<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Vrhovno sodišče
Civilni oddelek

VSRS sodba in sklep II Ips 348/2013
ECLI:SI:VSRS:2015:II.IPS.348.2013

Evidenčna številka:VS0018181
Datum odločbe:20.08.2015
Opravilna številka II.stopnje:VSL II Cp 3329/2011
Senat:Janez Vlaj (preds.), dr. Ana Božič Penko (poroč.), dr. Mile Dolenc, dr. Mateja Končina Peternel, Tomaž Pavčnik
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
Institut:dopuščena revizija - prodajna pogodba - prodaja nepremičnine - jamčevanje za napake - stvarne napake - običajne lastnosti stanovanja - zahtevek za znižanje kupnine - zahtevek za odpravo napak - prevzem nepremičnine - izguba pravic kupca - rok za vložitev tožbe - sodna praksa Vrhovnega sodišča

Jedro

Ni mogoče postaviti splošnega pravila, da odstop od standardov iz Pravilnika o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj vedno pomeni odstop od običajnih lastnosti ali da vsak odstop od standardov ali od običajnih lastnosti pomeni stvarno napako. Pomeni lahko napako v izpolnitvi, za presojo o obstoju stvarne napake pa je odločilno, ali je zaradi odstopa od minimalnih standardov (ali običajnih lastnosti predmeta) ovirana ali onemogočena običajna raba, kar je vezano na dejanske okoliščine vsakega posameznega primera.

Način znižanja kupnine zaradi stvarnih napak kupljene stvari je Vrhovno sodišče pojasnilo v zadevi II Ips 38/2012: kupnina se zniža za delež (odstotek), za katerega je vrednost stvari zaradi napake manjša od vrednosti, ki bi jo imela stvar brez napake; kriterij znižanja kupnine je torej sorazmerje (ne razlika) vrednosti stvari brez napake in z napako.

Izrek

Reviziji se delno ugodi in se izpodbijana sodba in sodba sodišča prve stopnje razveljavita v delu, s katerim je bilo toženi stranki naloženo plačilo 10.432,32 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter se v tem delu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Sicer se revizija zavrne.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Stanovanjski sklad je od investitorja E. d. o. o. kupil večje število stanovanj v stanovanjskem kompleksu v D. in jih, še preden so bila dograjena, prodajal. Enega od teh stanovanj sta kupila tožnika. Izročeno jima je bilo z zamudo in imelo je več napak.

2. Tožnika sta s tožbo od tožene stranke zahtevala ugotovitev ničnosti pogodbene določbe, ki pogodbeno kazen za zamudo pri izročitvi stanovanja omejuje na 5% kupnine, obresti od plačane 5%-ne pogodbene kazni, odškodnino za premoženjsko škodo, ki je posledica stvarnih napak na stanovanju, odpravo stvarnih napak, znižanje kupnine zaradi stvarnih napak, obresti od vnaprej plačane kupnine in izstavitev dovoljenja za izbris vseh bremen.

3. Pravnomočno sta tožnika uspela z delom svojih zahtevkov, tožena stranka pa je zoper zanju ugodno sodbo sodišča druge stopnje vložila predlog za dopustitev revizije, na podlagi katerega je Vrhovno sodišče s sklepom II DoR 387/2012 z dne 21.3.2013 dopustilo revizijo zaradi preizkusa pravilnosti stališč izpodbijane sodbe, (i) da se - v zvezi s stvarnimi napakami - za določitev običajnih lastnosti, ki jih mora imeti prodano stanovanje, uporablja tudi gradbena dokumentacija in gradbeni predpisi, veljavni v času gradnje, če ni v pogodbi določeno drugače, (ii) da lahko tožnik v primeru, ko je napaka odpravljiva, zahtevek za znižanje kupnine uveljavlja tudi tako, da kupnino zniža za stroške, ki so potrebni za odpravo napake in (iii) da je enoletni rok za vložitev tožbe po 480. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) začel teči 29.7.2005, ko sta tožnika ob prevzemu grajala napake oziroma da jamčevalni rok, ki ga določa 480. člen OZ, pred prevzemom stanovanja ne more teči.

4. Tožena stranka je vložila revizijo in Vrhovnemu sodišču predlagala, naj sodbi sodišč druge in prve stopnje spremeni in tožbeni zahtevek v celoti zavrne.

5. Tožnika na vročeno jima revizijo odgovora nista podala.

6. Po določbi drugega odstavka 371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) Vrhovno sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena. Revizijske navedbe, nanašajoče se na pravna vprašanja, glede katerih revizija ni bila dopuščena,(1) torej na odločitev ne morejo vplivati, zato nanje ne bo odgovarjalo, pa tudi ne povzemalo njihove vsebine. Bistveno vsebino tistih, ki so v zvezi z vprašanji iz sklepa o dopustitvi revizije, pa bo predstavilo ob obravnavanju vprašanja, na katerega se nanašajo.

7. Revizija je delno utemeljena.

O pravilnosti stališča, da se - v zvezi s stvarnimi napakami - za določitev običajnih lastnosti, ki jih mora imeti prodano stanovanje, uporablja tudi gradbena dokumentacija in gradbeni predpisi, veljavni v času gradnje, če ni v pogodbi določeno drugače

8. Presojo, da posamezne hibe stanovanja predstavljajo stvarno napako, je pritožbeno sodišče oprlo na ugotovitev o odstopanju od standardov, določenih v Pravilniku o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (v nadaljevanju Pravilnik). Poudarilo je, da v času sklepanja prodajne pogodbe stanovanje še ni bilo zgrajeno, zato so bile za določitev njegovih običajnih lastnosti odločilni tehnični in drugi predpisi, veljavni v času gradnje.

9. Revizija takemu stališču nasprotuje. Pravilnik je po prepričanju tožene stranke upošteven le pri projektiranju in predvsem pri gradnji (kar sam določa v tretjem odstavku 1. člena), ne pa pri presoji lastnosti stanovanj ob njihovi prodaji - taka uporaba pomeni kršitev pravila iz 459. člena OZ. Upoštevati je treba, da tožena stranka ni bila graditeljica oziroma investitorka in da določbe Pravilnika ter gradbene dokumentacije, konkretno projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) in projekt za izvedbo (PZI) niso mogli postati del pogodbenega prava med pravdnima strankama, čeprav sta slednja dva navedena v uvodnih določbah prodajne pogodbe.

10. OZ je stvarne napake, za katere prodajalec odgovarja, sistemiziral v štirih položajih iz 459. člena: (1) če stvar nima lastnosti, potrebnih za običajno rabo ali za promet, (2) če stvar nima lastnosti, potrebnih za posebno rabo, za katero jo kupec kupuje, ki pa je bila prodajalcu znana ali bi mu bila morala biti znana, (3) če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene oziroma predpisana in (4) če je prodajalec izročil stvar, ki se ne ujema z vzorcem ali modelom, razen, če je bil vzorec ali model pokazan le zaradi obvestila. Hibe, ki sta jih zatrjevala tožnika, sodijo v okvir prve od navedenih skupin stvarnih napak: predstavljajo motnjo za običajno rabo kupljene nepremičnine (za bivanje v stanovanju).

11. Namen Pravilnika je v določitvi minimalnih standardov, ki jih je potrebno upoštevati pri projektiranju in pri gradnji in s tem v zagotovitvi vsaj minimalnih standardov kvalitete stanovanja in njegove uporabe. Pričakovanje kupca, da bo stanovanje, ki ob sklenitvi prodajne pogodbe še ni zgrajeno, tem standardom ustrezalo, je razumno in utemeljeno, če odstopanje od njih ni dogovorjeno. Ni pa mogoče postaviti splošnega pravila, da v takih primerih odstop od standardov iz Pravilnika vedno pomeni odstop od običajnih lastnosti ali da vsak odstop od standardov ali od običajnih lastnosti pomeni stvarno napako. Pomeni lahko napako v izpolnitvi, za presojo o obstoju stvarne napake pa je odločilno, ali je zaradi odstopa od minimalnih standardov (ali običajnih lastnosti predmeta) ovirana ali onemogočena običajna raba, kar je vezano na dejanske okoliščine vsakega posameznega primera.

Obravnavano pravno vprašanje se navezuje na odločitev sodišča druge stopnje, ki revidenta zavezuje odpraviti napake, navedene v 1. do 4. ter 7., 8. in 10. alineji IV. točke izreka sodišča prve stopnje. Pravnomočno je bilo namreč presojeno, da gre za odstop od standardov in hkrati (oziroma prav zato) za stvarno napako. Toda revidentka, ki temu (smiselno) nasprotuje, konkretiziranih trditev, katerega od ugotovljenih odstopov od standardov iz Pravilnika oziroma (druge) gradbene dokumentacije ni mogoče šteti za stvarno napako, in razlogov, zakaj ne, ni pojasnila, čeprav je treba (tudi) revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava uveljavljati obrazloženo (prvi odstavek 371. člena ZPP).

O pravilnosti stališča, da je enoletni rok za vložitev tožbe po 480. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) začel teči 29.7.2005, ko sta tožnika ob prevzemu grajala napake oziroma da jamčevalni rok, ki ga določa 480. člen OZ, pred prevzemom stanovanja ne more teči.

12. Dejanske okoliščine konkretnega primera so bile, da sta tožnika nekatere napake kupljene nepremičnine ugotovila in grajala že pred prevzemom, da sta stanovanje prevzela 29.7.2005, tožbo pa sta vložila 14.7.2006, to je po poteku enoletnega roka iz 480. člena OZ, štetega od prvega obvestila prodajalca o napakah, vendar pa znotraj roka, štetega od prevzema stanovanja. Sodišči prve in druge stopnje sta kot za pričetek teka roka šteli čas prevzema stanovanja, hkrati pa je bilo njuno stališče, da se tožena stranka, ki je sicer uveljavljala, da je relevanten čas obvestila o napaki pred prevzemom stanovanja, na pretek roka ne more sklicevati, ker se je zavezala napake odpraviti.

13. V reviziji tožena stranka vztraja pri stališču, da je bi rok zamujen, ker je pričel teči z dnem kupčevega obvestila prodajalcu o napaki in da lahko prične teči že pred izročitvijo stvari kupcu.

14. Glede na stališče, da se tožena stranka na potek roka ne more sklicevati zaradi sprejete zaveze, da bo napake odpravila, in ker glede tega stališča revizija ni bila dopuščena, vprašanje pričetka teka roka na rešitev problema pravočasnosti vložitve tožbe ne more imeti vpliva. Zato se revizijskemu sodišču do njega ni treba opredeliti.

O (ne)pravilnosti stališča, da lahko tožnik v primeru, ko je napaka odpravljiva, zahteva znižanje kupnine za višino stroškov, potrebnih za odpravo napake

15. Pritožbeno sodišče je presodilo, da je mogoče zaradi napake, ki je odpravljiva, kupnino znižati za stroške, potrebne za odpravo napake in da je sodišče prve stopnje, ki je tako odločilo, pravilno uporabilo določbe 478. člena OZ; tako razlago je sprejelo ob smiselni uporabi določbe tretjega odstavka 639. člena OZ, po kateri ima kupec pravico odpraviti napake na stroške prodajalca.

16. Tožena stranka tak materialnopravni pristop graja. Poudarja, da je v ozadju kupčeve zahteve za znižanje kupnine njegova odločitev, da bo stvar še naprej imela napako in je prav to podlaga za manjvrednost, zaradi katere lahko zahteva znižanje kupnine. Institut znižanja kupnine je samostojen jamčevalni zahtevek, ki se vsebinsko razlikuje od jamčevalnega zahtevka za odpravo napak, zato stroški za odpravo napake niso merilo obsega znižanja kupnine.

17. Revizija ima prav. Kupec, ki prodajalca pravočasno in pravilno obvesti o stvarni napaki kupljene stvari, lahko, po svoji izbiri, (1) zahteva od prodajalca odstranitev napake ali izročitev druge enake stvari brez napake - torej vztraja pri pravilni izpolnitvi pogodbe, (2) zahteva znižanje kupnine in (3) odstopi od pogodbe ter v vsakem od naštetih primerov, ki se med seboj izključujejo – začetne (istočasne) kumulacije ni(2) (pač pa v nekaterih primerih sukcesivna(3)) še (4) zahteva povrnitev škode, ki jo je pretrpel zaradi napake, vključno z refleksno škodo (468. člen OZ).

18. Kupca sta v konkretnem primeru zahtevala znižanje kupnine. Po določbi 478. člena OZ se kupnina zniža v razmerju med vrednostjo stvari brez napake in vrednostjo stvari z napako ob sklenitvi pogodbe. Znižanje kupnine za vsoto stroškov, potrebnih za odpravo stvarne napake, izključuje že jezikovna razlaga

zakona, ki povsem jasno kot merilo znižanja določa razmerje dveh vrednosti. Izključuje jo tudi teleološka razlaga: če se kupec odloči stvar obdržati navkljub napaki - brez odprave napake, je zaradi načela enake vrednosti dajatev upravičen zahtevati znižanje kupnine; če se za zadržanje stvari z napako ne odloči, mu zakon daje možnost odstopiti od pogodbe; če pri pogodbi vztraja, a ni pripravljen sprejeti stvari z napako, pa mu daje zakon možnost zahtevati pravilno izpolnitev: zahtevati od prodajalca, da mu izroči stvar brez napake oziroma da napako odpravi, pri čemer je v določenih primerih mogoče doseči tudi tako, da kupec napako odpravi sam in stroške popravila (vnaprej ali po popravilu) izterja od prodajalca.

