče očitno upoštevalo kot začetek roka šele datum izročitve nepremičnine, kar je toženki zgolj v prid. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je prvo sodišče glede vprašanja primernega roka odločalo mimo tožnikove trditvene podlage, saj je tožnik podal tudi trditev, da je bil zatrjevani ustno dogovorjeni rok treh let tudi primeren rok za izgradnjo objektov po pogodbi in je predlagal dokaz z izvedencem tudi za ugotovitev tega dejstva. Pri tem je neutemeljen pritožbeni očitek o bistveni kršitvi določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj prvo sodišče ni zaključilo, da naj bi bil med pravdnima strankama dogovorjen rok izpolnitve treh let (v zadnjem odstavku 16. točke obrazložitve izrecno zavzame stališče, da rok za plačilo drugega dela kupnine in izročitev poslovnega prostora ni bil dogovorjen), njegove navedbe v drugem odstavku na 17. strani sodbe pa se navezujejo na določbo 289. člena OZ, pri čemer prvo sodišče glede obravnavane zadeve ni zavzelo stališča, ki mu ga pripisuje pritožba.

16. Sodni izvedenec je pojasnil, da bi znašal čas pridobitve potrebne dokumentacije in izvedbe gradnje dve leti (če bi po predpisih o varstvu kulturne dediščine bilo mogoče izposlovati soglasje za rušenje obeh starih objektov, hiše in gospodarskega poslopja, ter gradbeno dovoljenje za gradnjo dveh poslovno stanovanjskih objektov). Rizik pridobitve vseh potrebnih soglasij in dovoljenj je bil na toženkini strani, zato se ne more razbremeniti s sklicevanjem na okoliščino, da pristojni organ ni podal soglasja za rušenje gospodarskega poslopja. Izvedenec je pojasnil tudi, da je čas za pridobitev pravnomočnega gradbenega dovoljenja daljši, če je potrebno pridobiti kulturnovarstvena soglasja, kar je v obravnavani zadevi upošteval, pri čemer je v izvedenskem mnenju z dopolnitvijo in ob zaslišanju tudi obrazložil postopek pridobitve potrebne dokumentacije (projekti, soglasja, dovoljenja), zato so drugačne pritožbene trditve protispisne. Prvo sodišče je primeren rok izpolnitve toženkine obveznosti določilo tako, da je po izvedencu ugotovljeni rok dveh let podaljšalo še za leto dni, kar je pomenilo, da se je ta rok treh let iztekel 6. 1. 2013, upoštevajoč, da je prvo sodišče štelo za začetek teka tega roka šele datum izročitve nepremičnine 6. 1. 2010. Pritožbeno sodišče soglaša z ugotovitvijo prvega sodišča, da je bil to primeren rok za izpolnitev toženkine pogodbene obveznosti glede na njeno naravo v smislu 289. člena OZ. Okoliščina, da toženka ni uspela pridobiti vseh soglasij in zato gospodarskega poslopja ni smela porušiti, na nastop njene zamude z izpolnitvijo ne vpliva, saj gre za okoliščino iz njene sfere odgovornosti, kot je bilo doslej že obrazloženo.

17. Prvo sodišče je ugotovilo, da je terjatev tožnika zapadla pred koncem glavne obravnave in da je toženkin ugovor zastaranja neutemeljen. Drugačna pritožbena trditev je povsem splošna in zato neupoštevna. Toženkina obveznost plačila drugega dela kupnine v znesku 422.000,00 EUR je dospela v plačilo 6. 1. 2013 (v skladu s 4. členom prodajne pogodbe). Ker je toženka od tedaj v zamudi, je dolžna plačati tožniku tudi zakonske zamudne obresti od tega zneska od 7. 1. 2013 dalje.

18. Toženka je bila dolžna izročiti tožniku po končani izgradnji tudi dogovorjeni poslovni prostor v izmeri 60-70 m2 v novem poslovno stanovanjskem objektu (11. člen prodajne pogodbe). Tožnik je v tožbi najprej uveljavljal izročitev tega poslovnega prostora, odškodninski zahtevek zaradi neizpolnitve pogodbene obveznosti (za plačilo denarne protivrednosti poslovnega prostora, ki mu ga toženka ni zgradila in izročila v last) pa je prvič postavil v pripravljalni vlogi z dne 5. 6. 2015, in sicer kot podrejeni tožbeni zahtevek (kot že rečeno je tožnik vrstni red svojih zahtevkov zamenjal na naroku 13. 6. 2017). Pritožbena graja, da tožnik ni izpolnil trditvenega in dokaznega bremena v zvezi s tem zahtevkom, ni utemeljena. Tožnik je že v tožbi podal trditve, da bo zahteval denarno protivrednost poslovnega prostora, če mu ga toženka ne bo zgradila oziroma izročila, upoštevajoč srednjo vrednost njegove površine 65 m2 (kar je utemeljeno, glede na dogovorjeno površino 60 m2 do 70 m2 – 11. člen prodajne pogodbe), katerega vrednost je ocenil na 195.000,00 EUR (glede na vrednost m2 novogradenj v ... v višini 3.000,00 EUR), pri čemer je že v tožbi prav o tem predlagal tudi izvedbo dokaza z izvedencem gradbene stroke. Pritožbena trditev, da sta bili pravdni stranki dogovorjeni za poslovni prostor za trgovinsko namembnost, katerega vrednost je nižja od drugih poslovnih prostorov (gostinskega) je neupoštevna, ker gre za nedovoljeno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP). Tožnik je na naroku 5. 6. 2015, ko je podal še podrejeni tožbeni zahtevek za denarno protivrednost poslovnega prostora, ponovil dokazni predlog za izvedenca zaradi ugotavljanja te vrednosti, toženka pa v postopku pred prvim sodiščem ni prerekala tožnikovih navedb o vrednosti m2 poslovnega prostora v znesku 3.000,00 EUR. V nasprotni tožbi je celo navedla, da znaša cena novogradnje v ... danes 3.000,00 EUR za m2 – nasprotna tožba je bila vložena 5. 6. 2015, ko je tožnik podal podrejeni tožbeni zahtevek za plačilo denarne protivrednosti poslovnega prostora. Toženka je tako priznala tožnikovo trditev o vrednosti m2 poslovnega prostora v znesku 3.000,00 EUR za resnično (214. člen ZPP), zaradi česar prvemu sodišču ne bi bilo treba ugotavljati te vrednosti z izvedencem. Toženka je ob tem v pripravljalni vlogi z dne 14. 12. 2016 navedla, da je znašala cena m2 novogradnje vsaj 3.000,00 EUR oziroma so se cene novogradenj v ... v letu 2007 vrtele med 4.000,00 in 7.000,00 EUR, v pripravljalni vlogi z dne 9. 1. 2017 je navedla, da bi na obravnavani nepremičnini vrednost m2 novogradnje v času sklenitve prodajne pogodbe znašala najmanj 5.000,00 EUR, to pa je ponovila tudi v pripravljalni vlogi z dne 7. 6. 2017, da je bila takšna vrednost novogradnje v letu 2007 in da bi toženka lahko po takšni ceni prodala nepremičnino, če bi lahko gradila.

19. Prvo sodišče je zato na naroku 13. 6. 2017 postavilo sodnemu izvedencu odvečno vprašanje o vrednosti m2 poslovnega prostora. Ne glede na to je izvedenec podal oceno, da znaša danes cena m2 novogradnje okoli 3.000,00 EUR (glede na listine toženke, ki so mu bile predložene na tem naroku), tej oceni pa pravdni stranki nista ugovarjali, saj nista imeli nobenih pripomb (očitno sta se z njo strinjali). Ocena vrednosti v času sojenja je bila sicer na mestu, saj gre pri tem zahtevku za nečisto denarno terjatev, katere višina se ugotavlja po razmerah ob sojenju.

20. Glede na povedano so pritožbene trditve o izvedenčevi napačni ugotovitvi vrednosti m2 poslovnega prostora (skupaj z očitki o pavšalni in neobrazloženi oceni) neupoštevne, poleg razloga iz 214. člena ZPP tudi zato, ker so kot pritožbena novota prepozne (prvi odstavek 337. člena ZPP), kar vse velja tudi za strokovno poročilo A. A. z dne 1. 9. 2017, priloženo pritožbi (toženka tudi ne pojasni, zakaj ne bi ne mogla podati novih dejstev in predlagati novih dokazov do konca glavne obravnave).

21. Prvo sodišče je zato pravilno prisodilo tožniku odškodnino zaradi neizpolnitve pogodbe (neizročenega poslovnega prostora) v znesku 195.000,00 EUR (3.000,00 EUR x 65 m2). V zvezi s toženkinimi trditvami o nezapadlosti tožnikove terjatve pritožbeno sodišče v okviru materialnopravnega preizkusa odločitve o začetku teka zakonskih zamudnih obresti od odškodninske terjatve ugotavlja, da odločitev prvega sodišča v tem delu ni pravilna. Dokler tožnik ni uveljavljal odškodninske terjatve (namesto izročitve poslovnega prostora) v podrejenem tožbenem zahtevku 5. 6. 2015, njegova terjatev še ni obstajala. Ta terjatev se kot nečista denarna terjatev ugotavlja po razmerah ob sojenju. V tem primeru zakonske zamudne obresti tečejo od dneva zamude, ki se ugotavlja v skladu z drugim odstavkom 299. člena OZ, torej od 5. 6. 2015, ko je tožnik prvič uveljavljal ta zahtevek, ne pa že od 7. 1. 2013.

22. Pritožbeno sodišče je zato delno ugodilo pritožbi ter spremenilo izpodbijano sodbo glede začetka teka zakonskih zamudnih obresti od zneska 195.000,00 EUR, kot je razvidno iz izreka, v ostalem pa je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo sodbo prvega sodišča (353. člen in 358. člen ZPP).

23. Ostale pritožbene trditve so splošne oziroma neobrazložene ali pa niso odločilnega pomena, zato pritožbeno sodišče nanje ne odgovarja (prvi odstavek 360. člena ZPP).

24. Toženka ni priglasila stroškov pritožbenega postopka, tožnik pa z odgovorom na pritožbo ni prispeval k rešitvi zadeve. Tožnik zato krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 155. člena ter prvi in drugi odstavek 165. člena ZPP).


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 239, 239/1
Datum zadnje spremembe:
04.11.2019

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDMyODY3