<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Vrhovno sodišče
Civilni oddelek

Sodba in sklep II Ips 338/2006
ECLI:SI:VSRS:2009:II.IPS.338.2006

Evidenčna številka:VS0011580
Datum odločbe:19.02.2009
Opravilna številka II.stopnje:VSM I Cp 1626/2003
Področje:POGODBENO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
Institut:dovoljenost revizije - nedenarni zahtevki - podrejeni zahtevki - kumulacija tožbenih zahtevkov - opredelitev vrednosti spornega predmeta - zavrženje revizije - razveljavitev najemne pogodbe za poslovne prostore - višina najemnine - zmota - prevara

Jedro

Nižji sodišči sta pravilno presodili, da tožniki neutemeljeno uveljavljajo razveljavitev sporne pogodbe zaradi zmote in prevare. Iz njihovih ugotovitev izhaja, da tožniki ob sklepanju pogodbe niso bili v zmoti, saj so vedeli, da je višina najemnine odvisna od uspešnosti poslovanja restavracije v njihovih poslovnih prostorih in da so kljub temu pogodbo sklenili. Toženka jim ni zagotovila najnižjega zneska najemnine, zato jih ni spravila v zmoto o višini najemnine in jih ni prevarala. Zainteresiranost toženke za sklenitev najemne pogodbe prav za njihove poslovne prostore sama po sebi še ne izkazuje njene prevare. Če so se tožniki v svojih pričakovanjih o višini najemnine zmotili, lahko to pripišejo le svoji neskrbnosti in lahkomiselnosti. Pritožbeno sodišče je pravilno zaključilo, da bi vsak povprečno razgledan posameznik moral in mogel sklepati, da v najemni pogodbi določena najemnina vzpostavlja poslovni rizik najemodajalcev. Pri presoji zmote ali prevare je pomembna volja pogodbenih strank ob sklepanju pogodbe.

Izrek

Revizija proti odločitvi o zavrnitvi zahtevka za plačilo 18.497.160 SIT (sedaj 77.187,28 EUR) z zamudnimi obrestmi in proti odločitvi o zavrnitvi ostalega primarnega zahtevka se zavrne, sicer pa se zavrže.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, s katerim so tožniki zahtevali, da sodišče razveljavi najemno pogodbo, sklenjeno med tožniki in toženko 31. 3. 1995, da naloži toženki plačilo 18.497.160 SIT (sedaj 77.187,28 EUR) z zamudnimi obrestmi in izpraznitev najetih poslovnih prostorov. Zavrnilo je tudi prvi podrejeni zahtevek, s katerim so tožniki zahtevali, da sodišče razveže najemno pogodbo, da naloži toženki plačilo 18.497.160 SIT (sedaj 77.187,28 EUR) z zamudnimi obrestmi in izpraznitev najetih poslovnih prostorov. Zavrnilo je še drugi podrejeni zahtevek, s katerim so tožniki zahtevali, da sodišče naloži toženki izpraznitev najetih poslovnih prostorov ter plačilo 378.511 SIT (1.579,50 EUR) z zamudnimi obrestmi. Zavrnilo je tudi stroškovni zahtevek tožnikov in odločilo, da so tožniki dolžni povrniti toženki odmerjene pravdne stroške.

2. Pritožbeno sodišče je zavrnilo pritožbo tožnikov in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča. Odločilo je, da pravdni stranki nosita vsaka svoje pritožbene stroške.

3. Proti sodbi pritožbenega sodišča so tožniki vložili revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zaradi zmotne uporabe materialnega prava in zaradi kršitev ustavnih pravic. Trdijo, da sodbi nižjih sodišč nimata razlogov o odločilnih dejstvih, da so ti nejasni in v nasprotju s podatki spisa. Kršena je bila njihova ustavna pravica do enakega varstva pravic, saj sodišče ni upoštevalo izvedenih dokazov, zlasti ne mnenja izvedenke finančne stroke ter predloženih izračunov M. d.o.o, M., tega pa tudi ni ustrezno obrazložilo. Kršena jim je bila pravica do pritožbe, saj ne morejo razbrati, zakaj sodišče ni sledilo njihovim zahtevkom, navedbam in dokazom. Pritožbeno sodišče ni odgovorilo na vse pritožbene navedbe in ni navedlo konkretnih razlogov za svojo odločitev, ampak je zgolj pavšalno pritrdilo zaključkom prvostopenjskega sodišča. Podlaga za odločitev tožnikov za sklenitev pogodbe je bil izračun pričakovane najemnine na podlagi predstavljenih rezultatov poslovanja toženkine ljubljanske restavracije in dejstvo, da je toženka za tri mesece pred sklenitvijo pogodbe plačala 30.000 DEM, to je 10.000 DEM na mesec. Sodišče je napačno odločilo, da ta dejstva ne predstavljajo elementov bistvene zmote in prevare. Sodišči nista navedli, zakaj nista upoštevali mnenja izvedenke finančne stroke, iz katerega je razvidna bistvena razlika v ceni. Nista se opredelili do njihovih dokaznih predlogov za zaslišanje predstavnika tožnikov, pribavo poslovne dokumentacije in dopolnitev izvedenskega mnenja, s katerim bi se ugotovilo, ali je bila neto prodaja pravilno izračunana. Pritožbeno sodišče ni odgovorilo na očitek, da se je prvostopenjsko sodišče neutemeljeno sklicevalo na pogajanja in razgovore, ki so jih imeli predstavniki K. d.d., C. s toženko in da tožniki pri tem niso sodelovali. Niti se ni opredelilo do dejstva, da so od predstavnikov K. d.d., C. izvedeli, da je najemnina izračunana na podlagi prometa v ljubljanski restavraciji in da bo znašala najmanj 10.000 DEM mesečno. Iz ugotovitev izvedenke je razvidno, da so bili s strani toženke namerno zavedeni in prevarani. Na to kaže tudi njeno ravnanje, ko sodišču in izvedenki ni hotela predložiti dokumentacije. Pritožbeno sodišče se ni izjasnilo o pritožbenih navedbah o motivu za prevaro s strani toženke, ki je bila zelo zainteresirana za najem prav njihovih poslovnih prostorov. Zaradi izjemno ugodne lokacije je bila toženka pripravljena plačati tudi več kot 20 DEM/m2 najemnine, kar naj bi predstavljalo 3 % vrednosti mesečne neto prodaje. Tožnikom je prikazala takšen planiran promet v mariborski restavraciji, ki bi omogočal najemnino najmanj v višini 20 - 25 DEM za m2. Sodišče je napačno zaključilo, da bi tožniki morali pri mariborski restavraciji računati z manjšim prometom kot v ljubljanski, saj je tudi Maribor univerzitetno mesto z veliko študenti, dijaki in delavci, drugih podobnih restavracij za hitro pripravo hrane pa ni bilo. Revizija poudarja, da so tožniki ravnali skrbno, saj so na Agenciji za plačilni promet preverili navedbe predstavnikov toženke o prometu v ljubljanski restavraciji. Po teh podatkih bi morala znašati najemnina okrog 10.000 - 12.000 DEM mesečno. Okrog 10.000 DEM mesečno bi za njihove poslovne prostore znašala tudi najemnina, izračunana na podlagi kriterijev odloka o izračunavanju občinskih najemnin, tržna najemnina pa bi bila še bistveno višja. Z zadnjo najemnino pa so prejeli 100 % manj, kot jim je bilo zagotovljeno oziroma manj kot 40% tržne najemnine. Do teh dejstev se sodišči nista opredelili. Zaradi očitne neekvivalentnosti je postala pogodba za njih nevzdržna in nesprejemljiva. Povzroča jim škodo in ne ustreza več njihovim pričakovanjem, zaradi spremenjenih okoliščin pa ni mogoče uresničiti njenega namena. Nadalje trdijo, da jih je bila toženka dolžna obvestiti o oddaji poslovnih prostorov v podnajem. Najemnina je bila vezana samo za primer, da v prostorih posluje toženka, ne pa na rezultate poslovanja podnajemnika, v katerih pravilnost dvomijo. Tudi zaradi podnajema se dejanska najemnina razlikuje od obljubljene, tožniki pa se čutijo dodatno prevarane. Na rizik, da bi bila višina najemnine odvisna od vnaprej povsem nepredvidljivih okoliščin ob sklenitvi pogodbe, niso pristali. Predlagajo, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni, podrejeno pa razveljavi in vrne zadevo prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženki, ki v odgovoru obrazloženo predlaga njeno zavrnitev.

5. Revizija proti odločitvi o zavrnitvi zahtevka za plačilo 18.497.160 SIT (sedaj 77.187,28 EUR) z zamudnimi obrestmi in proti odločitvi o zavrnitvi ostalega primarnega zahtevka ni utemeljena, sicer pa ni dovoljena.

6. V premoženjskih sporih je revizija dovoljena, če vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega 4.172,93 EUR (drugi odstavek 367. člena ZPP - Zakona o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 73/2007, ZPP-UPB3 v zvezi z drugim odstavkom 130. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 45/2008). V primerih, ko se tožbeni zahtevek ne nanaša na denarni znesek, je odločilna vrednost spornega predmeta, ki jo je tožeča stranka navedla v tožbi (drugi odstavek 44. člena ZPP). Tožniki so v tožbi postavili denarni in nedenarni primarni zahtevek ter več podrejenih denarnih in nedenarnih zahtevkov. V tožbi so navedli le eno vrednost spornega predmeta 6.200.000 SIT. Ker se po ustaljeni praksi tega sodišča v tožbi navedena vrednost spornega predmeta pri objektivni kumulaciji nedenarnih tožbenih zahtevkov nanaša le na primarni nedenarni zahtevek, revizija ni dovoljena proti podrejenim nedenarnim zahtevkom. Glede teh tožniki niso navedli vrednosti spornega predmeta, s tem pa si proti odločitvi o teh zahtevkih niso zagotoviti pravice do revizije. Zaradi nedovoljenosti revizije proti podrejenim nedenarnim zahtevkom revizijsko sodišče ni presojalo utemeljenosti revizijskih navedb, ki se nanašajo na odločitev o podrejenem zahtevku za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin in posledično izpraznitev poslovnih prostorov (npr. da je pogodba zaradi očitne neekvivalentnosti postala nevzdržna in nesprejemljiva za tožnike in da ne ustreza več njihovim pričakovanjem, da je zaradi oddaje poslovnih prostorov v podnajem višina najemnine odvisna od vnaprej nepredvidljivih okoliščin) ter na odločitev o podrejenem zahtevku za izpraznitev poslovnih prostorov zaradi kršitev pogodbe in odstopa od nje (npr. da je toženka kršila določila pogodbe, ker izvedenki ni izročila vse dokumentacije, da ni pravilno prikazala neto prodaje mariborske restavracije, da tožnikov ni obvestila o oddaji poslovnih prostorov v podnajem). Revizija tudi ni dovoljena proti zavrnitvi podrejenega zahtevka za plačilo 378.511 SIT (sedaj 1.579,50 EUR), ker ta znesek ne presega revizijskega praga iz drugega odstavka 367. člena ZPP. Revizijsko sodišče je zato revizijo delno zavrglo (377. člena ZPP).

7. Primarni tožbeni zahtevek za razveljavitev najemne pogodbe in izpraznitev poslovnih prostorov temelji na zatrjevanjih tožnikov o njihovi zmoti in prevari s strani toženke ter na trditvah o čezmernem prikrajšanju. Nižji sodišči sta pravilno zaključili, da je pravica tožnikov, da zahtevajo razveljavitev pogodbe zaradi čezmernega prikrajšanja, prenehala pred vložitvijo predmetne tožbe in da so zamudili prekluzivni rok iz drugega odstavka 139. člena ZOR. Pri odločanju revizijskega sodišča so zato upoštevni le revizijski očitki o zmoti in prevari pri sklepanju predmetne najemne pogodbe, ne pa tudi očitki o čezmernem prikrajšanju.

8. Izpodbijana sodba vsebuje jasne razloge o vseh odločilnih dejstvih, zato revizija neutemeljeno očita bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je odgovorilo na vse pritožbene navedbe, katerih utemeljenost bi lahko vplivala na odločitev v tej zadevi. S tem, ko je navedlo, da sprejema dejanske in pravne zaključke prvostopenjskega sodišča, ni bistveno kršilo določb pravdnega postopka. Standard zahteve po obširnosti obrazložitve je za pritožbeno sodišče nižji kot za prvostopenjsko sodišče. Zato pritožbeno sodišče ni dolžno ponavljati materialnopravnih razlogov za odločitev, s katero se strinja, če je obrazložitev prvostopenjskega sodišča dovolj izčrpna in popolna. Nižji sodišči sta upoštevali in dokazno ocenili izpovedbo prvotožnika, mnenje izvedenke finančne stroke ter listine v spisu, vključno z izračuni M. d.o.o, M., svojo dokazno oceno pa sta ustrezno obrazložili. Revizijski očitki, ki se nanašajo na izvajanje dokazov o neto prodaji toženkinih restavracij in o razlikah v najemninah, se ne nanašajo na odločilna dejstva, zato revizija z njimi neutemeljno uveljavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Zgolj s poudarjanjem razlik med višino najemnine, ki jo tožniki prejemajo po pogodbenih določilih ter višino tržnih najemnin, občinskih najemnin ali najemnin, ki bi jih prejemali glede na promet ljubljanske restavracije, ne morejo uspeti z zahtevkom na razveljavitev pogodbe, saj niso izkazali obstoja drugih pogojev, ki jih za razveljavitev pogodbe zaradi zmote ali prevare predpisuje zakon.

9. Z očitki, da sodišče ni upoštevalo izvedenih dokazov, revizija pod krinko bistvenih kršitev določb pravdnega postopka v resnici izpodbija dokazno oceno nižjih sodišč in na njeni podlagi ugotovljeno dejansko stanje. Z revizijo pa ni mogoče izpodbijati zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP). Nižji sodišči sta ugotovili, da so se tožniki kot najemodajalci in toženka kot najemnik poslovnih prostorov v obravnavani najemni pogodbi dogovorili za najemnino v višini 3 % vrednosti mesečne neto prodaje toženkine restavracije, ki posluje v prostorih tožnikov. Ugotovili sta, da ni bil dogovorjen niti fiksni, niti najnižji znesek najemnine. Toženka je prvotožniku, ki je med pogajanji zastopal ostale tožnike, predstavila načrt poslovanja in rezultate prometa v svoji ljubljanski restavraciji in opozorila, da se v mariborski restavraciji pričakuje nižji promet. Prvotožnik se je zavedal, da bo lahko promet in posledično najemnina v mariborski restavraciji nižja od pričakovane ali tržne najemnine. Ker je revizijsko sodišče vezano na te dejanske ugotovitve nižjih sodišč, so revizijske trditve, ki jih izpodbijajo, neupoštevne (npr. da tožniki v pogajanjih pred sklenitvijo pogodbe niso sodelovali, da je bila zaradi dogovora, da toženka za tri mesece pred odprtjem restavracije plača 30.000 DEM višina najemnine dogovorjena vsaj v znesku 10.000 DEM mesečno, da je toženka tožnikom prikazala takšen planiran promet v mariborski restavraciji, ki bi za njihove poslovne prostore omogočal najemnino najmanj v višini 20 - 25 DEM za m2 in da je bila s tem določena spodnja meja najemnine).

10. Nižji sodišči sta pravilno presodili, da tožniki neutemeljeno uveljavljajo razveljavitev sporne pogodbe zaradi zmote in prevare. Iz njunih ugotovitev izhaja, da tožniki ob sklepanju pogodbe niso bili v zmoti, saj so vedeli, da je višina najemnine odvisna od uspešnosti poslovanja restavracije v njihovih poslovnih prostorih in da so kljub temu pogodbo sklenili. Toženka jim ni zagotovila najnižjega zneska najemnine, zato jih ni spravila v zmoto o višini najemnine in jih ni prevarala. Zainteresiranost toženke za sklenitev najemne pogodbe prav za njihove poslovne prostore sama po sebi še ne izkazuje njene prevare. Če so se tožniki v svojih pričakovanjih o višini najemnine zmotili, lahko to pripišejo le svoji neskrbnosti in lahkomiselnosti. Pritožbeno sodišče je pravilno zaključilo, da bi vsak povprečno razgledan posameznik moral in mogel sklepati, da v najemni pogodbi določena najemnina vzpostavlja poslovni rizik najemodajalcev. S tem, da so tožniki preverili resničnost navedb predstavnikov toženke o prometu v ljubljanski restavraciji, tega tveganja niso izključili. Pri presoji zmote ali prevare je pomembna volja pogodbenih strank ob sklepanju pogodbe. Revizija zato zmotno zaključuje, da prevaro toženke dokazuje njeno ravnanje, ko sodni izvedenki v tem postopku ni hotela izročiti vse dokumentacije in ko je po sklenitvi pogodbe skladno s pogodbenimi določili oddala poslovne prostore v podnajem. Tožniki tožbenega zahtevka tudi ne morejo utemeljiti na trditvah in dokazih o napačno prikazanem prometu v mariborski restavraciji in napačno izračunani najemnini v času, ko so bili poslovni prostori oddani v podnajem. V tej zadevi namreč ne zahtevajo plačila višje najemnine, pač pa razveljavitev sporne pogodbe zaradi zmote in prevare, katere pa z zatrjevanimi kršitvami pogodbe po njeni sklenitvi ne morejo izkazati. Ob teh zaključkih ne morejo uspeti z zahtevkom na razveljavitev pogodbe niti po 61. členu ZOR niti po 65. členu ZOR, odločitev nižjih sodišč o zavrnitvi njihovega zahtevka za razveljavitev najemne pogodbe in izpraznitev poslovnih prostorov pa je pravilna.

11. Revizija izpodbija tudi odločitev nižjih sodišč o zavrnitvi zahtevka za plačilo 18.497.160 SIT (sedaj 77.187,28 EUR) odškodnine, ki predstavlja razliko med primerno in prejeto najemnino. Ker tožniki niso uspeli izpodbiti veljavnosti sporne najemne pogodbe in tudi ne doseči njene razveze, sta sodišči pravilno zavrnili še ta del zahtevka. S sklenitvijo najemne pogodbe, ki ostaja veljavna, so tožniki po lastni volji pristali na v njej določen način oblikovanja višine najemnine in s tem tudi na možnost nižjih dohodkov iz svojega premoženja.

12. Ker uveljavljani revizijski razlogi niso podani, je revizijsko sodišče na podlagi 378. člena ZPP revizijo skupaj s priglašenimi revizijskimi stroški v dovoljenem delu zavrnilo. Toženka ni priglasila stroškov za odgovor na revizijo.


Zveza:

ZOR člen 61, 65, 139, 139/2.ZPP člen 44, 44/2, 339, 339/2-14, 367, 367/2, 377.
Datum zadnje spremembe:
22.08.2009

Opombe:

P2RvYy0xMDcz