Tožnika, ki sta izbrala sankcijo znižanja kupnine, sta obseg znižanja uveljavljala in pravnomočno dosegla po metodi, ki je v nasprotju z materialnim pravom (je pa ustrezna v posameznih primerih uveljavljanja zahteve za pravilno izpolnitev pogodbe).

19. Način znižanja kupnine zaradi stvarnih napak kupljene stvari je Vrhovno sodišče pojasnilo v zadevi II Ips 38/2012: kupnina se zniža za delež (odstotek), za katerega je vrednost stvari zaradi napake manjša od vrednosti, ki bi jo imela stvar brez napake;(4) kriterij znižanja kupnine je torej sorazmerje (ne razlika) vrednosti stvari brez napake in z napako.(5) Drugačna odločitev revizijskega sodišča v drugi (starejši) zadevi, na katero se je oprlo drugostopenjsko sodišče,(6) ne predstavlja ustaljene sodne prakse (prav zaradi neobstoja sodne prakse o tem vprašanju je bilo dopuščenih več revizij).

20. Obrazloženo pomeni, da je utemeljena revizija v delu, s katerim se izpodbija sodba drugostopenjskega sodišča o potrditvi sodbe sodišča prve stopnje v točki II/3, ki toženko zavezuje tožnikoma na račun znižanja kupnine plačati 10.432,32 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.7.2005 do plačila. Ker sta obe sodišči izhajali iz napačnega materialnopravnega izhodišča, sta glede znižanja kupnine njuni sodbi napačni, dejstva, relevantna za pravilno uporabo materialnega prava (kupnina, stopnja zmanjšanja vrednosti nepremičnine zaradi napak), pa še niso ugotovljena.

21. V tem delu je Vrhovno sodišče sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Sicer je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

22. Revizijsko sodišče opozarja še na dilemo sodne prakse glede načina uveljavljanja znižanja kupnine. V konkretnem primeru se ta nanaša na vprašanje, ali lahko kupec stvari zahteva znižanje že plačane kupnine zaradi stvarnih napak z dajatveno tožbo, tako, da od prodajalca zahteva vrnitev dela kupnine, kar je skladno z dolgoletno prakso sodišč, ali mora, kot je odločeno v posameznih novejših zadevah, znižanje kupnine, ker gre za oblikovalno pravico, o kateri ni mogoče odločiti kot o predhodnem vprašanju, vložiti tožbo, ki vsebuje tudi oblikovalni zahtevek (drugi odstavek 480.člena OZ).(7) V luči stališča o nujnosti oblikovalne tožbe bi bil (zgolj dajatveni) zahtevek za znižanje kupnine, kot sta ga uveljavljala tožnika, nesklepčen. Vendar pa je bila oblika pravnega varstva, ki sta ga zahtevala, skladna s tedaj enotno sodno prakso.(8)

23. Ker je delno razveljavilo odločitev sodišč prve in druge stopnje, je Vrhovno sodišče odločitev o stroških revizijskega postopka pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

---.---

Op. št. (1): Na primer o nepravilnosti uporabe Zakona o varstvu potrošnikov na 2. do 5. strani revizije.

Op. št. (2): Drugače sodba III Ips 60/2004 z dne 22.2.2005: »Revidentka skuša prikazati zahtevka za odpravo napak in za znižanje kupnine iz 488. člena ZOR kot dva popolnoma različna zahtevka, med katerima takorekoč ni nobene povezave. V resnici je zveza med obema karseda tesna.«

Op. št. (3): Glej 470. člen (kupec lahko odstopi od pogodbe, če je prodajalec zavrne njegovo zahtevo za pravilno izpolnitev ali če je očitno, da pravilne izpolnitve ne bo zmogel).

Op. št. (4): Bukljaš, I. in Vizner, B., Komentar Zakona o obveznim (obligacionim) odnosima, 3. knjiga, Zagreb 1979, str. 1653, to pojasnjujeta na primeru: vrednost stvari brez napake oz. cena iz pogodbe je 100.000 enot, stvar je zaradi napak manj vredna za 40%, zato se cena zniža za prav toliko in je kupec dolžan prodajalcu plačati le 60.000 enot. Tako, relativno metodo, kot najpravičnejšo sprejema Cigoj, S., Komentar obligacijskih razmerij, III. Knjiga, ČZ Uradni list SRS, Ljubljana 1985, str. 1465, ter opozarja še, da absolutna metoda, po kateri bi bila relevantna razlika med tržno ceno stvari z napako in stvari brez napake, daje pravičen rezultat le v primeru, če tržna cena stvari brez napake ustreza dogovorjeni (pogodbeni) ceni. Na 1484. in 1485. strani pojasnjuje, kako se znižanje izvede v primeru, ko se dogovorjena kupnina razlikuje od (tržne) vrednosti stvari: ugotovi se odstotek zmanjšanja vrednosti in za ta odstotek se zmanjša kupnina, kar pomeni, da je v primeru, ko je kupnina nižja od vrednosti stvari, znižanje kupnine manjše; pri prometni vrednosti stari brez napake 1000 enot in napaki 10% oziroma 100 enot se kupnina, dogovorjena v višini 800 enot zniža za 80 enot. Primerjaj sodbe II Ips 38/2012 z dne 17.10.2013, II Ips 68/2012 z dne 18.9.2014, III Ips 89/2013 z dne 20.1.2015.

Op. št. (5): Tako tudi Plavšak, N., v Plavšak, N. in soavtorji, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. Knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, strani 169 in 170.

Op. št. (6): Sodba III Ips 60/2004 z dne 22.2.2005: »Znižanje cene praviloma ustreza stroškom, ki so potrebni, da se napaka odpravi. Revidentkino uveljavljanje, da sta ji nižji sodišči priznali le "stroške popravila" in ne znižanja kupnine, bi bilo lahko upoštevno le v smislu, da bi ji sicer šlo višje znižanje cene, v predmetni zadevi torej tako, ki bi presegalo 2.200.000,00 SIT. Prenizko upoštevano znižanje cene bi lahko bilo posledica bodisi prenizko ocenjenih stroškov popravila, bodisi posledica tega, ker vseh napak stanovanja niti ne bi bilo možno odpraviti. Vendar pa revidentki niti v tem smislu ni mogoče pritrditi.«

Op. št. (7): Glej Galič, A., Znižanje pogodbene cene – z ugovorom ali z nasprotno tožbo?, Pravna praksa, 2014, št. 8, stran 9 in naslednje. Glej še sodbe II Ips 38/2012 z dne 17.10.2013, II Ips 68/2012 z dne 18.9.2014, III Ips 89/2013 z dne 20.1.2015.

Op. št. (8): Primerjaj sklep II Ips 261/2014 z dne 19.3.2015, 8. točka: »Vrhovno sodišče je že večkrat odločilo, da je treba v primeru, ko je bila tako ob postavitvi zahtevka kot ob izdaji sodbe sodišča prve stopnje izbrana vrsta pravnega varstva skladna z uveljavljeno sodno prakso, nesprejemljiva zavrnitev zahtevka na drugi stopnji. V nekaterih primerih, zlasti kadar je bil postopek zelo dolgotrajen, pa je zavzelo stališče, da bi bila po končanem postopku pred sodiščem prve stopnje nesprejemljiva tudi napotitev na drugo obliko pravnega varstva in je priporočilo, naj sodišče druge stopnje način uveljavljanja sodnega varstva obravnava kot pravilen (glej odločbe II Ips 44/2007 z dne 10. 5. 2010 glede oblikovanja pravilnega zahtevka pri dvojni prodaji nepremičnine, II Ips 369/2010 z dne 15.12.2011 glede oblikovanja pravilnega zahtevka pri prodaji kmetijskih zemljišč, II Ips 141/2010 z dne 7.11.2013 glede oblikovanja pravilnega zahtevka pri paulijanski tožbi, II Ips 276/2014 pa glede oblikovanja pravilnega zahtevka pri razveljavitvi oporoke)«.


Zveza:

Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj člen 26. OZ člen 83, 385, 435, 458, 459, 468, 478, 480, 639, 639/3. SPZ člen 66, 67, 105. ZVPot člen 1, 1/4, 22, 22/5, 33, 41, 41/1. ZPP člen 189, 189/3, 254, 367a, 367a/1, 367c, 367c/3.
Datum zadnje spremembe:
16.02.2016

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExMzkwNzcx